Hériter d’un bien à Dubaï : que se passe-t-il sans testament, et combien coûte un testament DIFC ou d’Abu Dhabi

Si le propriétaire non musulman d’un appartement à Dubaï décède sans testament, la loi des EAU répartit la succession : la moitié au conjoint survivant, la moitié aux enfants à parts égales, quel que soit leur sexe. Pour transmettre le bien autrement, un testament enregistré est nécessaire — 10 000 AED auprès du DIFC Courts Wills Service ou 950 AED auprès du Département judiciaire d’Abu Dhabi.

Que devient un bien à Dubaï sans testament ?

Depuis le 1er février 2023, le décret-loi fédéral n° 41 de 2022 sur le statut personnel civil s’applique aux non-musulmans. Sans testament, 50 % de la succession revient au conjoint survivant et les 50 % restants sont partagés à parts égales entre les enfants.

La loi permet aux héritiers de demander au tribunal d’appliquer le droit du pays d’origine du défunt, mais il s’agit d’une procédure distincte, avec traductions et preuves à l’appui. Pour les propriétaires musulmans, la charia s’applique et les parts diffèrent.

Même lorsque les parts sont claires, les héritiers ab intestat passent par le tribunal : preuve du lien de parenté, légalisation des documents et traduction en arabe. Pendant ce temps, le bien ne peut pas être vendu et les comptes bancaires du défunt aux EAU sont généralement gelés.

Où enregistrer un testament pour un bien à Dubaï ?

Il existe deux voies principales. Le DIFC Courts Wills Service enregistre des testaments rédigés en anglais selon les principes de la common law, pour les non-musulmans âgés de 18 ans ou plus possédant des actifs aux EAU. La signature peut se faire à distance, par visioconférence avec un agent du Wills Service.

La seconde est le registre des testaments civils du Département judiciaire d’Abu Dhabi, qui accepte les testaments portant sur des actifs situés dans n’importe quel émirat. Les frais se règlent en ligne et les originaux sont apportés le jour du rendez-vous.

Combien coûte un testament aux EAU ?

Où	Frais d’enregistrement
DIFC Courts, testament complet pour une personne	10 000 AED
DIFC Courts, testaments miroirs pour un couple	15 000 AED
Département judiciaire d’Abu Dhabi	950 AED

Il ne s’agit que des frais d’enregistrement ; la rédaction par un avocat est facturée à part. À titre de comparaison : un appartement de 1,5 million AED bloqué plusieurs mois devant le tribunal perd des revenus locatifs qui dépassent aisément le coût d’un testament.

Un testament établi à l’étranger est-il valable pour un bien à Dubaï ?

Pas automatiquement. Un tribunal des EAU traite un testament notarié étranger comme un dossier à part : il doit être légalisé, traduit en arabe, puis reconnu. C’est possible, mais plus lent et plus coûteux que l’exécution d’un testament déjà enregistré aux EAU.

Pour les propriétaires ayant des actifs dans plusieurs pays, une approche pratique consiste à établir un testament distinct pour les actifs aux EAU, rédigé de manière à ne pas contredire le testament du pays d’origine.

Que doit savoir d’autre un propriétaire ?

• La copropriété ne passe pas automatiquement au copropriétaire : la part du défunt entre dans la succession.
• Les prêts immobiliers des banques des EAU sont généralement assortis d’une assurance décès, qui éteint le crédit : les héritiers reçoivent alors le bien sans dette.
• Les biens off-plan se transmettent aussi : les droits issus du contrat avec le promoteur, enregistrés dans Oqood, font partie de la succession.
• Un bien détenu par une société suit les règles de la société et de sa juridiction — c’est une question distincte.

Le transfert au Dubai Land Department intervient sur la base d’une ordonnance judiciaire de dévolution successorale ou d’un testament exécuté. Les héritiers à l’étranger peuvent finaliser le transfert au moyen d’une procuration notariée. À titre de comparaison, la Thaïlande fixe un délai de six mois pour faire valoir ses droits — voir l’héritage en Thaïlande.

Questions fréquentes

Qui hérite d’un appartement à Dubaï sans testament ?

Pour un non-musulman, la moitié revient au conjoint et l’autre moitié aux enfants à parts égales, en vertu du décret-loi fédéral n° 41 de 2022.

Combien coûte un testament DIFC ?

10 000 AED pour un testament individuel complet et 15 000 AED pour des testaments miroirs, hors honoraires d’avocat.

Existe-t-il une option moins chère ?

Oui. Le Département judiciaire d’Abu Dhabi facture 950 AED l’enregistrement d’un testament civil.

Faut-il se rendre aux EAU ?

Un testament DIFC peut être signé par visioconférence ; à Abu Dhabi, les originaux sont remis en personne ou par l’intermédiaire d’un représentant.

Le côté vente, lorsque les héritiers décident de vendre, est traité dans notre guide sur l’impôt sur la vente d’un bien à Dubaï.