Russische Steuerbehörde fragt nach Immobilienverkäufen in den VAE: Was russische Steuerresidenten wissen müssen, die in Dubai verkauft haben

Seit dem Sommer 2026 verschickt Russlands Bundessteuerdienst Anfragen an Residenten zu Immobiliengeschäften in den VAE seit 2023. Laut der russischen Wirtschaftszeitung RBC sind mehrere Dutzend Schreiben bekannt, meist zu Verkäufen der Jahre 2023–2024 in Dubai, einige auch in Abu Dhabi. Die Steuerbehörde kennt Verkaufsdaten, Adressen, Wohnungsgrößen und Preise.

Was verlangt die Steuerbehörde?

Die Prüfer bitten den Eigentümer, Einkünfte aus dem Verkauf einer Immobilie in den VAE zu erläutern: Wurde der Verkauf deklariert und die russische Einkommensteuer gezahlt? Von RBC zitierte Berater sagen, den Prüfern lägen Auszüge vor, die Unterlagen des Dubai Land Department ähneln.

Eine flächendeckende Prüfung hat die Behörde nicht angekündigt. Es handelt sich um gezielte Anfragen zu bestimmten Personen und Geschäften. Juristen weisen allerdings darauf hin, dass schon ein einziger Verkauf genügen kann, damit eine Steuernachzahlung als groß gilt.

Gibt Dubai Eigentümerdaten an Russland weiter?

Offiziell nein. Der Bundessteuerdienst erklärt, dass zwischen Russland und den VAE kein automatischer Austausch von Daten über Einkünfte aus dem Verkauf oder der Nutzung von Immobilien besteht. Wie die Informationen beschafft wurden, ist nicht bekannt.

Der automatische Austausch von Bankkontoinformationen läuft jedoch seit Jahren, und beide Länder haben ein Doppelbesteuerungsabkommen. Verkaufserlöse laufen fast immer über eine Bank und hinterlassen eine Spur. Wie das Heimatland den Gewinn besteuert, erklärt unser Leitfaden zur Steuer beim Verkauf einer Immobilie in Dubai.

Für wen gelten die Anfragen?

Nur für russische Steuerresidenten – Personen, die sich innerhalb von 12 aufeinanderfolgenden Monaten 183 Tage oder länger in Russland aufgehalten haben. Der Status bemisst sich nach dem Kalenderjahr, in dem der Verkauf stattfand.

Wer in jenem Jahr in Dubai lebte und weniger als 183 Tage in Russland verbrachte, zahlt auf Einkünfte aus dem Verkauf einer ausländischen Immobilie in Russland keine Steuer. Eine Anfrage sollte trotzdem beantwortet werden, mit Dokumenten, die den eigenen Status belegen.

Wie viel Steuer fällt an?

Die VAE erheben keine Steuer auf Gewinne aus Immobilienverkäufen, es gibt also nichts anzurechnen: Die russische Steuer fällt in voller Höhe an. Der Satz beträgt 13 % auf eine Bemessungsgrundlage bis RUB 2,4 Mio. und 15 % darüber. Keine Steuer fällt an, wenn die Immobilie mindestens fünf Jahre im Besitz war, in manchen Fällen drei.

Die Haltefrist läuft ab der Eintragung des Eigentums, also ab dem Title Deed. Bei einem Off-plan-Kauf ist das die Eintragung nach der Übergabe, nicht der Zeitpunkt der ersten Rate.

Was passiert, wenn keine Steuer gezahlt wurde?

Nachzahlung, Verzugszinsen und eine Geldbuße. Bei großen und besonders großen Nachzahlungen kann in Russland strafrechtliche Haftung drohen. Die Prüfer können zudem gesondert kontrollieren, ob bei den Zahlungen die Devisenkontrollvorschriften eingehalten wurden.

Was sollte ein Eigentümer in Dubai jetzt tun?

• Die eigene Steuerresidenz für das Jahr jedes Verkaufs anhand der Ein- und Ausreisedaten ermitteln.
• Die Haltefrist am Datum des Title Deed prüfen, nicht am Vertrag mit dem Bauträger.
• Kaufvertrag, Title Deed, Kontoauszüge und Belege über die Anschaffungskosten aufbewahren, die die Bemessungsgrundlage mindern.
• Geht eine Anfrage ein, rechtzeitig mit Unterlagen antworten, am besten gemeinsam mit einem Steuerberater.

Die Bezahlung einer Immobilie in Dubai aus Russland bringt eigene Formalitäten mit sich, die in den Unterlagen, die Ihre Bank verlangt beschrieben sind.

Häufige Fragen

Welche Jahre betreffen die Anfragen?

Überwiegend Verkäufe aus den Jahren 2023–2024; es gibt Berichte, dass auch Geschäfte aus 2025 geprüft werden.

Schulde ich russische Steuer, wenn ich in Dubai lebe?

Nein, wenn Sie im Verkaufsjahr weniger als 183 Tage in Russland verbracht haben und kein Steuerresident waren.

Nach welcher Zeit ist ein Verkauf steuerfrei?

Nach fünf Jahren Besitz, in manchen Fällen nach drei, gerechnet ab dem Datum des Title Deed.

Fällt in Dubai selbst Steuer auf den Verkauf an?

Nein. Die VAE besteuern Gewinne von Privatpersonen aus dem Verkauf von Immobilien nicht.

Wie die Steuer des Heimatlandes bei einem Verkauf in Dubai funktioniert, erläutert unser Leitfaden zur Steuer beim Verkauf einer Immobilie in Dubai.