Dziedziczenie nieruchomości w Dubaju: co dzieje się bez testamentu i ile kosztuje testament w DIFC lub w Abu Zabi

Jeśli właściciel mieszkania w Dubaju niebędący muzułmaninem umrze bez testamentu, prawo ZEA dzieli spadek następująco: połowa dla żyjącego małżonka, połowa dla dzieci w równych częściach, bez względu na płeć. Aby przekazać nieruchomość inaczej, potrzebny jest zarejestrowany testament: 10 000 AED w DIFC Courts Wills Service lub 950 AED w Departamencie Sądownictwa Abu Zabi.

Co dzieje się z nieruchomością w Dubaju bez testamentu?

Od 1 lutego 2023 roku wobec osób niebędących muzułmanami obowiązuje dekret federalny nr 41 z 2022 roku o cywilnym statusie osobistym. Bez testamentu 50% spadku przypada żyjącemu małżonkowi, a pozostałe 50% dzieci dzielą między siebie po równo.

Prawo pozwala spadkobiercom zwrócić się do sądu o zastosowanie prawa kraju pochodzenia zmarłego, ale to odrębne postępowanie wymagające tłumaczeń i dowodów. W przypadku właścicieli muzułmanów obowiązują zasady szariatu, a udziały są inne.

Nawet przy jasno określonych udziałach spadkobiercy ustawowi muszą przejść przez sąd: udowodnić pokrewieństwo, zalegalizować dokumenty i przetłumaczyć je na arabski. W tym czasie nieruchomości nie można sprzedać, a rachunki bankowe zmarłego w ZEA są zwykle zablokowane.

Gdzie zarejestrować testament dotyczący nieruchomości w Dubaju?

Są dwie główne drogi. DIFC Courts Wills Service rejestruje testamenty sporządzone w języku angielskim według zasad common law dla osób niebędących muzułmanami, które ukończyły 18 lat i posiadają majątek w ZEA. Podpisanie można odbyć zdalnie, podczas rozmowy wideo z urzędnikiem Wills Service.

Drugą jest cywilny rejestr testamentów Departamentu Sądownictwa Abu Zabi, który przyjmuje testamenty obejmujące majątek w dowolnym emiracie. Opłatę wnosi się online, a oryginały dokumentów przynosi się w dniu wizyty.

Ile kosztuje testament w ZEA?

Gdzie	Opłata rejestracyjna
DIFC Courts, pełny testament jednej osoby	10 000 AED
DIFC Courts, testamenty lustrzane dla pary	15 000 AED
Departament Sądownictwa Abu Zabi	950 AED

To wyłącznie opłaty rejestracyjne; sporządzenie testamentu przez prawnika jest płatne osobno. Dla porównania: mieszkanie za 1,5 mln AED, które przez kilka miesięcy utknie w sądzie, traci dochód z najmu, który z łatwością przekracza koszt testamentu.

Czy testament sporządzony za granicą działa w przypadku nieruchomości w Dubaju?

Nie automatycznie. Sąd w ZEA traktuje zagraniczny testament notarialny jako odrębną sprawę: trzeba go zalegalizować, przetłumaczyć na arabski, a następnie uznać. Jest to możliwe, ale wolniejsze i droższe niż wykonanie testamentu już zarejestrowanego w ZEA.

Właścicielom majątku w kilku krajach warto polecić praktyczne rozwiązanie: osobny testament dla majątku w ZEA, sporządzony tak, aby nie był sprzeczny z testamentem w kraju zamieszkania.

Co jeszcze powinien wiedzieć właściciel?

• Współwłasność nie przechodzi automatycznie na współwłaściciela: udział zmarłego wchodzi do masy spadkowej.
• Kredyty hipoteczne z banków w ZEA zwykle obejmują ubezpieczenie na życie, które spłaca kredyt, dzięki czemu spadkobiercy otrzymują nieruchomość bez długu.
• Lokale off-plan także się dziedziczy: prawa wynikające z umowy z deweloperem, zarejestrowane w Oqood, wchodzą do spadku.
• Nieruchomość należąca do spółki podlega zasadom spółki i jej jurysdykcji — to osobna kwestia.

Przeniesienie własności w Dubai Land Department następuje na podstawie sądowego postanowienia o dziedziczeniu lub wykonanego testamentu. Spadkobiercy przebywający za granicą mogą dokonać przeniesienia za pomocą notarialnego pełnomocnictwa. Dla porównania: w Tajlandii termin na zgłoszenie roszczeń wynosi sześć miesięcy — zob. dziedziczenie w Tajlandii.

Najczęstsze pytania

Kto dziedziczy mieszkanie w Dubaju bez testamentu?

W przypadku osoby niebędącej muzułmaninem połowa przypada małżonkowi, a połowa dzieciom po równo, zgodnie z dekretem federalnym nr 41 z 2022 roku.

Ile kosztuje testament w DIFC?

10 000 AED za pełny testament jednej osoby i 15 000 AED za testamenty lustrzane, bez honorarium prawnika.

Czy jest tańsza opcja?

Tak. Departament Sądownictwa Abu Zabi pobiera 950 AED za rejestrację testamentu cywilnego.

Czy muszę jechać do ZEA?

Testament w DIFC można podpisać podczas rozmowy wideo; w Abu Zabi oryginały składa się osobiście lub przez pełnomocnika.

Jak wygląda sprzedaż, gdy spadkobiercy zdecydują się sprzedać, opisujemy w naszym przewodniku o podatku od sprzedaży nieruchomości w Dubaju.