Shell-and-Core-Büro in Dubai: Was es bedeutet, was der Ausbau kostet und wann die Miete beginnt
Ein Shell-and-Core-Büro hat weder Böden noch Decken oder Trennwände. Es ist günstiger als ein ausgebautes, doch in unserem Business-Bay-Modell kostete der Ausbau von 1 550 sq ft AED 620 000 (rund AED 400 pro sq ft) plus 4–6 Monate ohne Mieter.
Ein Shell-and-Core-Büro ist ein Betonrohbau: Der Bauträger liefert Tragwerk, Aufzüge und Versorgungsanschlüsse; Böden, Decken, Trennwände und die Innentechnik installiert der Käufer. Es kostet weniger als ein ausgebautes Büro, doch der Ausbau braucht ein eigenes Budget – in unserem Modell etwa AED 400 pro sq ft – und 4–6 Monate ohne Mieter.
Was bedeutet Shell and Core?
Die Shell ist die Fassade samt Geschossdecken, der Core umfasst Aufzüge, Treppen, Installationsschächte und gemeinschaftliche Sanitärräume. Innerhalb der Einheit gibt es nur nackten Beton und Anschlusspunkte: keinen Doppelboden, keine abgehängte Decke, keine Innenwände.
Das Gegenstück ist das ausgebaute Büro, das mit Bodenbelag, Decken, Beleuchtung, Klimatisierung und Trennwänden übergeben wird. Es lässt sich vermieten, sobald die Schlüssel übergeben sind.
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Wie schneidet Shell and Core im Vergleich zum ausgebauten Büro ab?
| Shell and Core | Ausgebaut | |
|---|---|---|
| Kaufpreis | niedriger | höher |
| Ausbau | zahlt der Käufer | bereits erledigt |
| Mietbeginn | 4–6 Monate nach der Übergabe | sofort |
| Grundriss | auf einen bestimmten Mieter zugeschnitten | vom Bauträger vorgegeben |
Der eigentliche Unterschied liegt in der Zeit, weniger im Preis pro Fuß. Ein ausgebautes Büro bringt ab dem ersten Monat Einnahmen; eine Shell erst nach Abschluss der Arbeiten.
Was kostet der Büroausbau in Dubai?
In unserem Modell eines 1 550 sq ft großen Büros im Burj Capital in Business Bay ist der Ausbau mit AED 620 000 veranschlagt – rund AED 400 pro sq ft. Der Einstiegspreis beträgt AED 5 735 000, die Gebühr des Land Department von 4 % kommt mit AED 229 400 hinzu. Der Ausbau erhöht den Kaufpreis um etwa 11 %.
Auftragnehmer rufen AED 350–550 pro sq ft für ein Büro mittlerer Ausstattung auf und AED 600 oder mehr für ein hochwertiges. Die Spanne ergibt sich aus Gebäudetechnik, Materialien, Möblierung und IT-Verkabelung. Eine genaue Zahl liefert nur ein Kostenplan für einen konkreten Grundriss.
Wie lange steht das Büro leer?
Rechnen Sie mit 4–6 Monaten für Planung, Genehmigungen und die Arbeiten selbst. In dieser Zeit bringt das Büro nichts ein, während die Nebenkosten (Service Charge) ab dem Übergabedatum des Gebäudes laufen.
Die Lücke wird kleiner, wenn Sie vor Beginn der Arbeiten einen Mieter finden und die Fläche für ihn ausbauen. Der Grundriss passt dann von Anfang an, und der Mietvertrag beginnt mit dem Ende der Arbeiten.
Welche Genehmigungen braucht ein Ausbau?
Die Verwaltungsgesellschaft des Gebäudes genehmigt den Ausbau und nimmt die fertigen Arbeiten ab. Anschließend geht die Planung an die Behörden: Dubai Municipality oder die Behörde der Freizone, Civil Defence für den Brandschutz und DEWA für den Stromanschluss. Ausgeführt werden die Arbeiten von einem zugelassenen Auftragnehmer.
Wann ist Shell and Core der bessere Kauf?
Wenn die Preisdifferenz größer ist als das Ausbaubudget plus sechs Monate entgangene Miete. Liegt ein ausgebautes Büro höchstens AED 400 pro sq ft über einer Shell, ergibt die Shell keinen Sinn: Es gibt keine Ersparnis, nur Leerstand.
Der zweite Fall für eine Shell ist ein großer Mieter oder ein Coworking-Betreiber mit eigenen Anforderungen an den Grundriss, der ein ausgebautes Büro ohnehin umgebaut hätte. Bürostandorte, die nach einer einheitlichen Methode verglichen werden, finden Sie auf unserer Seite Büro in Dubai kaufen.
Häufige Fragen
Was bedeutet Shell and Core in Dubai?
Eine Einheit ohne Innenausbau: Wände, Geschossdecken, Aufzüge und Versorgungsanschlüsse. Böden, Decken, Trennwände und Gebäudetechnik installiert der Käufer.
Was kostet der Ausbau einer Shell-and-Core-Einheit?
Etwa AED 400 pro sq ft in unserem Büromodell in Business Bay. Auftragnehmer nennen AED 350–550 pro sq ft für Arbeiten mittlerer Ausstattung.
Wie lange dauert ein Büroausbau?
Vier bis sechs Monate einschließlich der Genehmigungen. In dieser Zeit fließt keine Miete.
Lässt sich ein Shell-and-Core-Büro ohne Ausbau vermieten?
Ja, wenn der Mieter den Ausbau übernimmt. In der Regel verlangt er dafür eine mietfreie Zeit oder einen Nachlass auf die ersten Monate.
Preise, Mieten und Stadtteile des Büromarkts finden Sie auf unserer Seite Büros in Dubai, drei nebeneinander durchgerechnete Off-plan-Büros unter Büroinvestition.