Büroknappheit in den VAE: Leerstand im Premiumsegment bei 0,3 % in Dubai und 0,1 % in Abu Dhabi
JLL sieht den Leerstand bei Premiumbüros bei rund 0,3 % in Dubai und 0,1 % in Abu Dhabi. Im Q2 2026 stiegen die Mieten in Dubai für Grade A um 26,2 % und für Grade B um 31,5 %; CBRE nennt 94 % Auslastung in Dubai und 96 % in Abu Dhabi. Was das für Eigentümer und Käufer heißt.
Büros sind 2026 die widerstandsfähigste Ecke des Immobilienmarktes der VAE. Während Dubais Wohnungsmarkt eine Korrektur durchlief, konkurrierten Büronutzer weiter um Flächen. Die Schlagzeilenzahl ist der Leerstand im Premiumsegment: laut JLL rund 0,3 % in Dubai und 0,1 % in Abu Dhabi. In der Praxis gibt es in beiden Städten fast keine freien Premiumbüros.
Die beiden Emirate im Vergleich
| Q2 2026 | Dubai | Abu Dhabi |
|---|---|---|
| Leerstand bei Premiumbüros (JLL; Dubai laut jüngsten Berichten) | ~0,3 % | 0,1 % |
| Gesamtleerstand bei Büros (JLL) | 6,1 % (7,7 % ein Jahr zuvor) | 1,4 % |
| Mietwachstum im Premiumsegment, zum Vorjahr (JLL) | +13,6 % | +11,7 % |
| Büroauslastung (CBRE) | ~94 % | ~96 % |
| Durchschnittliches Mietwachstum, zum Vorjahr (CBRE) | +13 % | fast +16 % |
„Prime“ ist eine enge Kategorie
„Prime“ meint bei den Beratern die dünne Spitzenschicht: die besten Türme in den besten Lagen – DIFC, Emirates Towers, Neubauten an der Sheikh Zayed Road, Al Maryah Island in Abu Dhabi. Grade A ist breiter: moderne Gebäude mit guter Technik, nicht unbedingt im Zentrum. 0,3 % heißt also nicht, dass jedes Büro in Dubai vermietet ist; es heißt, dass bei den besten Gebäuden praktisch nichts frei ist. Die Lücke zwischen beiden Werten erklärt den nächsten Trend.
Die Nachfrage wird die Qualitätsleiter hinabgedrückt. In Dubai meldet JLL einen Anstieg der Mieten für Grade A um 26,2 % und für Grade B um 31,5 % im Jahresverlauf, während der Leerstand bei Grade B von 10,9 % auf 8 % sank. Unternehmen, die keine Premiumfläche finden, akzeptieren einfachere Gebäude, und auch dort steigen die Mieten. Die registrierten Büromietverträge in Dubai nahmen im Jahresvergleich um 24,6 % zu.
Sprechen Sie mit einem lizenzierten Makler: 📲 +971 50 120 32 64 per WhatsApp, @dubai_oleg per Telegram
Warum sich die Lücke nicht schnell schließt
Ein Büroturm braucht drei bis vier Jahre bis zur Fertigstellung, und mehrere Jahre lang bevorzugten Bauträger Wohnungen, die sich off-plan verkaufen. Neues Angebot wie die beiden Türme von DMCC in Uptown Dubai kommt erst 2028. Währenddessen kommen weiter Unternehmen: DIFC und ADGM registrieren jedes Jahr Hunderte neuer Firmen, und globale Manager eröffnen weiter regionale Zentralen in Abu Dhabi.
Was das für Eigentümer und Käufer bedeutet
- Die Eigentümer haben die Verhandlungsmacht. Mieter unterschreiben längere Verträge und akzeptieren Erhöhungen bei der Verlängerung.
- Grade B ist, wo das Wachstum liegt. Ein gutes Grade-B-Büro in starker Lage bringt inzwischen fast so viel wie Grade A.
- Die Knappheit ist nicht von Dauer. Neues Angebot kommt ab 2028, und ältere Gebäude mit schwacher Technik verlieren zuerst ihre Mieter. Beurteilen Sie das Gebäude, nicht nur die heutige Miete.
- Abu Dhabi ist dünner. Der Leerstand ist niedriger, aber auch die Auswahl an Einheiten zum Kauf und die Liquidität beim Wiederverkauf.
Die Mieten nach Stadtteilen finden Sie in unserem Update zu den Büromieten 2026, die Argumente für und gegen ein Büro als Investition in An office in Dubai as an investment.
Büros und Mieten im Finanzzentrum finden Sie auf der DIFC-Gebietsseite.