La carenza di uffici negli Emirati: sfitto prime allo 0,3% a Dubai e allo 0,1% ad Abu Dhabi
Secondo JLL lo sfitto negli uffici prime è circa lo 0,3% a Dubai e lo 0,1% ad Abu Dhabi. Nel Q2 2026 gli affitti Grade A di Dubai sono saliti del 26,2% su base annua e i Grade B del 31,5%; CBRE indica un'occupazione del 94% a Dubai e del 96% ad Abu Dhabi.
Nel 2026 gli uffici sono stati l'angolo più resiliente dell'immobiliare negli Emirati. Mentre il mercato residenziale di Dubai attraversava una correzione, gli utilizzatori di uffici hanno continuato a contendersi gli spazi. Il dato chiave è lo sfitto prime: secondo JLL, circa lo 0,3% a Dubai e lo 0,1% ad Abu Dhabi. In pratica, in entrambe le città non c'è quasi nessun ufficio prime libero.
I due emirati a confronto
| Q2 2026 | Dubai | Abu Dhabi |
|---|---|---|
| Sfitto uffici prime (JLL; Dubai secondo rapporti recenti) | ~0,3% | 0,1% |
| Sfitto complessivo degli uffici (JLL) | 6,1% (7,7% un anno prima) | 1,4% |
| Crescita degli affitti prime, su base annua (JLL) | +13,6% | +11,7% |
| Occupazione degli uffici (CBRE) | ~94% | ~96% |
| Crescita media degli affitti, su base annua (CBRE) | +13% | quasi +16% |
«Prime» è una categoria ristretta
Per i consulenti «prime» indica lo strato sottile al vertice: le migliori torri nelle migliori località — DIFC, Emirates Towers, i nuovi edifici su Sheikh Zayed Road, Al Maryah Island ad Abu Dhabi. Il Grade A è più ampio: edifici moderni con buoni impianti, non necessariamente in centro. Quindi lo 0,3% non significa che ogni ufficio di Dubai sia affittato; significa che i migliori edifici non hanno praticamente nulla di libero. Lo scarto tra i due dati spiega la tendenza successiva.
La domanda viene spinta lungo la scala della qualità. A Dubai JLL riporta affitti Grade A in crescita del 26,2% e Grade B del 31,5% nell'arco dell'anno, con lo sfitto Grade B sceso dal 10,9% all'8%. Le aziende che non trovano spazi prime accettano edifici più semplici e anche lì gli affitti salgono. I contratti d'affitto di uffici registrati a Dubai sono aumentati del 24,6% su base annua.
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Perché il divario non si colmerà presto?
Una torre di uffici richiede da tre a quattro anni per essere costruita e per diversi anni i costruttori hanno preferito le abitazioni, che si vendono off-plan. Nuove superfici come le due torri DMCC di Uptown Dubai arriveranno solo nel 2028. Intanto le aziende continuano ad arrivare: DIFC e ADGM registrano centinaia di nuove società all'anno e i gestori globali continuano ad aprire hub regionali ad Abu Dhabi.
Che cosa significa per proprietari e acquirenti?
- I proprietari hanno il potere negoziale. Gli inquilini firmano contratti più lunghi e accettano aumenti al rinnovo.
- La crescita è nel Grade B. Un buon ufficio Grade B in una buona località rende ora quasi come un Grade A.
- La carenza non è permanente. Nuova offerta arriva dal 2028 e gli edifici più vecchi con impianti deboli perderanno gli inquilini per primi. Si valuti l'edificio, non solo l'affitto di oggi.
- Abu Dhabi è più sottile. Lo sfitto è più basso, ma lo sono anche la scelta di unità da acquistare e la liquidità in rivendita.
Gli affitti distretto per distretto sono nel nostro aggiornamento 2026 sugli affitti degli uffici, e le ragioni a favore e contro un ufficio come investimento in An office in Dubai as an investment.
Uffici e affitti nel centro finanziario sono nella pagina dell'area DIFC.