Niedobór biur w ZEA: pustostany w segmencie prime na poziomie 0,3% w Dubaju i 0,1% w Abu Zabi
JLL szacuje pustostany w biurach prime na około 0,3% w Dubaju i 0,1% w Abu Zabi. W II kw. 2026 czynsze Grade A w Dubaju wzrosły o 26,2% rok do roku, a Grade B o 31,5%; CBRE podaje obłożenie 94% w Dubaju i 96% w Abu Zabi. Co ten ścisk oznacza dla właścicieli i kupujących biura.
Biura były w 2026 roku najodporniejszym zakątkiem nieruchomości w ZEA. Podczas gdy dubajski rynek mieszkaniowy przechodził korektę, najemcy biur nadal konkurowali o powierzchnię. Kluczowa liczba to pustostany w segmencie prime: według JLL około 0,3% w Dubaju i 0,1% w Abu Zabi. W praktyce w żadnym z tych miast nie ma prawie wolnych biur prime.
Dwa emiraty obok siebie
| II kw. 2026 | Dubaj | Abu Zabi |
|---|---|---|
| Pustostany w biurach prime (JLL; Dubaj wg ostatnich doniesień) | ~0,3% | 0,1% |
| Ogólne pustostany w biurach (JLL) | 6,1% (7,7% rok wcześniej) | 1,4% |
| Wzrost czynszów prime rok do roku (JLL) | +13,6% | +11,7% |
| Obłożenie biur (CBRE) | ~94% | ~96% |
| Średni wzrost czynszów rok do roku (CBRE) | +13% | prawie +16% |
„Prime” to wąska kategoria
„Prime” w rozumieniu konsultantów to cienka górna warstwa: najlepsze wieże w najlepszych lokalizacjach — DIFC, Emirates Towers, nowe budynki przy Sheikh Zayed Road, Al Maryah Island w Abu Zabi. Grade A jest szersze: nowoczesne budynki z dobrymi systemami, niekoniecznie w centrum. Zatem 0,3% nie oznacza, że każde biuro w Dubaju jest wynajęte; oznacza, że w najlepszych budynkach praktycznie nic nie jest wolne. Różnica między tymi dwiema liczbami tłumaczy kolejny trend.
Popyt jest spychany w dół drabiny jakości. W Dubaju JLL podaje wzrost czynszów Grade A o 26,2% i Grade B o 31,5% w ciągu roku, a pustostany w Grade B spadły z 10,9% do 8%. Firmy, które nie znajdą powierzchni prime, akceptują prostsze budynki, a czynsze rosną i tam. Zarejestrowane umowy najmu biur w Dubaju wzrosły o 24,6% rok do roku.
Porozmawiaj z licencjonowanym pośrednikiem: 📲 +971 50 120 32 64 na WhatsAppie, @dubai_oleg na Telegramie
Dlaczego ta luka nie zamknie się szybko
Wieża biurowa powstaje trzy do czterech lat, a przez kilka lat deweloperzy woleli mieszkania sprzedawane off-plan. Nowa podaż, taka jak dwie wieże DMCC w Uptown Dubai, pojawi się dopiero w 2028 roku. Tymczasem firmy wciąż przybywają: DIFC i ADGM rejestrują setki nowych firm rocznie, a globalni zarządzający nadal otwierają regionalne centra w Abu Zabi.
Co to oznacza dla właścicieli i kupujących
- Właściciele mają siłę przetargową. Najemcy podpisują dłuższe umowy i akceptują podwyżki przy odnowieniu.
- Wzrost jest w Grade B. Dobre biuro Grade B w mocnej lokalizacji zarabia dziś niemal tyle co Grade A.
- Niedobór nie jest trwały. Nowa podaż pojawi się od 2028 roku, a starsze budynki ze słabymi systemami stracą najemców jako pierwsze. Oceniać należy budynek, a nie tylko dzisiejszy czynsz.
- Abu Zabi jest cieńsze. Pustostany są niższe, ale mniejszy jest też wybór lokali do zakupu i płynność na rynku wtórnym.
Czynsze w podziale na dzielnice znajdą Państwo w naszej aktualizacji czynszów biurowych na 2026 rok, a argumenty za i przeciw biuru jako inwestycji w tekście An office in Dubai as an investment.
Biura i czynsze w centrum finansowym znajdują się na stronie dzielnicy DIFC.