Дефицит офисов в ОАЭ: вакансия премиум-класса 0,3% в Дубае и 0,1% в Абу-Даби

По данным JLL, свободных премиальных офисов в Дубае около 0,3%, в Абу-Даби — 0,1%. Во II квартале 2026 года аренда класса A в Дубае выросла на 26,2% за год, класса B — на 31,5%; заполняемость, по CBRE, 94% в Дубае и 96% в Абу-Даби. Что это значит для владельца и покупателя офиса.

Офисный рынок ОАЭ оказался самым устойчивым сегментом недвижимости 2026 года. Пока жилой рынок Дубая корректировался, арендаторы офисов продолжали конкурировать за площади. Самая яркая цифра — вакансия в премиальном сегменте: по данным JLL, около 0,3% в Дубае и 0,1% в Абу-Даби. Фактически это означает, что свободного премиального офиса в обоих городах почти нет.

Цифры по двум эмиратам

Показатель, II кв. 2026	Дубай	Абу-Даби
Вакансия премиальных офисов (JLL; для Дубая — оценка последних отчётов)	~0,3%	0,1%
Общая вакансия офисов (JLL)	6,1% (год назад 7,7%)	1,4%
Рост аренды премиум-класса за год (JLL)	+13,6%	+11,7%
Заполняемость офисов (CBRE)	~94%	~96%
Рост средней аренды за год (CBRE)	+13%	около +16%

В Дубае, по JLL, спрос вытесняется вниз по классам: аренда класса A за год прибавила 26,2%, класса B — 31,5%, а вакансия в классе B снизилась с 10,9% до 8%. Компании, которым не хватает премиальных офисов, соглашаются на здания попроще, и растут ставки уже там. Регистраций договоров аренды в Дубае стало на 24,6% больше, чем годом ранее.

Что считается «премиальным» офисом

Важно не путать категории. «Премиальные» (prime) офисы в отчётах консультантов — это узкий слой лучших зданий в лучших локациях: башни DIFC, Emirates Towers, новые здания на Sheikh Zayed Road и на острове Аль-Марья в Абу-Даби. Класс A шире: это современные здания с хорошей инженерией, но не обязательно в самом центре. Поэтому 0,3% — это не «все офисы Дубая заняты», а «в лучших зданиях свободного места практически нет». Общая вакансия по городу выше, и именно разница между ними объясняет, почему арендаторы уходят в класс B.

Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 WhatsApp, @dubai_oleg Телеграм

Почему дефицит не закрывается быстро

Офисное здание строится три-четыре года, а новых проектов на рынке мало: несколько лет подряд застройщики предпочитали жильё, которое продаётся на этапе котлована. Новые башни вроде One Uptown Place от DMCC выйдут на рынок только к 2028 году. Параллельно в страну продолжают приходить компании: DIFC и ADGM регистрируют сотни новых фирм в год, а крупные управляющие вроде BlackRock открывают хабы в Абу-Даби — об этом мы писали в материале о приходе BlackRock в ADGM.

Что это значит для владельца и покупателя офиса

У владельца — переговорная сила. Арендаторы подписывают более длинные договоры и соглашаются на рост ставки при продлении.
Главный рост сейчас в классе B. Для инвестора это важный сдвиг: хороший офис класса B в сильной локации стал зарабатывать почти как класс A.
Дефицит — не навсегда. К 2028 году выйдут новые проекты, и старые здания со слабой инженерией первыми потеряют арендаторов. Покупая офис, смотрите на качество здания, а не только на текущую ставку.
Абу-Даби — более узкий рынок. Вакансия там ниже, но и выбор объектов под покупку меньше, а ликвидность при перепродаже ниже, чем в Дубае.

Подробные ставки по районам и классам мы разбирали в материале об аренде офисов в 2026 году, а аргументы за и против офиса как инвестиции — в статье «Офис в Дубае как инвестиция».

Офисы и ставки в главном финансовом районе — на странице района DIFC.