Büro in Dubai mieten

Eine in Dubai genannte Miete ist ungefähr zwei Drittel der tatsächlichen Zahlung. Hinzu kommen die laufenden Kosten, die MwSt., die Kaution und, wenn die Fläche als Rohbau übergeben wird, der Ausbau samt mehreren Monaten Leerlauf. Hier steht, woraus sich die Gesamtsumme zusammensetzt und worauf man in einem Markt achten sollte, in dem kaum noch Fläche frei ist.

Mieten nach Grade

Im ersten Quartal 2025 stieg die durchschnittliche Angebotsmiete in Business Centres der Grade A um 21 % auf AED 350 pro Quadratfuß und Jahr. Grade B legte um 10 % zu und liegt bei AED 230. Beide Werte verstehen sich triple net: ohne MwSt. und ohne laufende Kosten.

Die Spanne innerhalb eines Grade ist dennoch enorm. Im DIFC liegt der Durchschnitt 13 % über dem Marktpreis für Grade A, in Downtown Dubai 20 % darüber. Ausgebaute Büros werden im DIFC mit rund AED 400 pro Fuß angeboten, in Business Bay mit 251, im Dubai Design District mit 280 und in The Greens mit 260 – diese Werte enthalten aber bereits die Nebenkosten und sind daher mit den Triple-net-Zahlen nicht direkt vergleichbar.

Bright Rich | CORFAC International, Q1 2025 · Knight Frank, Dubai Office Market Review, H1 2025

Was zusätzlich zur Miete zu zahlen ist

Die Grundmiete stammt von Bright Rich | CORFAC International, Q1 2025. Die übrigen Zeilen sind etablierte Marktpraxis und keine Statistik: Sie hängen vom Gebäude, der Verwaltungsgesellschaft und der Jurisdiktion ab und werden vor der Unterzeichnung im Vertrag festgelegt.

Fitted oder Shell & Core?

Nur etwa 40 % der Büros in Dubai werden ausgebaut angeboten; die übrigen 60 % kommen als Shell & Core. Das ist eine grundlegende Weggabelung, und sie kostet in beide Richtungen Geld.

Ein ausgebautes Büro ist pro Fuß teurer, aber Sie ziehen nächste Woche ein. Ein Rohbau ist günstiger, doch zum Preis kommt der Ausbau hinzu, dazu vier bis sechs Monate, in denen bereits Miete anfällt und die Fläche nicht nutzbar ist. Bei einem kurzen Mietvertrag rechnet sich ein Rohbau fast nie, bei fünf Jahren in der Regel schon.

Es gibt auch einen Marktnebeneffekt: Ausgebaute Sekundärflächen werden schneller teurer als der Rest, eben weil man ohne weitere Ausgaben direkt einziehen kann.

Mieterschutz – und warum der Markt festgefahren ist

Außerhalb des DIFC begrenzen die RERA-Regeln Mieterhöhungen bei der Verlängerung. 2025 war das wichtiger als jeder Standortvergleich: Bei im Schnitt um 45 % gestiegenen Mieten im Lauf des Jahres verlängern Unternehmen ganz überwiegend lieber und behalten die regulierte Erhöhung, statt zu einem neuen Marktpreis umzuziehen.

Für den Markt bedeutet das Stillstand: Fläche kommt nicht zurück in den Umlauf, und wer jetzt sucht, hat noch weniger Auswahl. Große institutionelle Eigentümer reagieren pragmatisch und akzeptieren Konditionen im Austausch gegen lange Mietverträge. Einzelne Eigentümer von Flächen in Business Bay verlangen dagegen Top-Mieten wie im DIFC – und der Markt zahlt sie mitunter.

Das DIFC hat ein eigenes Recht und ein eigenes Mietregister; die RERA-Formel schützt Sie dort nicht. Beziehen Sie das in die Verhandlung über Laufzeit und Indexierungsgrenze ein.

Serviced Offices und Co-Working

Die Knappheit an herkömmlichen Flächen hat einen Teil der Nachfrage in das Segment der Serviced Offices gedrängt. Die Betreiber expandieren, neue Anbieter kommen aus Ägypten, Asien und Großbritannien, und weil in den zentralen Geschäftsvierteln kein Platz mehr ist, ziehen sie in Einkaufszentren, Wohnquartiere und halbindustrielle Gebiete. Rund 61 % der Serviced Offices befinden sich in Gebäuden der Grade A.

AED pro Arbeitsplatz und Monat, ohne MwSt. Bright Rich | CORFAC International, Q1 2025

Die wichtigsten Betreiber sind RICE, The Executive Centre, iSpace, Space 1, Sentinel Business Centres und Unbox. An manchen Standorten kostet ein Arbeitsplatz mehr als AED 5 000 im Monat. Die Rechnung ist einfach: den Preis mit der Zahl der Mitarbeiter multiplizieren und mit einer Jahresmiete für eine Fläche der benötigten Größe vergleichen, zuzüglich des auf die Vertragslaufzeit umgelegten Ausbaus.

Welche Flächengröße ist die richtige?

Der Markt ist derzeit kleinteilig: 71 % der Anfragen im ersten Quartal 2025 betrafen Flächen unter 5 000 sq ft. Kleine Unternehmen entscheiden schnell und nehmen eine frei werdende Fläche, bevor ein Konzern einen internen Umzug genehmigt bekommt.

Daraus folgt eine praktische Regel für einen angespannten Markt: Legen Sie Größenspanne und Mietobergrenze im Voraus fest und halten Sie die Unternehmensunterlagen und die Unterschriftsentscheidung bereit. Gute Flächen im DIFC, in Business Bay und in Downtown sind in Tagen weg, nicht in Monaten, und der Vermieter verhandelt, nicht Sie.

Häufige Fragen

Was kostet ein Büro in Dubai zur Miete?

Im ersten Quartal 2025 lag die durchschnittliche Angebotsmiete bei AED 350 pro sq ft und Jahr in Grade A und bei AED 230 in Grade B – ohne MwSt. und Nebenkosten. Für ein Büro von 1 000 sq ft sind das rund AED 350 000 im Jahr, zuzüglich Nebenkosten, MwSt. und der einmaligen Zahlungen beim Einzug.

Warum werden für denselben Stadtteil unterschiedliche Mieten genannt?

Wegen dessen, was in der Zahl steckt. Die Miete wird auf zwei Arten angegeben: triple net – nur die Miete, ohne MwSt. und ohne laufende Kosten – und fitted, ein fertiges Büro, in dem die Nebenkosten schon enthalten sind. Der Abstand zwischen beiden Methoden beträgt zehn bis dutzende Dirham pro Quadratfuß, daher sind unterschiedlich berechnete Zahlen nicht direkt vergleichbar.

Was ist Shell & Core, und warum ist es günstiger?

Das ist eine Fläche im Zustand einer Betonbox: Wände, Fenster und Anschlüsse sind bis zur Einheit geführt, alles andere macht der Mieter. Rund 60 % der Büros in Dubai werden so angeboten und nur 40 % ausgebaut. Es ist günstiger, weil die Ausbaukosten und vier bis sechs Monate Leerlauf zulasten des Mieters gehen.

Ist ein Mieter vor einer starken Mieterhöhung geschützt?

Auf dem Festland ja. Die RERA-Regeln begrenzen Mieterhöhungen bei der Verlängerung, und 2025 wurde das für viele Unternehmen zum wichtigsten Argument, zu bleiben statt umzuziehen: Der Markt stieg um 45 %, während eine Verlängerung nach einer regulierten Formel läuft. Im DIFC gilt ein eigenes Recht, dort gibt es diesen Schutz nicht.

Serviced Office oder herkömmlicher Mietvertrag?

Ein Serviced Office ist sinnvoll, wenn das Team unter zehn Personen hat, die Laufzeit offen ist oder Sie eine Adresse in einem Prestigeturm ohne langen Mietvertrag brauchen. Ein Arbeitsplatz in einem hochwertigen Serviced Office kostete im ersten Quartal 2025 AED 2 500–3 700 im Monat, an manchen Standorten über 5 000. Ab zwei Jahren und fünfzehn Personen ist ein herkömmlicher Mietvertrag fast immer günstiger.

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