Wynajem biura w Dubaju

Podawany w Dubaju czynsz to mniej więcej dwie trzecie rzeczywistej płatności. Do tego dochodzą koszty eksploatacji, VAT, depozyt oraz — jeśli powierzchnia jest w standardzie shell — wykończenie i kilka miesięcy przestoju. Poniżej wyjaśniam, z czego składa się całość i na co zwracać uwagę na rynku, na którym prawie nie ma wolnej powierzchni.

Czynsze według klas

W pierwszym kwartale 2025 roku średni czynsz ofertowy w centrach biznesowych klasy A wzrósł o 21 % do AED 350 za stopę kwadratową rocznie. Klasa B zyskała 10 % i wynosi AED 230. Obie wartości są w systemie triple net: bez VAT i bez kosztów eksploatacji.

Rozrzut wewnątrz klasy jest mimo to ogromny. W DIFC średnia leży 13 % powyżej rynkowej stawki klasy A, w Downtown Dubai 20 % powyżej. Biura wykończone wycenia się na około AED 400 za stopę w DIFC, 251 w Business Bay, 280 w Dubai Design District i 260 w The Greens — ale te kwoty zawierają już opłatę serwisową, więc nie da się ich bezpośrednio porównywać z liczbami triple net.

Porozmawiaj z licencjonowanym pośrednikiem: 📲 +971 50 120 32 64 na WhatsAppie, @dubai_oleg na Telegramie

Bright Rich | CORFAC International, I kw. 2025 · Knight Frank, Dubai Office Market Review, H1 2025

Co płaci się ponad czynsz

Pozycja	Rząd wielkości	Uwaga
Czynsz podstawowy	AED 230–350 za sq ft rocznie	Klasa B około 230, klasa A około 350 jako średnia rynkowa
Opłata serwisowa	AED 15–35 za sq ft rocznie	Utrzymanie budynku. Zwykle wliczona w ofertę biura wykończonego, nigdy w triple net
VAT	5 %	Naliczany od czynszu komercyjnego, w odróżnieniu od mieszkaniowego
Depozyt	5–10 % rocznego czynszu	Zwrotny, zwykle w formie czeku
Ejari / rejestracja	od AED 200	Obowiązkowa na mainlandzie; DIFC ma własny system rejestracji
Prowizja pośrednika	5 % rocznego czynszu	Jednorazowo przy podpisaniu
Wykończenie, jeśli shell & core	od AED 250 za sq ft	Plus cztery do sześciu miesięcy bezużytecznej powierzchni

Czynsz podstawowy pochodzi z Bright Rich | CORFAC International, I kw. 2025. Pozostałe pozycje to ustalona praktyka rynkowa, a nie statystyka: zależą od budynku, firmy zarządzającej i jurysdykcji i są zapisywane w umowie przed podpisaniem.

Biuro wykończone czy shell & core

Tylko około 40 % dubajskich biur oferuje się wykończonych; pozostałe 60 % to shell & core. To zasadnicze rozwidlenie i kosztuje w obu kierunkach.

Biuro wykończone jest droższe za stopę, ale wprowadzić się można w przyszłym tygodniu. Shell jest tańszy, ale do ceny dochodzi wykończenie oraz cztery do sześciu miesięcy, w których czynsz już naliczany jest, a powierzchni nie da się używać. Przy krótkiej umowie shell prawie nigdy się nie zwraca; przy pięcioletniej zwykle tak.

Jest też efekt uboczny na rynku: wykończona powierzchnia z rynku wtórnego drożeje szybciej niż reszta, właśnie dlatego, że można wprowadzić się od razu, bez dalszych nakładów.

Ochrona najemcy i dlaczego rynek stanął

Poza DIFC przepisy RERA ograniczają podwyżki czynszu przy odnowieniu umowy. W 2025 roku miało to większe znaczenie niż jakiekolwiek porównanie lokalizacji: przy czynszach wyższych średnio o 45 % w ciągu roku firmy w przeważającej mierze wolą odnowić umowę i zachować regulowaną podwyżkę, niż przenosić się za nową cenę rynkową.

Dla rynku oznacza to stagnację: powierzchnia nie wraca do obiegu, a kto szuka teraz, ma jeszcze mniejszy wybór. Duzi właściciele instytucjonalni reagują pragmatycznie, godząc się na warunki w zamian za długie umowy. Tymczasem indywidualni właściciele bloków w Business Bay żądają czynszów jak w najlepszym DIFC — i rynek czasem je płaci.

DIFC ma własne prawo i własny rejestr umów najmu; formuła RERA tam Państwa nie chroni. Należy to uwzględnić w negocjacjach dotyczących okresu najmu i limitu indeksacji.

Biura serwisowane i coworking

Niedobór zwykłej powierzchni przesunął część popytu do segmentu serwisowanego. Operatorzy się rozwijają, pojawiają się nowi gracze z Egiptu, Azji i Wielkiej Brytanii, a skoro w centralnych dzielnicach biznesowych brakuje miejsca, przenoszą się do centrów handlowych, osiedli i obszarów półprzemysłowych. Około 61 % biur serwisowanych mieści się w budynkach klasy A.

AED za biurko miesięcznie, bez VAT. Bright Rich | CORFAC International, I kw. 2025

Główni operatorzy to RICE, The Executive Centre, iSpace, Space 1, Sentinel Business Centres i Unbox. W niektórych lokalizacjach biurko kosztuje ponad AED 5 000 miesięcznie. Rachunek jest prosty: stawkę mnożymy przez liczbę osób i porównujemy z rocznym czynszem za blok o potrzebnej wielkości, plus wykończenie rozłożone na okres najmu.

Jaki blok wybrać

Rynek jest obecnie drobnopowierzchniowy: 71 % zapytań w pierwszym kwartale 2025 roku dotyczyło powierzchni poniżej 5 000 sq ft. Małe firmy decydują szybko i biorą blok, który się zwalnia, zanim korporacja zdąży uzyskać wewnętrzną zgodę na przeprowadzkę.

Stąd praktyczna zasada na ciasnym rynku: z góry ustalić przedział metrażu i górną granicę czynszu oraz mieć gotowe dokumenty firmy i decyzję o podpisaniu. Dobre bloki w DIFC, Business Bay i Downtown znikają w ciągu dni, a nie miesięcy, i to wynajmujący prowadzi negocjacje, a nie Państwo.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje wynajem biura w Dubaju?

W pierwszym kwartale 2025 roku średni czynsz ofertowy wynosił AED 350 za sq ft rocznie w klasie A i AED 230 w klasie B — bez VAT i opłaty serwisowej. Dla biura o powierzchni 1 000 sq ft daje to około AED 350 000 rocznie plus opłata serwisowa, VAT i jednorazowe płatności przy wprowadzeniu.

Dlaczego dla tej samej dzielnicy podaje się różne czynsze?

Z powodu tego, co zawiera dana kwota. Czynsz podaje się na dwa sposoby: triple net — sam czynsz, bez VAT i bez kosztów eksploatacji — oraz jako biuro wykończone, gotowe, z opłatą serwisową już w środku. Różnica między tymi metodami to dziesiątki dirhamów za stopę kwadratową, więc liczb wyliczonych inaczej nie da się bezpośrednio porównywać.

Czym jest shell & core i dlaczego jest tańszy?

To powierzchnia w stanie betonowego pudła: ściany, okna i instalacje doprowadzone do lokalu, resztę robi najemca. W ten sposób oferuje się około 60 % dubajskich biur, a wykończonych tylko 40 %. Jest tańszy, ponieważ koszt wykończenia i cztery do sześciu miesięcy przestoju spadają na najemcę.

Czy najemca jest chroniony przed gwałtowną podwyżką czynszu?

Na mainlandzie tak. Przepisy RERA ograniczają podwyżki czynszu przy odnowieniu umowy, a w 2025 roku stało się to dla wielu firm głównym argumentem, by zostać na miejscu zamiast się przenosić: rynek wzrósł o 45 %, a odnowienie przebiega według regulowanej formuły. DIFC działa na własnym prawie i takiej ochrony tam nie ma.

Biuro serwisowane czy zwykła umowa najmu?

Biuro serwisowane ma sens, gdy zespół liczy poniżej dziesięciu osób, okres jest otwarty albo potrzebny jest adres w prestiżowym wieżowcu bez długiej umowy. Biurko w dobrym biurze serwisowanym kosztowało w pierwszym kwartale 2025 roku AED 2 500–3 700 miesięcznie, a w niektórych lokalizacjach ponad 5 000. Powyżej dwóch lat i piętnastu osób zwykła umowa najmu jest prawie zawsze tańsza.

Znajdę biuro dla Państwa zespołu

Proszę przesłać metraż, dzielnicę i budżet — pokażę, co naprawdę jest dostępne, i policzę pełny koszt roku ze wszystkimi płatnościami, a nie tylko z czynszem.