Was in Dubai wirklich als Class-A-Bürohochhaus zählt

Derzeit hat anscheinend jeder Makler ein Büroobjekt in seinen Stories, und Bauträger, die bisher beim Wohnungsbau blieben, wechseln zunehmend in Gewerbeflächen. Bevor es um konkrete Gebäude geht, sollte man genau klären, was „Class A“ bedeutet – denn der Begriff wird im Marketing weit lockerer verwendet, als die tatsächlichen Einstufungskriterien erlauben.

Warum sind Büros in Makler-Inhalten plötzlich überall?

Die Vermarktung der Dubaier Makler hat sich sichtbar verschoben: Büroobjekte tauchen deutlich häufiger auf als noch vor ein paar Jahren.

Diese Verschiebung spiegelt auch einen echten Wandel auf Bauträgerseite wider – Unternehmen, die ihren Ruf fast ausschließlich mit Wohnprojekten aufgebaut haben, starten zunehmend eigene Bürotürme.

Dieser Schwenk ist eine Reaktion auf die Nachfrage und keine spekulative Wette. Unternehmen auf der Suche nach hochwertigen Firmensitzen finden ein wirklich knappes Angebot an Gebäuden, die ihren Ansprüchen genügen, und die Bauträger reagieren auf diese Lücke so, wie sie üblicherweise auf jedes unterversorgte Segment mit hohen Margen reagieren.

Es zeigt auch ein breiteres Vertrauen in Dubais Rolle als regionales und zunehmend globales Geschäftszentrum. Firmen, die Hauptsitz oder regionale Aktivitäten in die Stadt verlagern, brauchen dafür wirklich hochwertige Räume, und der aktuelle Gebäudebestand hat mit dem Tempo dieses Trends nicht Schritt gehalten.

Wie funktioniert die Einstufung von Büros wirklich?

Die Büroklassifizierung beruht auf einer Kombination von Faktoren: Bauqualität, Ausbau und Ausstattung der Flächen sowie die Art der Unternehmen, die üblicherweise in dem Gebäude mieten. Diese Kriterien sind recht intuitiv und decken sich weitgehend mit dem, wie die meisten Menschen ein „gutes“ von einem „durchschnittlichen“ Bürogebäude unterscheiden.

Überraschend ist der zusätzliche Faktor, den jedes Klassifizierungssystem ebenfalls gewichtet: das Alter des Gebäudes.

Ein Gebäude kann bei Qualität und Mieterprofil hervorragend abschneiden und dennoch nicht als echter Class-A-Bestand gelten, sobald sein Alter in die Bewertung einfließt – ein Kriterium, das man leicht übersieht, wenn man ein Gebäude nur danach beurteilt, wie es heute aussieht und wirkt.

Erfüllen Dubais „Luxus“-Büros die Class-A-Kriterien?

Bei strenger Anwendung des Alterskriteriums erfüllt fast kein derzeit als Luxusbüro vermarktetes Gebäude in Dubai tatsächlich Class A – der Begriff wird umgangssprachlich für jedes Gebäude verwendet, das durch Qualität heraussticht, auch wenn sein Alter es nach einem strengeren System formal ausschließen würde.

Diese Lücke zwischen Marketingsprache und formaler Einstufung ist gerade wegen ihrer Verbreitung wichtig. Dass ein Gebäude in einem Inserat „Class A“ genannt wird, bestätigt für sich genommen nicht, dass es jedes Kriterium dieser Klasse erfüllt – oft ist es nur eine Kurzformel für „hohe Qualität“, bei der die Altersanforderung stillschweigend wegfällt.

Das heißt nicht, dass die so vermarkteten Gebäude schlechte Investitionen wären – viele davon sind hervorragende, hochwertige Büroflächen. Es heißt nur, dass das Etikett selbst gedehnt wurde und ein Käufer, der zwei Gebäude allein anhand der Bezeichnung „Class A“ vergleicht, nicht unbedingt Gleiches mit Gleichem vergleicht.

Diese Lücke zwischen Marketingsprache und formalen Einstufungskriterien sollte man kennen, bevor man annimmt, jeder neu gebaute, gut ausgestattete Büroturm sei automatisch Class A.

Welche Türme passen tatsächlich?

Mehrere bekannte Dubaier Bürogebäude erfüllen die Qualitäts- und Mieterseite der Class-A-Beschreibung durchaus.

Boulevard Plaza in Downtown Dubai und Brookfield im DIFC werden beide als Beispiele für Gebäude genannt, die die Qualitätslatte erreichen – hohe Bauqualität, erstklassige Ausstattung und ein Mieterstamm, der zu Büroflächen der Spitzenklasse passt.

Beide Gebäude scheitern jedoch am Alterskriterium. Boulevard Plaza stammt aus dem Jahr 2012, und Opus in Business Bay, ein weiteres in diesem Zusammenhang oft genanntes Gebäude, aus dem Jahr 2017 – nach heutigem Maßstab bereits acht Jahre alt. Bei strenger Auslegung der Klassifizierung genügt dieses Alter allein, um Gebäude auszuschließen, die alle übrigen Class-A-Maßstäbe erfüllen.

Was sollte ein Anleger fragen?

Für Anleger, die Büroobjekte in Dubai bewerten, lautet die praktische Konsequenz, „Class A“ als Ausgangspunkt für weitere Fragen zu behandeln und nicht als gesicherte Tatsache.

Fragen Sie gezielt nach dem Alter des Gebäudes und vergleichen Sie es mit den Qualitäts- und Mieterprofil-Aussagen aus demselben Angebot.

Das ist auch der Grund, warum die neuesten Bürotürme – echte Neubauten mit modernen Spezifikationen – derzeit so viel Anlegerinteresse auf sich ziehen.

Sie gehören zu den ganz wenigen Gebäuden am Markt, die Class-A-Status gegenüber dem vollständigen Kriterienkatalog einschließlich Alter beanspruchen können und nicht gegenüber einer unvollständigen, marketingfreundlichen Fassung der Definition.

Mein eigener Rat an Kunden, die einen Gewerbekauf prüfen, ist einfach: Lassen Sie sich neben jeder „Class A“-Aussage das Fertigstellungsjahr schriftlich geben und gewichten Sie dieses Alter gegen das konkrete Mieterprofil, für das die Fläche vermarktet wird.

Ein wirklich neues Gebäude mit starker Ausstattung und knapper Geschossfläche, wie es jetzt in Business Bay auf den Markt kommt, ist etwas ganz anderes als ein zehn Jahre alter Turm, der nur noch von seinem Ruf lebt.