Affittare un ufficio a Dubai

Il canone indicato a Dubai corrisponde a circa due terzi del pagamento reale. A questo si aggiungono le spese di gestione, l'IVA, il deposito e, se lo spazio è consegnato come shell, l'allestimento più diversi mesi di inattività. Di seguito, da che cosa si compone il totale e a che cosa prestare attenzione in un mercato con quasi nessuno spazio libero.

I canoni per categoria

Nel primo trimestre 2025 il canone medio richiesto nei business centre di Grade A è salito del 21 %, a 350 AED al piede quadrato all'anno. Il Grade B ha aggiunto il 10 % e si attesta a 230 AED. Entrambe le cifre sono triple net: senza IVA e senza spese di gestione.

Tuttavia la forbice all'interno di una stessa categoria è enorme. Nel DIFC la media è superiore del 13 % alla tariffa di mercato del Grade A, a Downtown Dubai del 20 %. Gli uffici arredati sono quotati intorno a 400 AED al piede nel DIFC, 251 a Business Bay, 280 nel Dubai Design District e 260 a The Greens, ma queste cifre includono già le spese condominiali, quindi non sono confrontabili direttamente con i valori triple net.

Bright Rich | CORFAC International, primo trimestre 2025 · Knight Frank, Dubai Office Market Review, primo semestre 2025

Che cosa si paga oltre al canone

Il canone base proviene da Bright Rich | CORFAC International, primo trimestre 2025. Le altre voci sono prassi di mercato consolidata e non statistiche: dipendono dall'edificio, dalla società di gestione e dalla giurisdizione e vengono fissate nel contratto prima della firma.

Arredato o shell & core

Solo circa il 40 % degli uffici di Dubai viene offerto arredato; l'altro 60 % è consegnato come shell & core. È un bivio fondamentale e costa denaro in entrambe le direzioni.

Un ufficio arredato costa di più al piede, ma ci si trasferisce già la settimana dopo. Lo shell costa meno, ma al prezzo si aggiunge l'allestimento, con quattro-sei mesi in cui il canone corre già e lo spazio non è utilizzabile. Con un contratto breve lo shell non si ripaga quasi mai; con uno di cinque anni di solito sì.

C'è anche un effetto di mercato: gli spazi secondari arredati si rivalutano più in fretta degli altri, proprio perché ci si può trasferire subito senza ulteriori spese.

La tutela dell'inquilino e perché il mercato si è bloccato

Fuori dal DIFC le norme RERA pongono un tetto agli aumenti del canone al rinnovo. Nel 2025 questo ha contato più di qualsiasi confronto tra zone: con canoni saliti in media del 45 % nell'arco dell'anno, le aziende preferiscono in larga maggioranza rinnovare e accettare l'aumento regolamentato piuttosto che trasferirsi a un nuovo prezzo di mercato.

Per il mercato questo significa stagnazione: gli spazi non tornano in circolazione e chi cerca oggi ha ancora meno scelta. I grandi proprietari istituzionali rispondono con pragmatismo, accettando condizioni in cambio di contratti lunghi. I singoli proprietari di unità a Business Bay, intanto, chiedono canoni da DIFC prime, e talvolta il mercato li paga.

Il DIFC ha una legge propria e un proprio registro dei contratti di locazione; la formula RERA lì non vi tutela. Tenetene conto nella trattativa su durata e tetto di indicizzazione.

Serviced office e co-working

La carenza di spazi tradizionali ha spinto parte della domanda verso il segmento serviced. Gli operatori si espandono, nuovi attori arrivano da Egitto, Asia e Regno Unito e, non trovando spazio nei distretti direzionali centrali, si spostano nei centri commerciali, nelle community e nelle aree semi-industriali. Circa il 61 % dei serviced office si trova in edifici di Grade A.

AED a postazione al mese, IVA esclusa. Bright Rich | CORFAC International, primo trimestre 2025

I principali operatori sono RICE, The Executive Centre, iSpace, Space 1, Sentinel Business Centres e Unbox. In alcune zone una postazione supera i 5 000 AED al mese. Il conto è semplice: moltiplicate la tariffa per il numero di persone e confrontatela con un anno di canone per un'unità della metratura che vi serve, più l'allestimento ripartito sulla durata del contratto.

Quale metratura scegliere

Il mercato è oggi di piccoli tagli: il 71 % delle richieste del primo trimestre 2025 riguardava spazi sotto i 5 000 piedi quadrati. Le piccole aziende decidono in fretta e prendono l'unità che si libera prima che una grande società riesca a far approvare internamente il trasloco.

Da qui la regola pratica per un mercato teso: definite in anticipo la forbice di metratura e il canone massimo e tenete pronti i documenti societari e la decisione di firma. Le buone unità nel DIFC, a Business Bay e a Downtown vanno via in giorni e non in mesi, ed è il locatore a condurre la trattativa, non voi.

Domande frequenti

Quanto costa affittare un ufficio a Dubai?

Nel primo trimestre 2025 il canone medio richiesto era di 350 AED al piede quadrato all'anno in Grade A e di 230 AED in Grade B, IVA e spese condominiali escluse. Per un ufficio di 1 000 piedi quadrati sono circa 350 000 AED l'anno, più spese condominiali, IVA e i pagamenti una tantum all'ingresso.

Perché per la stessa zona vengono indicati canoni diversi?

Per ciò che è compreso nella cifra. Il canone si quota in due modi: triple net, cioè il solo canone, senza IVA e senza spese di gestione, e arredato, cioè un ufficio pronto con le spese condominiali già incluse. La differenza tra i due metodi è di decine di dirham al piede quadrato, perciò cifre calcolate in modo diverso non sono direttamente confrontabili.

Che cos'è lo shell & core e perché costa meno?

È uno spazio allo stato di scatola di cemento: pareti, finestre e impianti portati fino all'unità, tutto il resto a cura dell'inquilino. Circa il 60 % degli uffici di Dubai è offerto così e solo il 40 % arredato. Costa meno perché il costo dell'allestimento e da quattro a sei mesi di inattività ricadono sull'inquilino.

L'inquilino è tutelato da un forte aumento del canone?

Nella mainland sì. Le norme RERA pongono un tetto agli aumenti al rinnovo e nel 2025 questo è diventato per molte aziende l'argomento principale per restare dov'erano invece di trasferirsi: il mercato è salito del 45 %, mentre un rinnovo segue una formula regolamentata. Il DIFC applica una legge propria e lì questa tutela non esiste.

Serviced office o contratto di locazione tradizionale?

Il serviced office ha senso quando il team è sotto le dieci persone, la durata è indeterminata oppure serve un indirizzo in una torre prestigiosa senza un contratto lungo. Una postazione in un serviced office di qualità costava 2 500–3 700 AED al mese nel primo trimestre 2025, e oltre 5 000 in alcune zone. Oltre i due anni e le quindici persone, la locazione tradizionale è quasi sempre più conveniente.

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