Аренда офиса в Дубае

Ставки по классам

Во втором квартале 2026 года средняя ставка по рынку — 238 AED за квадратный фут в год, и это первый квартал без роста с первого полугодия 2021-го. Разброс между классами при этом остался большой.

В первом квартале 2025 года средняя запрашиваемая ставка в бизнес-центрах класса A выросла на 21% и достигла 350 AED за квадратный фут в год. Класс B прибавил 10% и стоит 230 AED. Обе цифры — triple net: без НДС и без эксплуатационных расходов.

Разброс внутри класса при этом огромный. В DIFC средняя ставка выше рыночной по классу A на 13%, в Downtown Dubai — на 20%. Knight Frank называет для готовых офисов в DIFC около 400 AED за фут, для Business Bay — 251, для Dubai Design District — 280, для The Greens — 260; но у него в ставку уже включён service charge, поэтому напрямую с цифрами Bright Rich эти значения не сравниваются.

Bright Rich | CORFAC International, I квартал 2025 · Knight Frank, Dubai Office Market Review, I полугодие 2025

Что платится сверх ставки

Базовая ставка — Bright Rich | CORFAC International, I квартал 2025. Остальные строки — сложившаяся рыночная практика, а не данные отчётов: они зависят от здания, управляющей компании и юрисдикции и фиксируются в договоре до подписания.

Fitted или shell & core

Только около 40% офисов в Дубае предлагается с готовой отделкой, остальные 60% — в формате shell & core. Это принципиальная развилка, и она стоит денег в обе стороны.

Готовый офис дороже в ставке, но в него въезжают на следующей неделе. Коробка дешевле, но к цене прибавляется отделка и четыре-шесть месяцев, в течение которых аренда уже начисляется, а работать в помещении нельзя. На коротком договоре коробка почти никогда не окупается; на пятилетнем — обычно да.

Есть и рыночный побочный эффект: вторичные помещения с готовой отделкой дорожают быстрее остальных именно потому, что въехать в них можно сразу, без дополнительных затрат.

Защита арендатора и почему рынок «залип»

За пределами DIFC действуют правила RERA, ограничивающие рост арендной платы при продлении. В 2025 году это оказалось важнее любых сравнений локаций: при среднем росте ставок на 45% за год компании массово предпочитают продлевать договор и сохранять регулируемое повышение, а не переезжать по новой рыночной цене.

Для рынка это означает застой: площади не выходят в оборот, выбор у тех, кто ищет офис сейчас, ещё меньше. Крупные институциональные собственники реагируют прагматично — соглашаются на условия ради длинных договоров. А отдельные владельцы блоков в Business Bay запрашивают ставки на уровне премиального DIFC, и рынок это иногда принимает.

В DIFC собственное право и собственный регистр договоров, защиты по формуле RERA там нет. Это стоит закладывать в переговоры о сроке и о потолке индексации.

Сервисные офисы и коворкинги

Дефицит классической аренды вытолкнул часть спроса в сервисный сегмент. Операторы расширяются, на рынок выходят новые игроки из Египта, Азии и Великобритании, а из-за нехватки места в центральных деловых зонах они уже осваивают моллы, комьюнити и полупромышленные районы. Около 61% сервисных офисов расположено в зданиях класса A.

AED за рабочее место в месяц, без НДС. Bright Rich | CORFAC International, I квартал 2025

Ключевые операторы — RICE, The Executive Centre, iSpace, Space 1, Sentinel Business Centres, Unbox. В отдельных локациях место стоит выше 5 000 AED в месяц. Считать выгоду просто: умножьте ставку на число сотрудников и сравните с годовой арендой блока нужной площади плюс отделка, разделённая на срок договора.

Каким блоком заходить

Рынок сейчас мелкий по нарезке: 71% запросов у Savills в первом квартале 2025 года пришёлся на площади меньше 5 000 кв. футов. Небольшие компании принимают решение быстро и забирают освободившиеся блоки раньше, чем корпорация успевает согласовать переезд внутри себя.

Отсюда практическое правило для дефицитного рынка: заранее определите диапазон площади и предельную ставку, держите наготове документы компании и решение о подписи. Хорошие блоки в DIFC, Business Bay и Downtown уходят за дни, а не за месяцы, и торг там ведёт собственник, а не вы.