Nobu in Ras Al Khaimah und Abu Dhabi: Warum die RAK-Variante das interessantere Investment ist

Nobu startete auf Saadiyat, und der Markt reagierte; Nobu startete auf Al Marjan, und es fiel kaum auf. Die Reaktion war verkehrt herum – das Projekt in Ras Al Khaimah liegt neben dem ersten integrierten Resort mit Glücksspiel in den VAE.

Was ist Nobu, und warum lässt sich die Marke exportieren?

Nobu begann als Restaurantpartnerschaft zwischen Küchenchef Nobu Matsuhisa, Robert De Niro und dem Produzenten Meir Teper und wuchs zu einer Hotelmarke heran.

Diese Herkunft ist wichtig: Anders als ein Modehaus, das seinen Namen an eine Hotellobby verleiht, beruht der Markenwert von Nobu auf einem operativen Geschäft, in dem Menschen ohnehin gern Geld ausgeben.

Eine Hospitality-Marke mit funktionierendem Restaurantbetrieb im Rücken leistet in einer Branded Residence mehr als ein Juwelier- oder Modelabel. Das Restaurant erzeugt Frequenz, die Frequenz schafft einen Grund für das Hotel, und das Hotel trägt den Preisaufschlag für die Wohnungen.

Nobu ist in Dubai bereits aktiv – das Restaurant und der Beach Club sind hier etabliert –, die Marke kommt also nicht als Experiment in die Region.

Saadiyat oder Al Marjan?

Saadiyat Island in Abu Dhabi ist ein Kulturviertel – mit dem Louvre Abu Dhabi, dem im Bau befindlichen Guggenheim, Stränden und einer wohlhabenden Wohnbevölkerung. Nobu ist dort ein Premium-Extra in einem Markt, der bereits funktioniert. Das Aufsehen drehte sich um Prestige.

Al Marjan ist eine Tourismusinsel in einem Emirat, das kurz vor der Eröffnung eines Casino-Resorts steht. Nobu ist dort ein Nachfrage-Treiber in einem Markt, der erst entsteht. Das Prestige ist geringer; das Aufwärtspotenzial deutlich größer.

Das ist der ganze Unterschied. Auf Saadiyat kaufen Sie in einen etablierten Markt zu etablierten Preisen. Auf Al Marjan kaufen Sie eine These. Höheres Risiko und ein wirklich anderes Renditeprofil – deshalb halte ich die RAK-Variante für interessanter, nicht für bequemer.

Was macht ein Casino mit einem Immobilienmarkt?

Wynn Resorts ist einer der großen amerikanischen Betreiber integrierter Resorts, und das Projekt auf Al Marjan ist das erste seiner Art in den VAE.

Ein integriertes Resort ist nicht bloß ein Casino: Es besteht aus Hotel, Kongresszentrum, Einzelhandel, Restaurants und Unterhaltung rund um einen Spielbereich und verändert in seiner Größenordnung die Besucherzahlen eines ganzen Emirats.

Der Effekt auf Immobilien folgt einem bekannten Muster: Zuerst steigt die Hotelnachfrage, dann folgen die Mietpreise für Kurzzeitvermietung, danach die Wohnwerte und – viel später, wenn überhaupt – die ansässige Bevölkerung. Jeder dieser Schritte dauert länger als der vorherige.

Deshalb ist das investierbare Segment dasjenige, das am Anfang dieser Kette steht. Apartments mit Kurzzeitvermietungs-Eignung im Einzugsgebiet der Besucher profitieren zuerst. Villen profitieren zuletzt, falls überhaupt.

Welche RAK-Segmente wachsen?

Wachsend: kleine Apartments mit Kurzzeitvermietungslizenz in der Nähe der Resort-Zone; Serviced-Produkte mit einem glaubwürdigen Betreiber; hospitalitynahe Gewerbeflächen.

Nicht wachsend, meiner Ansicht nach: große Familienwohnungen und Villen auf der Insel. Der Mieter existiert nicht. Die ansässige Bevölkerung von RAK ist nicht der Käufer für diese Objekte, und der Besucher mietet keine Vierzimmerwohnung für eine Woche zu einem Preis, der den Kaufpreis rechtfertigt.

Und ein Hinweis, der für das gesamte Emirat gilt: Tagesvermietung funktioniert nur dort, wo das Lizenzregime sie stützt und wo die Verwaltungsinfrastruktur vorhanden ist. Beides ist in RAK dünner als in Dubai. Klären Sie beides, bevor Sie auch nur eine einzige Nacht an Einnahmen einplanen.

Wie wurde Nobu zur Immobilienmarke?

Nobu Matsuhisa, ein japanischer Küchenchef, eröffnete 1994 in New York ein Restaurant mit Robert De Niro und dem Produzenten Meir Teper. Die Küche war wirklich originell – japanische Technik mit peruanischem Einfluss –, und das Restaurant wurde zu einer globalen Marke.

Es folgten Hotels und dann Branded Residences. Diese Abfolge ist inzwischen ein Standardrezept der Hospitality-Branche: vom Restaurant zum Hotel zur Residenz, wobei jeder Schritt denselben Markenwert zu einem höheren Preis monetarisiert.

Das Besondere an Nobu ist, dass die Bekanntheit wirklich global und wirklich positiv ist und der damit verbundene Prominente sich als beständig statt als Modeerscheinung erwiesen hat.

Das ist für eine Residenz wichtig, denn Sie kaufen einen Namen, der auch in fünfzehn Jahren, wenn Sie verkaufen, noch etwas bedeuten muss.

Was hat es mit dem Glücksspiel in Ras Al Khaimah auf sich?

Ras Al Khaimah hat das erste integrierte Resort mit Glücksspiel in den VAE lizenziert, und eine föderale Aufsichtsbehörde für kommerzielles Glücksspiel wurde eingerichtet. Das ist ein struktureller Wandel für die nördlichen Emirate und kein Gerücht.

Das Vorbild, auf das sich alle berufen, ist Singapur, wo integrierte Resorts die Tourismuswirtschaft und den umliegenden Immobilienmarkt über etwa ein Jahrzehnt verändert haben.

Der Mechanismus ist einfach: Ein integriertes Resort schafft Arbeitsplätze, Tourismusnachfrage und eine Hospitality-Lieferkette – und einen Grund für internationale Besucher, in ein Emirat zu kommen, das sie zuvor nicht auf dem Zettel hatten.

Der Vorbehalt betrifft Größe und Geografie. Ein einzelnes Resort ist nicht Las Vegas, und der Effekt wird schrittweise eintreten und sich auf Al Marjan Island konzentrieren, statt sich über das ganze Emirat zu verteilen.

RAK oder Dubai: Was ist für Anleger besser?

Der Einstiegspreis in Ras Al Khaimah ist deutlich niedriger – Küstenimmobilien kosten dort nur einen Bruchteil vergleichbarer Objekte in Dubai –, und die Renditen waren attraktiv, getragen von einem Tourismusmarkt, der gegenüber einem kleinen Angebot stetig gewachsen ist.

Die Liquidität ist deutlich geringer. Der Käuferkreis für Immobilien in RAK ist nur ein Bruchteil des Dubaier, und Verkäufe dauern länger.

Das Aufwärtsszenario beruht darauf, dass die Transformation durch Glücksspiel und Tourismus in großem Maßstab eintritt, was eine echte Möglichkeit, aber keine Gewissheit ist.

Eine sinnvolle Einordnung: RAK ist eine Wachstumswette mit echten Katalysatoren und echtem Umsetzungsrisiko; Dubai ist der etablierte Markt. Dimensionieren Sie die RAK-Position als Satellit statt als Kern – so halten es die meisten erfahrenen Käufer.