Cosa rende davvero una torre per uffici di classe A a Dubai

Oggi ogni broker sembra avere un ufficio in vendita nelle proprie storie, e gli sviluppatori storicamente legati al residenziale si orientano sempre più verso gli spazi commerciali. Prima di parlare di un edificio specifico, conviene chiarire cosa significhi davvero «classe A», perché il termine è usato nel marketing con molta più larghezza di quanto permettano i veri criteri.

Perché gli uffici sono improvvisamente ovunque nei contenuti dei broker?

Si nota uno spostamento evidente in ciò che i broker di Dubai promuovono: gli annunci di uffici compaiono molto più spesso di appena un paio d'anni fa.

Il cambiamento riflette una trasformazione reale anche dal lato degli sviluppatori: aziende che avevano costruito la propria reputazione quasi solo sul residenziale lanciano sempre più spesso torri per uffici dedicate.

Questa svolta risponde alla domanda e non è una scommessa speculativa. Le aziende in cerca di spazi di rappresentanza di alto livello trovano un'offerta davvero scarsa di edifici all'altezza dei loro standard, e gli sviluppatori reagiscono a questo vuoto come reagiscono di solito a qualsiasi segmento sottoservito e ad alto margine del mercato.

Riflette anche una fiducia più ampia nel ruolo di Dubai come polo d'affari regionale e sempre più globale. Le aziende che trasferiscono sedi o attività regionali in città hanno bisogno di una sede davvero di alto livello, e il patrimonio edilizio attuale non ha tenuto il passo con la rapidità di questo trasferimento.

Come funziona davvero la classificazione degli uffici?

La classificazione degli uffici combina diversi fattori: la qualità costruttiva, la finitura e le specifiche degli spazi e il tipo di aziende che di solito affittano nell'edificio. Sono criteri abbastanza intuitivi e vicini a come la maggior parte delle persone distingue già un edificio per uffici «buono» da uno «medio».

Ciò che sorprende è il fattore aggiuntivo che ogni sistema di classificazione considera: l'età dell'edificio.

Un edificio può ottenere ottimi punteggi per qualità e profilo degli inquilini e comunque non qualificarsi come vera classe A una volta considerata l'età, un criterio facile da trascurare quando si giudica un edificio solo da come appare e da come si percepisce oggi.

Gli uffici «di lusso» di Dubai sono di classe A?

Applicando rigorosamente il criterio dell'età, quasi nessun edificio oggi proposto a Dubai come ufficio di lusso si qualifica davvero come classe A: il termine si usa in modo colloquiale per qualsiasi edificio che si distingua per qualità, anche quando l'età lo escluderebbe in base a una classificazione più rigorosa.

Questo divario tra linguaggio di marketing e classificazione formale va compreso proprio perché è così diffuso. Un edificio definito «classe A» in un annuncio non conferma, da solo, il rispetto di tutti i criteri di quella categoria: spesso è una formula abbreviata per «alta qualità», con il requisito dell'età taciuto nella descrizione.

Nulla di tutto ciò significa che gli edifici proposti in questo modo siano cattivi investimenti: molti sono spazi per uffici davvero eccellenti e di alta qualità. Significa soltanto che l'etichetta è stata stiracchiata, e chi si affida alla sola espressione «classe A» per confrontare due edifici non sta necessariamente confrontando cose paragonabili.

Conviene conoscere questo divario tra linguaggio di marketing e criteri formali prima di dare per scontato che qualsiasi torre per uffici nuova e ben rifinita sia automaticamente di classe A.

Quali torri lo sono davvero?

Diversi noti edifici per uffici di Dubai rispondono davvero ai requisiti di qualità e di profilo degli inquilini della descrizione di classe A.

Boulevard Plaza a Downtown Dubai e Brookfield al DIFC sono entrambi citati come esempi di edifici che raggiungono lo standard di qualità: ottima qualità costruttiva, servizi di alto livello e una base di inquilini coerente con gli uffici di fascia più alta.

Entrambi, tuttavia, non rispettano il criterio dell'età. Boulevard Plaza risale al 2012, e Opus a Business Bay, un altro edificio spesso citato in questo contesto, al 2017, quindi già otto anni secondo i parametri attuali. In una lettura rigorosa della classificazione, la sola età basta a escludere edifici che per il resto soddisfano tutti gli altri parametri di classe A.

Cosa dovrebbe chiedere un investitore?

Per un investitore che valuta le opportunità di uffici a Dubai, la conclusione pratica è trattare «classe A» come un punto di partenza per ulteriori domande e non come un fatto assodato.

Chiedere in modo specifico l'età dell'edificio e confrontarla con le affermazioni su qualità e profilo degli inquilini presenti nella stessa proposta.

È anche questo il motivo di fondo per cui le torri per uffici più recenti, vere nuove costruzioni con specifiche moderne, attirano oggi tanta attenzione degli investitori.

Sono tra i pochissimi edifici del mercato oggi in grado di rivendicare lo status di classe A rispetto all'intero insieme dei criteri, età compresa, e non rispetto a una versione parziale e comoda per il marketing della definizione.

Il mio consiglio ai clienti che valutano un acquisto commerciale è semplice: chiedere per iscritto l'anno di completamento dell'edificio insieme a qualsiasi dichiarazione di «classe A» e valutare quell'età rispetto allo specifico profilo di inquilini a cui lo spazio viene proposto.

Un edificio davvero nuovo, con specifiche elevate e una superficie per piano scarsa, del tipo che si lancia ora a Business Bay, è una proposta ben diversa da una torre di dieci anni venduta ancora solo sulla reputazione.