Co naprawdę znaczy klasa A w wieżach biurowych Dubaju

Każdy broker ma dziś w relacjach jakąś ofertę biurową, a deweloperzy, którzy dotąd budowali wyłącznie mieszkania, coraz częściej wchodzą w powierzchnie komercyjne. Zanim przejdziemy do konkretnych budynków, warto precyzyjnie określić, co znaczy „klasa A" — bo w marketingu to pojęcie bywa używane znacznie luźniej, niż pozwalają na to prawdziwe kryteria.

Dlaczego biura są teraz wszędzie w treściach brokerów?

Wśród tego, co reklamują brokerzy w Dubaju, widać wyraźną zmianę: oferty biurowe pojawiają się znacznie częściej niż jeszcze dwa lata temu.

Zmiana ta odzwierciedla realne przesunięcie po stronie deweloperów — firmy, które reputację zbudowały niemal wyłącznie na produkcie mieszkaniowym, coraz częściej uruchamiają osobne wieże biurowe.

To reakcja na popyt, a nie spekulacyjny zakład. Najemcy korporacyjni szukający prestiżowych siedzib zastają naprawdę ograniczoną podaż budynków spełniających ich standardy, a deweloperzy odpowiadają na tę lukę tak, jak zwykle reagują na niedoborowy, wysokomarżowy segment rynku.

Odzwierciedla to także szerszą pewność co do roli Dubaju jako regionalnego, a coraz częściej globalnego centrum biznesu. Firmy przenoszące do miasta siedziby lub operacje regionalne potrzebują miejsca naprawdę premium, a obecne zasoby nie nadążają za tempem tego trendu.

Jak naprawdę działa klasyfikacja biur?

Klasyfikacja biur opiera się na połączeniu czynników: jakości wykonania, standardu i specyfikacji powierzchni oraz typu firm, które zwykle wynajmują w danym budynku. Kryteria te są dość intuicyjne i zgadzają się z tym, jak większość osób myśli o „dobrym" i „przeciętnym" biurowcu.

Zaskakuje natomiast dodatkowy czynnik, który uwzględnia każdy system klasyfikacji: wiek budynku.

Budynek może mieć świetną jakość i profil najemców, a mimo to nie zostać uznany za prawdziwą klasę A po uwzględnieniu wieku — to kryterium łatwo przeoczyć, oceniając obiekt wyłącznie po tym, jak wygląda i jak się w nim czuć dziś.

Czy „luksusowe" biura w Dubaju to klasa A?

Przy ścisłym stosowaniu kryterium wieku prawie żaden budynek reklamowany dziś w Dubaju jako luksusowa powierzchnia biurowa nie jest naprawdę klasą A — pojęcie stosuje się potocznie do każdego obiektu wyróżniającego się jakością, nawet jeśli jego wiek formalnie go dyskwalifikuje według surowszej klasyfikacji.

Ta rozbieżność między językiem marketingu a formalną klasyfikacją jest warta zrozumienia właśnie dlatego, że jest tak powszechna. Określenie „klasa A" w ogłoszeniu samo w sobie nie potwierdza, że budynek spełnia wszystkie kryteria tej klasy — często to skrót od „wysokiej jakości", z cicho pominiętym wymogiem wieku.

To nie znaczy, że tak reklamowane budynki są złymi inwestycjami — wiele z nich to naprawdę doskonałe, wysokiej jakości powierzchnie biurowe. Chodzi jedynie o to, że sama etykieta została rozciągnięta, a kupujący, który porównuje dwa budynki wyłącznie po frazie „klasa A", niekoniecznie porównuje rzeczy tego samego rodzaju.

Warto znać tę rozbieżność, zanim założy się, że każda nowa, dobrze wykończona wieża biurowa automatycznie jest klasą A.

Które wieże naprawdę pasują?

Kilka znanych biurowców w Dubaju rzeczywiście spełnia jakościową i najemcową stronę opisu klasy A.

Boulevard Plaza w Downtown Dubai i Brookfield w DIFC przywołuje się jako przykłady budynków, które przekraczają poprzeczkę jakości — solidne wykonanie, prestiżowe udogodnienia i baza najemców typowa dla najwyższej klasy biur.

Oba budynki nie spełniają jednak kryterium wieku. Boulevard Plaza pochodzi z 2012 roku, a Opus w Business Bay, często wymieniany w tym kontekście, z 2017 — jest już według dzisiejszych standardów ośmioletni. Przy ścisłej interpretacji klasyfikacji sam wiek wystarcza, by zdyskwalifikować budynki, które poza tym spełniają wszystkie inne wymogi klasy A.

O co powinien pytać inwestor?

Inwestorowi oceniającemu możliwości biurowe w Dubaju praktyczna rada podpowiada, by traktować „klasę A" jako punkt wyjścia do dalszych pytań, a nie rozstrzygnięty fakt.

Należy wprost zapytać o wiek budynku i zestawić go z deklaracjami o jakości i profilu najemców, padającymi w tej samej prezentacji.

To także główny powód, dla którego najnowsze wieże biurowe — naprawdę nowe, o nowoczesnej specyfikacji — przyciągają teraz tak dużo uwagi inwestorów.

Należą do bardzo niewielu budynków na rynku, które mogą dziś powoływać się na status klasy A według pełnego zestawu kryteriów, wieku włącznie, a nie według częściowej, wygodnej marketingowo wersji definicji.

Moja rada dla klientów oceniających zakup komercyjny jest prosta: przy każdym określeniu „klasa A" proszę o rok ukończenia budynku na piśmie i oceniam ten wiek na tle profilu najemców, do których powierzchnia jest kierowana.

Naprawdę nowy budynek o mocnej specyfikacji i deficytowej płycie piętra, jak te, które startują teraz w Business Bay, to zupełnie inna propozycja niż dziesięcioletnia wieża sprzedawana wciąż samą reputacją.