Dubai Science Park: der Mieter, der zu Fuß zur Arbeit geht, und die Türme, die über ihm gebaut werden

Fast jedes Mittelklasse-Viertel in Dubai verkauft einen Arbeitsweg. Dieses verkauft dessen Abwesenheit – ein grundlegend anderes Angebot und ein fragiles, denn es hängt von einem Verhältnis zwischen Büros und Wohnungen ab, das mehrere tausend Wohnungen im Bau aktiv verändern.

Was ist Dubai Science Park?

Dubai Science Park ist ein von Tecom betriebener Business-Distrikt, aufgebaut um Unternehmen aus Biowissenschaften, Pharma, Gesundheitswesen und Laborarbeit. Er liegt in Al Barsha South, mit Arjan auf der einen Seite und Motor City und Al Barsha wenige Minuten entfernt.

Die Reihenfolge des Aufbaus ist der ganze Punkt. Zuerst kamen die Büros, die Labore und die Firmenzentralen; die Wohngebäude folgten danach, um bereits bestehende Arbeitsplätze herum. Fast überall sonst in diesem Korridor ist die Reihenfolge umgekehrt.

Der Wohnbestand ist vergleichsweise neu, überwiegend Mittelbauten, und wächst weiter. Villa Lantana, erfasst als Entwicklung der TECOM Group, 2017 fertiggestellt, liegt als Ausnahme innerhalb der Grenzen – eine Villensiedlung in einem sonst aus Wohnungen bestehenden Viertel.

Alles Interessante an dieser Adresse folgt aus dieser Reihenfolge, und ebenso alles, was Sorgen verdient.

Was bringt die Beschäftigung einem Eigentümer?

Ein Schlafviertel hängt davon ab, wie erträglich der Arbeitsweg in einem bestimmten Jahr ist. Wenn die Straßen schlechter werden oder ein Konkurrenzviertel näher am Büropark entsteht, zieht der Mieter aus und die Miete folgt.

Hier arbeitet ein erheblicher Teil der Mieter im Viertel oder wenige Minuten davon entfernt. Das verkürzt ihre Entscheidung und Ihren Leerstand und führt zu Verlängerungen statt Umzügen: Wer zu Fuß zur Arbeit geht, zieht nicht um, um ein paar Prozent zu sparen.

Das Mieterprofil ist schmal und unglamourös genau so, wie ein Vermieter es sich wünscht – Labor- und Gesundheitspersonal, Angestellte der ansässigen Unternehmen, mit festem Gehalt und stabil.

Es ist außerdem der eine Satz, in dem sich das Investmentargument formulieren lässt, was in dieser Preislage selten ist und größtenteils der Grund, warum das Viertel überhaupt einen Blick wert ist.

Was entsteht hier gerade?

Die Datenblätter der im Viertel erfassten Gebäude beschreiben ein Bauvolumen, das Leute überrascht, die es als ruhigen Büropark kennen.

Binghatti Hills ist als Wohnwolkenkratzer mit 46 Stockwerken und 1 666 Einheiten erfasst, Binghatti Hillviews mit 45 Stockwerken und 772 Einheiten, Binghatti Hillside mit 24 Stockwerken und 411 Einheiten – alle drei von Binghatti Developers mit Silver Stone Engineering Consultants als Architekt, alle im Bau.

Daneben ist Skyhills Residences als Komplex aus mehreren Gebäuden mit 45 Stockwerken und 1 135 Einheiten von Hijazi Real Estate Development erfasst, mit EDMAC Engineering Consultant als Architekt und dem Status fertiggestellt. Vincitore Real Estate Development hat Aqua Dimore, ein Wohngebäude mit 23 Stockwerken, und Aqua Flora im Bau auf derselben Seite des Viertels.

Daraus folgen zwei Dinge. Erstens entfällt ein sehr großer Teil des Neuangebots auf einen einzigen Entwickler, sodass die Lieferbilanz, die Ausstattung und der Verwaltungsstandard eines Unternehmens hinter einem Großteil des künftigen Angebots stehen.

Zweitens ist es Arithmetik. Addiert man diese Einheitenzahlen, vervielfacht sich die Wohnbevölkerung des Viertels, während in diesen Daten kein einziger Arbeitgeber hinzukommt.

Ist die These ein Verhältnis oder ein Fakt?

Das Viertel unterscheidet sich vom benachbarten Arjan aus genau einem Grund – der Beschäftigung in seinem Inneren. Jeder neue Wohnturm verwässert diesen Unterschied ein wenig, und genug davon verwässern ihn ganz.

Das ist keine Prognose, sondern eine Definition. Wenn die Wohnungen die Arbeitsplätze mit ausreichendem Abstand übertreffen, pendeln die meisten Mieter hier wie alle anderen im Korridor, und das Viertel wird zu einem neueren, teureren Arjan mit denselben Nachfragetreibern.

Das Signal, auf das man achten sollte, sind daher nicht Wohnungsprojektstarts, sondern die Gewerbebelegung: neue Labor- und Büroflächen und ob die ansässigen Unternehmen expandieren. Das hält die These am Leben; Wohntürme verbrauchen sie.

Dieselbe Konzentration ist umgekehrt ein Risiko. Ein Viertel, dessen Mieter aus einem einzigen Beschäftigungscluster kommen, spürt einen Rückgang in diesem Cluster schneller als ein Nachbar mit gemischter Mieterschaft. Ein Objekt wie dieses gehört in ein Portfolio neben etwas, dessen Mieter ganz woanders herkommen.

Ist Fußläufigkeit eine Gebäude- oder eine Viertelfrage?

Das ganze Argument beruht darauf, zu Fuß zur Arbeit gehen zu können, und ein Gebäude am äußersten Rand des Viertels leistet das in diesem Klima nicht. Entscheidend ist die zu Fuß gemessene Entfernung von der konkreten Lobby bis zum Arbeitsteil des Viertels.

Fragen Sie auch, was auf den Grundstücken unmittelbar um das Gebäude zulässig ist. Dies ist ein aktives Entwicklungsgebiet, und eine Baustelle nebenan beeinträchtigt Miete und Lebensqualität über Jahre und nicht über Monate.

Es gibt keine Metro, und in der Nähe ist keine geplant. Mieter gehen entweder zu Fuß zur Arbeit oder fahren, und diese Alternative definiert den Nachfragekreis – es gibt keine dritte Mieterkategorie, auf die man ausweichen könnte.

Die Straßenanbindung läuft über die Sheikh Mohammed Bin Zayed Road und die Umm Suqeim Road, womit Marina, Media City und Al Barsha außerhalb der Stoßzeiten in überschaubarer Fahrzeit liegen. Arjan grenzt unmittelbar an und hat eigenen Einzelhandel; größere Malls erreicht man mit dem Auto.

Was sollten Sie prüfen?

Den Entwickler und die Service Charge zusammen. Bei neuerem Bestand im Mittelsegment wird die Gebühr zum Start häufig optimistisch angesetzt und steigt, sobald das Gebäude voll belegt ist; die Startzahl ist also eine Marketingzahl und keine laufenden Kosten.

Die Belegung der Nachbargebäude und wie schnell sich Einheiten vermieten. In einem so spezifischen Viertel misst man die Nachfrage ehrlich daran, wie lange die Wohnung nebenan leer steht, und nicht daran, was die Broschüre über das Cluster sagt.

Weil die Gebäude jung sind, ist auch die technische Anlage jung, und der erste große Wartungszyklus bei Chillern und Aufzügen liegt noch vor Ihnen statt hinter Ihnen. Das ist ein echter Vorteil gegenüber den älteren Mittelklasse-Vierteln und von Natur aus befristet.

Vergleichen Sie mit Arjan – günstigerer Einstieg, dichter, kein eigener Beschäftigungsanker; mit Motor City – reifer, grüner, entsprechend bepreist; und mit Barsha Heights, der älteren Version derselben Idee, mit Metrostation.