Dubai Science Park: l'inquilino che va al lavoro a piedi e le torri che gli stanno crescendo sopra

Quasi ogni quartiere di fascia media di Dubai vende un tragitto casa-lavoro. Questo vende l'assenza del tragitto, una proposta davvero diversa e fragile, perché dipende da un rapporto tra uffici e appartamenti che diverse migliaia di appartamenti in costruzione stanno attivamente modificando.

Che cos'è Dubai Science Park?

Dubai Science Park è un distretto d'affari gestito da Tecom, costruito attorno ad aziende di life sciences, farmaceutica, sanità e laboratori. Si trova ad Al Barsha South, con Arjan da un lato e Motor City e Al Barsha a pochi minuti.

L'ordine in cui è stato costruito è il punto centrale. Prima sono arrivati uffici, laboratori e sedi; i palazzi residenziali sono arrivati dopo, attorno a un'occupazione già esistente. Quasi ovunque altrove in questo corridoio la sequenza è opposta.

Il patrimonio residenziale è relativamente nuovo, per lo più mid-rise, ed è ancora in espansione. Villa Lantana, registrata come sviluppo di TECOM Group completato nel 2017, si trova entro il perimetro come eccezione: una comunità di ville in un quartiere altrimenti fatto di appartamenti.

Tutto ciò che è interessante in questo indirizzo discende da quella sequenza, e lo stesso vale per tutto ciò che merita preoccupazione.

Che cosa dà l'occupazione a un proprietario?

Un quartiere dormitorio dipende da quanto sia sopportabile il tragitto in un dato anno. Quando le strade peggiorano o un quartiere concorrente apre più vicino al parco uffici, l'inquilino se ne va e il canone lo segue.

Qui una quota significativa di inquilini lavora nel quartiere o a pochi minuti da esso. Questo accorcia la loro decisione e il vostro periodo di sfitto e produce rinnovi anziché traslochi: chi va al lavoro a piedi non cambia casa per risparmiare qualche punto percentuale.

Il profilo degli inquilini è ristretto e poco appariscente esattamente nel modo in cui lo vuole un proprietario: personale di laboratorio e sanitario, dipendenti delle aziende residenti, stipendiati e stabili.

È anche l'unica frase in cui si può enunciare la tesi d'investimento, cosa rara a questa fascia di prezzo e gran parte del motivo per cui il quartiere merita uno sguardo.

Che cosa sta effettivamente sorgendo?

Le schede degli edifici registrati nel quartiere descrivono una scala di costruzione che sorprende chi lo conosce come un tranquillo parco uffici.

Binghatti Hills risulta come grattacielo residenziale di 46 piani e 1 666 unità, Binghatti Hillviews di 45 piani e 772 unità, Binghatti Hillside di 24 piani e 411 unità: tutti e tre di Binghatti Developers con Silver Stone Engineering Consultants come architetto, tutti in fase di sviluppo.

Accanto a loro Skyhills Residences risulta come complesso multi-edificio di 45 piani e 1 135 unità di Hijazi Real Estate Development, con EDMAC Engineering Consultant come architetto e stato completato. Vincitore Real Estate Development ha Aqua Dimore, un edificio residenziale di 23 piani, e Aqua Flora in fase di sviluppo dallo stesso lato del quartiere.

Ne derivano due cose. La prima è che un solo sviluppatore rappresenta una quota molto ampia di ciò che sta arrivando, il che significa che il track record di consegna, le specifiche e lo standard di gestione di un'unica società stanno dietro gran parte della futura offerta.

La seconda è aritmetica. Sommando quelle unità la popolazione residente del quartiere si moltiplica, mentre in questi registri nulla aggiunge un datore di lavoro.

La tesi è un rapporto o un fatto?

Il quartiere è diverso dalla vicina Arjan per un solo motivo: l'occupazione al suo interno. Ogni nuova torre residenziale diluisce leggermente quella differenza, e un numero sufficiente di torri la dissolve del tutto.

Non è una previsione ma una definizione. Se gli appartamenti superano i posti di lavoro con un margine abbastanza ampio, la maggior parte degli inquilini qui fa il pendolare come tutti gli altri nel corridoio, e il quartiere diventa un'Arjan più nuova e più cara con gli stessi fattori di domanda.

Il segnale da osservare non sono quindi i lanci residenziali, ma l'occupazione commerciale: nuovi spazi per laboratori e uffici e l'eventuale espansione delle aziende residenti. Quelli mantengono viva la tesi; le torri residenziali la consumano.

La stessa concentrazione agisce anche come rischio. Un quartiere i cui inquilini provengono da un solo polo occupazionale avverte una contrazione di quel polo più in fretta di un vicino con una base di inquilini mista. Un bene così va in portafoglio accanto a qualcosa i cui inquilini vengano da tutt'altra parte.

La raggiungibilità a piedi è un fatto dell'edificio o del quartiere?

L'intera tesi poggia sulla possibilità di andare al lavoro a piedi, e un edificio all'estremo margine del quartiere non lo garantisce con questo clima. La distanza che conta è quella dall'ingresso dello specifico edificio alla parte operativa del quartiere, misurata a piedi.

Chiedere anche che cosa sia consentito sui lotti immediatamente attorno all'edificio. È un'area in sviluppo attivo, e un cantiere accanto incide su canone e qualità della vita per anni e non per mesi.

Non c'è metropolitana e non ne è prevista una nelle vicinanze. Gli inquilini vanno al lavoro a piedi oppure in auto, e questa alternativa definisce il bacino di domanda: non esiste una terza categoria di inquilini su cui ripiegare.

L'accesso stradale passa per Sheikh Mohammed Bin Zayed Road e Umm Suqeim Road, che pongono Marina, Media City e Al Barsha a una distanza percorribile fuori dall'ora di punta. Arjan è immediatamente adiacente con i propri negozi; i centri commerciali più grandi richiedono l'auto.

Che cosa controllare?

Lo sviluppatore e le spese condominiali insieme. Negli edifici di fascia media più recenti la spesa viene spesso fissata in modo ottimistico al lancio e sale quando l'edificio è pienamente occupato, quindi la cifra di lancio è un numero di marketing e non un costo di esercizio.

L'occupazione negli edifici vicini e la rapidità con cui le unità si affittano. In un quartiere così specifico, la misura onesta della domanda è per quanto tempo l'appartamento accanto resta vuoto e non ciò che la brochure dice del cluster.

Poiché gli edifici sono recenti, gli impianti sono giovani e il primo grande ciclo di manutenzione di chiller e ascensori è davanti e non alle spalle. È un reale vantaggio rispetto ai quartieri di fascia media più vecchi, ed è temporaneo per natura.

Il confronto va fatto con Arjan, ingresso più economico, più denso, senza un polo occupazionale proprio; con Motor City, più matura, più verde e con prezzi di conseguenza; e con Barsha Heights, che è la versione più vecchia della stessa idea e ha una stazione della metropolitana.