Dubai Science Park: najemca, który chodzi do pracy pieszo, i wieże budowane nad jego głową

Prawie każda dzielnica średniej klasy w Dubaju sprzedaje dojazd. Ta sprzedaje jego brak, co jest naprawdę inną propozycją – i kruchą, bo zależy od proporcji między biurami a mieszkaniami, którą zmienia kilka tysięcy mieszkań w budowie.

Czym jest Dubai Science Park?

Dubai Science Park to dzielnica biznesowa prowadzona przez Tecom, zbudowana wokół firm z sektora nauk przyrodniczych, farmacji, ochrony zdrowia i pracy laboratoryjnej. Leży w Al Barsha South, z Arjan po jednej stronie oraz Motor City i Al Barsha w odległości kilku minut.

Cały sens leży w kolejności budowy. Najpierw powstały biura, laboratoria i siedziby firm; budynki mieszkalne pojawiły się potem, wokół istniejącego już zatrudnienia. Prawie wszędzie indziej w tym korytarzu kolejność jest odwrotna.

Zasób mieszkaniowy jest stosunkowo nowy, w większości średniej wysokości, i wciąż się powiększa. Villa Lantana, odnotowana jako projekt TECOM Group ukończony w 2017 roku, leży w granicach dzielnicy jako wyjątek – osiedle willowe w dzielnicy zbudowanej poza tym z apartamentów.

Wszystko, co ciekawe w tym adresie, wynika z tej kolejności, a także wszystko, czym warto się martwić.

Co zatrudnienie daje właścicielowi?

Dzielnica-sypialnia zależy od tego, jak znośny jest dojazd w danym roku. Gdy drogi się pogarszają lub konkurencyjna dzielnica otwiera się bliżej parku biurowego, najemca odchodzi, a czynsz za nim.

Tutaj znaczna część najemców pracuje w dzielnicy lub kilka minut od niej. Skraca to ich decyzję i Państwa okres pustostanu, a przynosi przedłużenia najmu zamiast przeprowadzek: ktoś, kto chodzi do pracy pieszo, nie przeprowadza się, by zaoszczędzić kilka procent.

Profil najemcy jest wąski i nieefektowny dokładnie w taki sposób, jakiego chce wynajmujący – pracownicy laboratoriów i ochrony zdrowia, pracownicy korporacyjni firm z dzielnicy, zatrudnieni na etacie i stabilni.

To także jedno zdanie, w którym da się wyrazić tezę inwestycyjną, co jest rzadkością na tym poziomie cenowym i w dużej mierze powodem, dla którego dzielnica w ogóle jest warta uwagi.

Co faktycznie powstaje?

Paszporty zarejestrowanych w dzielnicy budynków opisują skalę budowy, która zaskakuje tych, którzy znają ją jako cichy park biurowy.

Binghatti Hills jest odnotowany jako 46-piętrowy wieżowiec mieszkalny z 1 666 lokalami, Binghatti Hillviews jako 45 kondygnacji i 772 lokale, Binghatti Hillside jako 24 kondygnacje i 411 lokali – wszystkie trzy firmy Binghatti Developers z Silver Stone Engineering Consultants jako architektem, wszystkie w budowie.

Obok nich Skyhills Residences jest odnotowany jako 45-piętrowy zespół wielu budynków z 1 135 lokalami firmy Hijazi Real Estate Development, z EDMAC Engineering Consultant jako architektem i statusem ukończony. Vincitore Real Estate Development ma Aqua Dimore, 23-piętrowy budynek mieszkalny, i Aqua Flora w budowie po tej samej stronie dzielnicy.

Wynikają z tego dwie rzeczy. Pierwsza to taka, że jeden deweloper odpowiada za bardzo dużą część tego, co powstaje, a więc za znaczną częścią przyszłej podaży stoją rekord dostaw jednej firmy, jej specyfikacja i jej standard zarządzania.

Druga to arytmetyka. Po zsumowaniu liczby lokali populacja mieszkańców tej dzielnicy zostaje pomnożona, a nic w tych rejestrach nie dodaje pracodawcy.

Czy teza to proporcja, czy fakt?

Dzielnica różni się od sąsiedniego Arjan z dokładnie jednego powodu – zatrudnienia w jej granicach. Każda nowa wieża mieszkalna nieco rozwadnia tę różnicę, a dostatecznie wiele z nich rozwadnia ją całkowicie.

To nie jest prognoza, to definicja. Jeśli mieszkań jest dostatecznie więcej niż miejsc pracy, większość najemców dojeżdża tu jak wszyscy inni w tym korytarzu, a dzielnica staje się nowszym, droższym Arjan z tymi samymi czynnikami popytu.

Sygnałem do obserwowania nie są więc premiery mieszkaniowe. Jest nim zajętość powierzchni komercyjnych: nowe powierzchnie laboratoryjne i biurowe oraz to, czy firmy z dzielnicy się rozwijają. To one podtrzymują tezę; wieże mieszkalne ją zużywają.

Ta sama koncentracja działa w drugą stronę jako ryzyko. Dzielnica, której najemcy pochodzą z jednego klastra zatrudnienia, szybciej odczuwa jego kurczenie się niż sąsiad o mieszanej bazie najemców. Takie aktywo należy do portfela obok czegoś, czego najemcy pochodzą z zupełnie innego miejsca.

Czy dojście pieszo to cecha budynku, czy dzielnicy?

Cała teza opiera się na możliwości dojścia do pracy pieszo, a budynek na dalekim skraju dzielnicy tego w tym klimacie nie zapewnia. Liczy się odległość od konkretnego holu do części roboczej dzielnicy, mierzona pieszo.

Proszę zapytać także, co wolno budować na działkach bezpośrednio wokół budynku. To obszar aktywnie zabudowywany, a plac budowy obok wpływa na czynsz i jakość życia przez lata, a nie miesiące.

Metra nie ma i żadne nie jest planowane w pobliżu. Najemcy albo idą do pracy pieszo, albo jadą, a ta dwójkowość definiuje pulę popytu – nie ma trzeciej kategorii najemców, na którą można się oprzeć.

Dojazd drogowy prowadzi przez Sheikh Mohammed Bin Zayed Road i Umm Suqeim Road, co stawia Marinę, Media City i Al Barsha w zasięgu rozsądnej jazdy poza godzinami szczytu. Arjan sąsiaduje bezpośrednio z własnym handlem; większe centra handlowe są o jazdę stąd.

Co sprawdzić?

Dewelopera i opłatę serwisową łącznie. W nowszym zasobie średniej klasy opłatę często ustala się optymistycznie przy starcie sprzedaży i podnosi, gdy budynek jest w pełni zajęty, więc kwota ze startu to liczba marketingowa, a nie koszt bieżący.

Zajętość w sąsiednich budynkach i to, jak szybko lokale się wynajmują. W tak specyficznej dzielnicy uczciwą miarą popytu jest to, jak długo stoi puste sąsiednie mieszkanie, a nie to, co broszura mówi o klastrze.

Ponieważ budynki są niedawne, instalacje techniczne są młode, a pierwszy duży cykl konserwacji agregatów chłodzących i wind jest przed nimi, a nie za nimi. To realna przewaga nad starszymi dzielnicami średniej klasy i z natury tymczasowa.

Proszę porównać z Arjan – tańszy wjazd, gęstsza zabudowa, brak własnej kotwicy zatrudnienia; Motor City – bardziej dojrzałe, zieleńsze, wycenione odpowiednio; oraz Barsha Heights, które jest starszą wersją tego samego pomysłu i ma stację metra.