Dubai South: Kaufen neben einem Flughafen, der noch nicht angekommen ist

Jedes Verkaufsgespräch in Dubai South endet am selben Punkt: Al Maktoum International soll der größte Flughafen der Welt werden, und Ihnen wird Land daneben zu den niedrigsten Neubaupreisen des Emirats angeboten. Beide Hälften dieses Satzes stimmen. Die Frage ist, was die Lücke zwischen ihnen Sie kostet, solange Sie warten.

Was ist Dubai South?

Dubai South ist ein geplanter Stadtbezirk von 145 Quadratkilometern am südwestlichen Rand des Emirats, 2006 als Dubai World Central angekündigt und 2015 umbenannt.

Der Masterplan gliedert sich in acht Distrikte für Wohnen, Gewerbe, Logistik, Luftfahrt, Hotellerie und Unterhaltung, mit einer geplanten Endbevölkerung von mehr als einer Million.

Al Maktoum International liegt darin, mit einem Ausbauprogramm, das den Flughafen auf 260 Millionen Passagiere pro Jahr bringen soll. Der Bezirk hat zudem direkten Zugang zum Hafen Jebel Ali, einer der größten Containeranlagen weltweit, und im weiteren Umfeld sind mehr als eine halbe Million Arbeitsplätze entstanden.

Hier fand die Expo 2020 statt, und ihr Gelände ist heute Expo City – ein Veranstaltungs-, Geschäfts- und Wohnbezirk mit eigenem Profil und eigener Preisbildung. Die Metrostation Expo 2020 wurde im Juni 2021 eröffnet.

Der Plan ist also real, finanziert und teilweise gebaut. Ein Käufer muss trennen, was existiert und was erst in den 2030er-Jahren eintrifft.

Wie lang ist der Arbeitsweg?

Die Fahrzeiten betragen bei guten Bedingungen etwa zwanzig Minuten zum Jebel Ali Beach, dreißig zur Palm Jumeirah und fünfunddreißig nach Downtown – bei normalem Verkehr eher fünfundvierzig Minuten bis eine Stunde in die zentralen Viertel, zur Stoßzeit mehr.

Diese Entfernung begrenzt den Mieterkreis, nicht den Preis. Wer in Business Bay oder Media City arbeitet, wohnt nicht hier; die Nachfrage beruht daher auf der Beschäftigung in Dubai South selbst, auf Jebel Ali und dem Logistikkorridor sowie auf Haushalten, die die Fahrt gegen die niedrigeren Kosten tauschen.

Die Metro-Anbindung beschränkt sich auf die Route-2020-Linie bis Expo City, und der interne öffentliche Verkehr ist dünn. Rechnen Sie mit einem Auto pro berufstätigem Erwachsenen, und nehmen Sie an, dass Ihr Mieter ebenso rechnet.

Das ist der eine Test, den man vor allem anderen machen sollte: Fahren Sie die Strecke, die Ihr Mieter fahren würde, zu der Uhrzeit, zu der er sie fahren würde. In einem Außenbezirk sagt das das Ergebnis besser voraus als jede Tabelle.

Vergleichen Sie den Bezirk oder die Community?

Dubai South ist kein einheitlicher Ort, und ein Preisvergleich ohne Communityname sagt nichts aus. The Pulse und die umliegenden Projekte von Dubai South Properties sind Reihenhäuser und Apartments für die lokale Belegschaft. Emaar South ist eine golforientierte Community mit Villen und Reihenhäusern nach Emaar-Standard.

MAG und mehrere private Entwickler haben Apartmentbestand ergänzt. Expo City ist wiederum ein eigenes Angebot.

Diese Communities liegen fünf bis fünfzehn Minuten auseinander und sprechen unterschiedliche Käufer an. Emaar South ist in der Regel die konventionell am besten investierbare, aus den üblichen Gründen bei Emaar-Communities: planbare Lieferung, kompetente Verwaltung und ein Name, nach dem internationale Käufer beim Weiterverkauf suchen.

Die Alltagsausstattung in den Wohn-Communities ist funktional statt reichhaltig – Community-Einzelhandel, einige Schulen und eine Fahrt zu allem Größeren.

Klären Sie Community, Entwickler und Fertigstellungsstand, bevor Sie auch nur eine Zahl vergleichen.

Was setzt die Obergrenze – das Angebot oder der Flughafen?

Das ist das Argument, das im Verkaufsgespräch am häufigsten fehlt. Dubai South hat praktisch unbegrenzt bebaubares Land, und der Masterentwickler sowie ein Dutzend private Entwickler bringen weiter Flächen auf den Markt.

In einem Markt ohne Flächenbeschränkung wird jede Preiserhöhung durch neues Angebot beantwortet. Das begrenzt die Wertsteigerung, egal wie gut das Flughafenprogramm läuft – keine Prognose, sondern Arithmetik, die sich in jedem Bezirk Dubais mit reichlich Land bestätigt hat.

Es bedeutet auch, dass Ihr Weiterverkauf dauerhaft mit fabrikneuer Ware auf Entwickler-Zahlungsplan konkurriert. Ein privater Verkäufer kann bei einem Zahlungsplan nicht mithalten, also muss der Preis es ausgleichen.

Die ehrliche Einordnung: Kaufen Sie für die Miete, dimensionieren Sie die Position als Satellit statt als Kernbestand, und behandeln Sie den Flughafen als Option, für die Sie nicht viel bezahlt haben.

Wann eröffnet der Flughafen tatsächlich?

Der Ausbau ist angekündigt und finanziert, und er ist die eine Tatsache, auf der jedes Investmentargument hier ruht. Er ist zugleich ein Programm über mehrere Jahrzehnte, und Zwischenphasen haben sich schon verschoben.

Die Passagierzahlen, die den umliegenden Immobilienmarkt verwandeln würden, kommen am Ende dieses Programms, nicht an seinem Anfang. In der Zwischenzeit liefert es Bauarbeitsplätze, Jobs in Luftfahrt und Logistik und fortgesetzte öffentliche Investitionen in Straßen und Verkehr – all das stützt den aktuellen Mietmarkt in bescheidenem Maß.

Prüfen Sie den veröffentlichten Stand des Ausbaus, nicht eine Ankündigung von vor mehreren Jahren. Eine Verkaufspräsentation, die einen inzwischen verschobenen Meilenstein nennt, ist die häufigste veraltete Information in diesem Bezirk.

Für wen passt es?

Es passt zu einem Investor mit sehr langem Horizont, der die Flughafen-These zu niedrigem Einstiegspreis kauft, als spekulativen Satelliten und nicht als Kernposition.

Es passt zu Eigennutzern, die in Dubai South, Jebel Ali oder dem Logistikkorridor arbeiten und für die die Lage ein Vorteil statt ein Kompromiss ist.

Es passt schlecht zu allen, die eine starke laufende Rendite brauchen, die schnell verkaufen müssen könnten oder deren Mieter ins Zentrum pendeln würde.

Was bisher tatsächlich geschehen ist, ist weder der Bullen- noch der Bärenfall: stetige Lieferung, reale Belegung, bescheidene Mieten und bescheidene Wertsteigerung. Weder ein Misserfolg noch ein Boom – und damit ein durchaus vernünftiger Kauf, sofern Sie wissen, dass Sie genau das kaufen.