Dubai South: zakup obok lotniska, które jeszcze nie powstało

Każda prezentacja sprzedażowa w Dubai South kończy się w tym samym miejscu: Al Maktoum International ma stać się największym lotniskiem na świecie, a Państwu oferuje się grunt obok niego w najniższych w emiracie cenach nowych budynków. Obie połowy tego zdania są prawdziwe. Pytanie brzmi, ile kosztuje Państwa luka między nimi, gdy czekają Państwo na efekt.

Czym jest Dubai South?

Dubai South to planowana dzielnica miejska o powierzchni 145 kilometrów kwadratowych na południowo-zachodnim skraju emiratu, ogłoszona w 2006 roku jako Dubai World Central i przemianowana w 2015 roku.

Masterplan jest podzielony na osiem dzielnic obejmujących funkcje mieszkaniowe, handlowe, logistyczne, lotnicze, hotelowe i rozrywkowe, z docelową planowaną liczbą mieszkańców powyżej miliona.

W jego obrębie leży Al Maktoum International, z programem rozbudowy, który ma doprowadzić do 260 milionów pasażerów rocznie. Dzielnica ma też bezpośredni dostęp do portu Jebel Ali, jednego z największych terminali kontenerowych na świecie, a na szerszym obszarze powstało ponad pół miliona miejsc pracy.

Tu odbyła się Expo 2020, a jej teren działa obecnie jako Expo City — dzielnica wydarzeń, biznesu i zabudowy mieszkaniowej o własnej tożsamości i własnych cenach. Stacja metra Expo 2020 została otwarta w czerwcu 2021 roku.

Plan jest więc realny, sfinansowany i częściowo zrealizowany. Kupujący musi oddzielić to, co istnieje, od tego, co nadejdzie w latach 2030.

Jak długi jest dojazd?

Czasy dojazdu samochodem wynoszą mniej więcej dwadzieścia minut do plaży Jebel Ali, trzydzieści do Palm Jumeirah i trzydzieści pięć do Downtown w dobrych warunkach — bliżej czterdziestu pięciu minut do godziny do dzielnic centralnych w normalnym ruchu, a w godzinach szczytu dłużej.

Ta odległość ogranicza grono najemców, a nie cenę. Osoby pracujące w Business Bay czy Media City tu nie mieszkają, więc popyt opiera się na zatrudnieniu w samym Dubai South, w Jebel Ali i korytarzu logistycznym oraz na gospodarstwach domowych gotowych zamienić dojazd na niższy koszt.

Połączenie metrem ogranicza się do linii Route 2020 docierającej do Expo City, a wewnętrzny transport publiczny jest skromny. Proszę założyć jeden samochód na pracującego dorosłego i to samo założyć o najemcy.

To jedyny test, który warto przeprowadzić przed czymkolwiek innym: przejechać trasę, którą jeździłby najemca, o godzinie, o której by nią jeździł. W dzielnicy peryferyjnej przewiduje on wynik lepiej niż jakikolwiek arkusz kalkulacyjny.

Porównywać dzielnicę czy osiedle?

Dubai South to nie jedno miejsce, a porównanie cen w całej dzielnicy bez nazwy osiedla nic nie znaczy. The Pulse i okoliczne projekty Dubai South Properties to domy szeregowe i apartamenty kierowane do miejscowej siły roboczej. Emaar South to osiedle z polem golfowym, z willami i domami szeregowymi w standardzie Emaar.

MAG i kilku prywatnych deweloperów dołożyło zasób apartamentów. Expo City to znów odrębna oferta.

Te osiedla dzieli od pięciu do piętnastu minut i obsługują różnych kupujących. Emaar South jest zwykle najbardziej klasyczną inwestycją z nich, z typowych powodów, dla których takie są osiedla Emaar: przewidywalne oddanie, kompetentne zarządzanie i nazwa, której szukają kupujący z zagranicy przy odsprzedaży.

Codzienne udogodnienia w osiedlach mieszkaniowych są funkcjonalne, a nie bogate — handel osiedlowy, kilka szkół i dojazd samochodem do wszystkiego, co większe.

Proszę ustalić osiedle, jego dewelopera i stan ukończenia, zanim porównają Państwo jakąkolwiek liczbę.

Co wyznacza pułap — podaż czy lotnisko?

To argument najczęściej pomijany w prezentacji. Dubai South ma praktycznie nieograniczone grunty pod zabudowę, a główny deweloper i kilkunastu prywatnych nadal wprowadza je na rynek.

Na rynku bez ograniczeń gruntowych każdy wzrost ceny spotyka się z nową podażą. To ogranicza wzrost wartości kapitału bez względu na to, jak dobrze idzie program lotniska — to nie prognoza, lecz arytmetyka, która sprawdzała się w każdej dzielnicy Dubaju z obfitością gruntów.

Oznacza to również, że Państwa odsprzedaż konkuruje z zupełnie nowym produktem z planem płatności dewelopera, bez końca. Prywatny sprzedawca nie może dorównać planowi płatności, więc cena musi to zrekompensować.

Uczciwe ujęcie: kupować dla czynszu, traktować pozycję jako satelitarną, a nie podstawową, a lotnisko jako opcję, za którą nie zapłaciło się wiele.

Kiedy lotnisko naprawdę zostanie otwarte?

Rozbudowa została ogłoszona i sfinansowana i to ona jest jedynym faktem, na którym opiera się każdy argument inwestycyjny w tym miejscu. To także program trwający wiele dekad, a etapy pośrednie były już przesuwane.

Wolumeny pasażerów, które odmieniłyby okoliczny rynek nieruchomości, pojawiają się pod koniec tego programu, a nie na jego początku. Do tego czasu przynosi on zatrudnienie przy budowie, miejsca pracy w lotnictwie i logistyce oraz dalsze inwestycje publiczne w drogi i transport — wszystko to umiarkowanie wspiera obecny rynek najmu.

Warto sprawdzić opublikowany stan rozbudowy, a nie komunikat sprzed kilku lat. Prezentacja sprzedażowa przywołująca kamień milowy, który od tego czasu się przesunął, to najczęstszy przykład nieaktualnej informacji w tej dzielnicy.

Dla kogo to dobry wybór?

Pasuje inwestorowi o bardzo długim horyzoncie, który kupuje tezę o lotnisku przy niskiej cenie wejścia, w wielkości spekulacyjnej pozycji satelitarnej, a nie podstawowej.

Pasuje właścicielom mieszkającym we własnym lokalu, którzy pracują w Dubai South, Jebel Ali lub korytarzu logistycznym i dla których lokalizacja jest zaletą, a nie kompromisem.

Słabo pasuje każdemu, kto potrzebuje wysokiej bieżącej rentowności, komu może zależeć na szybkiej sprzedaży oraz komu najemca musiałby dojeżdżać do centrum.

To, co faktycznie się dotąd wydarzyło, nie jest ani scenariuszem byków, ani niedźwiedzi: stałe oddawanie budynków, realne zajęcie, umiarkowane czynsze i umiarkowany wzrost kapitału. Ani porażka, ani boom — to całkiem rozsądny zakup, o ile tak właśnie Państwo myślą o tym, co kupują.