Dubai South: comprare accanto a un aeroporto che non è ancora arrivato

Ogni presentazione commerciale a Dubai South finisce nello stesso punto: Al Maktoum International dovrebbe diventare il più grande aeroporto del mondo, e vi viene offerto un terreno accanto ad esso ai prezzi di nuova costruzione più bassi dell'emirato. Entrambe le metà della frase sono vere. La domanda è quanto vi costa lo scarto tra le due mentre aspettate.

Che cos'è Dubai South?

Dubai South è un distretto urbano pianificato di 145 chilometri quadrati sul margine sud-occidentale dell'emirato, annunciato nel 2006 come Dubai World Central e rinominato nel 2015.

Il masterplan è organizzato in otto distretti che comprendono residenziale, commerciale, logistica, aviazione, ospitalità e intrattenimento, con una popolazione prevista a regime superiore a un milione.

Al Maktoum International sorge al suo interno, con un programma di ampliamento destinato a portarlo a 260 milioni di passeggeri l'anno. Il distretto ha inoltre accesso diretto al porto di Jebel Ali, una delle più grandi strutture container al mondo, e nell'area più ampia sono stati creati oltre mezzo milione di posti di lavoro.

Qui si è tenuta Expo 2020, e il suo sito funziona oggi come Expo City, un distretto di eventi, uffici e residenze con una propria identità e propri prezzi. La stazione metro Expo 2020 è stata aperta nel giugno 2021.

Quindi il piano è reale, finanziato e in parte costruito. Ciò che un acquirente deve distinguere è la parte che esiste da quella che arriverà negli anni Trenta.

Quanto dura il tragitto?

I tempi di guida sono di circa venti minuti per Jebel Ali Beach, trenta per Palm Jumeirah e trentacinque per Downtown in buone condizioni; verso i distretti centrali, con traffico normale, si arriva a quarantacinque minuti o un'ora, e oltre nelle ore di punta.

Quella distanza limita il bacino di inquilini più che il prezzo. Chi lavora a Business Bay o a Media City non vive qui, quindi la domanda si regge sull'occupazione dentro Dubai South stessa, su Jebel Ali e sul corridoio logistico, e su famiglie disposte a scambiare il tragitto con il risparmio.

Il collegamento metro si limita alla linea Route 2020 che arriva a Expo City, e il trasporto pubblico interno è scarso. Contate un'auto per ogni adulto che lavora, e supponete che valga lo stesso per il vostro inquilino.

È l'unico test da fare prima di ogni altro: percorrete il tragitto che farebbe il vostro inquilino, all'ora in cui lo farebbe. In un distretto periferico prevede l'esito meglio di qualsiasi foglio di calcolo.

Bisogna confrontare il distretto o la comunità?

Dubai South non è un luogo unico, e un confronto di prezzi senza il nome della comunità non significa nulla. The Pulse e gli schemi circostanti di Dubai South Properties sono townhouse e appartamenti rivolti alla forza lavoro locale. Emaar South è una comunità a tema golf con ville e townhouse di standard Emaar.

MAG e diversi sviluppatori privati hanno aggiunto appartamenti. Expo City è ancora una proposta a sé.

Quelle comunità distano tra loro da cinque a quindici minuti e si rivolgono ad acquirenti diversi. Emaar South è in genere la più convenzionalmente investibile, per le ragioni consuete delle comunità Emaar: consegne prevedibili, gestione competente e un nome che gli acquirenti internazionali cercano alla rivendita.

I servizi quotidiani all'interno delle comunità residenziali sono funzionali più che ricchi: negozi di quartiere, qualche scuola e un tragitto in auto per qualsiasi cosa di rilievo.

Stabilite la comunità, il suo sviluppatore e lo stato di completamento prima di confrontare un solo numero.

Che cosa fissa il tetto: l'offerta o l'aeroporto?

È l'argomento più spesso omesso dalla presentazione. Dubai South ha terreno edificabile praticamente illimitato, e lo sviluppatore principale e una dozzina di privati continuano a immetterlo sul mercato.

In un mercato senza vincoli di terreno, ogni aumento di prezzo viene incontrato da nuova offerta. Questo limita la crescita del capitale a prescindere da quanto bene proceda il programma dell'aeroporto: non è una previsione, ma aritmetica che ha retto in ogni distretto di Dubai con terreno abbondante.

Significa anche che la vostra rivendita compete a tempo indeterminato con prodotti nuovi con piano di pagamento dello sviluppatore. Un privato non può eguagliare un piano di pagamento, quindi il prezzo deve compensare.

L'inquadramento onesto: comprate per l'affitto, dimensionate la posizione come satellite e non come nucleo del portafoglio, e trattate l'aeroporto come un'opzione per cui non avete pagato molto.

Quando aprirà davvero l'aeroporto?

L'ampliamento è stato annunciato e finanziato, ed è il fatto singolo che sostiene ogni argomento d'investimento qui. È anche un programma pluridecennale, e le fasi intermedie sono già slittate in passato.

I volumi di passeggeri che trasformerebbero il mercato immobiliare circostante arrivano alla fine di quel programma, non all'inizio. Nel frattempo porta occupazione nei cantieri, posti di lavoro nell'aviazione e nella logistica e continui investimenti pubblici in strade e trasporti, tutti elementi che sostengono in modo modesto l'attuale mercato degli affitti.

Controllate lo stato pubblicato dell'ampliamento e non un annuncio di diversi anni fa. Una presentazione commerciale che cita una tappa nel frattempo spostata è l'informazione obsoleta più comune in questo distretto.

Per chi è adatto?

Si adatta a un investitore con un orizzonte molto lungo che acquista la tesi dell'aeroporto a un prezzo d'ingresso basso, dimensionata come satellite speculativo e non come posizione centrale.

Si adatta a chi acquista per abitarci e lavora a Dubai South, a Jebel Ali o nel corridoio logistico, per i quali la posizione è un vantaggio e non un compromesso.

Si adatta male a chi ha bisogno di un forte rendimento corrente, a chi potrebbe dover vendere in fretta e a chi ha un inquilino che si sposterebbe verso il centro.

Ciò che è accaduto finora non è né lo scenario rialzista né quello ribassista: consegne regolari, occupazione reale, affitti e crescita del capitale modesti. Né un fallimento né un boom, ed è una cosa del tutto ragionevole da comprare, purché sia questo ciò che pensate di comprare.