Dubaj kontra Miami: gdzie naprawdę opłaca się odsprzedaż nieruchomości za 10 mln USD

Dubaj jest numerem jeden na świecie pod względem odsprzedaży nieruchomości wartych 10 mln USD i więcej, a Miami to jedyny porównywalny rynek. Różnica polega na sposobie uzyskiwania zwrotu: Dubaj opiera się na wzroście wartości kapitału, Miami dzieli zysk między czynsz i odsprzedaż, przy czym podatek zjada część dochodu z najmu.

Dlaczego Miami to jedyne realne porównanie?

Większość miast z rynkiem luksusowych nieruchomości po prostu nie generuje dość transakcji odsprzedaży od 10 mln USD, by można je porównywać z Dubajem. Miami jest wyjątkiem: to jedyny rynek, na którym porównywalne wolumeny ośmiocyfrowych transakcji odsprzedaży zdarzają się z jakąkolwiek regularnością.

Porównanie zawęża się więc do dwóch miast, a nie długiej listy, co częściowo tłumaczy, dlaczego komentatorzy rynku stale zestawiają je obok siebie.

Nie chodzi o to, które miasto ma ładniejsze nieruchomości. Chodzi o to, jaka struktura rynku faktycznie zwraca inwestorowi więcej kapitału w podobnym okresie posiadania i jakim mechanizmem: wzrostem cen, dochodem z najmu czy ich połączeniem, po uwzględnieniu podatku.

Tylko rynek Miami jest naprawdę porównywalny skalą, a oba miasta generują zwroty w bardzo różny sposób. Zrozumienie tego podziału jest ważne, zanim zestawi się nagłówkowe liczby.

Co pokazują liczby z lat 2020–2024?

Po nałożeniu osi czasu na lata 2020-2024, wraz ze zdarzeniami rynkowymi, które się w nich wydarzyły, nagłówkowa liczba dla Dubaju się broni: milion dolarów zainwestowany na rynku w 2020 roku i odsprzedany w 2024 przyniósł średnio około 2,7 mln USD.

Nie jest to wynik jednego flagowego projektu, lecz średnia z aktywności odsprzedaży na całym rynku w tym okresie.

Taka liczba to średnia rynkowa, a nie gwarancja dla pojedynczego lokalu, a średnie spłaszczają szeroki rozrzut wyników: niektóre nieruchomości wypadły znacznie lepiej, inne znacznie gorzej.

Mimo to jako skrót opisujący wyniki najwyższego segmentu rynku odsprzedaży w Dubaju w ciągu tych czterech lat jest to liczba najczęściej przywoływana, gdy Dubaj zestawia się z innymi rynkami luksusowymi.

Skąd w Miami bierze się zysk?

Miami zajmuje drugie miejsce na świecie pod względem wzrostu cen w odsprzedaży, co utrzymuje je w tej samej rozmowie co Dubaj. Strona dochodowa równania wygląda jednak inaczej.

Stopy zwrotu z najmu wynoszą tam średnio około 3 %, czyli skromnie jak na standardy Zatoki, a w zależności od struktury najmu właściciele mogą płacić nawet 40 % podatku od tego dochodu, co obniża realną stopę netto do około 1,5 %.

W lokalnym kontekście stopa netto około 1,5 % wciąż uchodzi za akceptowalny zwrot, co dużo mówi o tym, jak różnie wyceniany i opodatkowany jest rynek Miami w porównaniu z Dubajem.

W praktyce większość właścicieli w Miami nie trzyma nieruchomości dla dochodu z najmu, lecz dla odsprzedaży, a czynsz służy raczej do pokrycia kosztów utrzymania niż jako główne źródło zysku.

Dlaczego dolarowi milionerzy kupują w Dubaju?

Poza liczbami z odsprzedaży Dubaj opisuje się jako miasto numer jeden na świecie pod względem zakupów nieruchomości przez dolarowych milionerów i miliarderów.

To odrębne twierdzenie od danych o wynikach odsprzedaży: dotyczy tego, gdzie ta konkretna grupa nabywców faktycznie lokuje pieniądze, a nie tylko tego, jak te pieniądze pracują po zakupie.

Oba fakty się wzmacniają. Rynek, który konsekwentnie przyciąga najwyższą warstwę globalnych nabywców, zwykle utrzymuje popyt na górze nawet w szerszych cyklach koniunkturalnych, co częściowo wspiera ceny odsprzedaży nieruchomości od 10 mln USD.

Jak porównywać oba miasta?

Dla inwestora rozważającego Dubaj i Miami na tym poziomie cenowym porównanie nie sprowadza się do pytania, które miasto rośnie szybciej. Liczy się struktura zwrotu.

Argument Dubaju opiera się głównie na wzroście wartości kapitału w okresie posiadania, przy dochodzie z najmu wolnym od podatku. W Miami wzrost cen na papierze jest mocniejszy, ale po stronie dochodowej podatek od najmu, sięgający nawet 40 % w zależności od struktury, uszczupla wynik.

Żadne podejście nie jest automatycznie lepsze. Zależy to od tego, czy inwestor ceni stały dochód netto z najmu, czy jest gotów trzymać nieruchomość do momentu odsprzedaży. Ale znajomość faktycznej mechaniki każdego rynku, a nie tylko nagłówkowych liczb wzrostu, odróżnia realistyczne oczekiwania od marketingowych.

Jak z rozwagą czytać nagłówkowe stopy zwrotu

Zarówno liczby dla Dubaju, jak i dla Miami opisane tutaj są użyteczne, ale najlepiej traktować je jako punkty orientacyjne, a nie obietnice dla konkretnej nieruchomości.

Średni zwrot z całego rynku spłaszcza ogromny zakres indywidualnych wyników, zależnych od lokalizacji w mieście, momentu zakupu względem cyklu oraz wybranego dewelopera i projektu. Żadna pojedyncza nagłówkowa liczba tego nie uchwyci.

Kupującemu porównującemu te dwa miasta bardziej pomoże pytanie, od jakiego mechanizmu faktycznie zależy zwrot: od samego wzrostu cen przy dochodzie wolnym od podatku w przypadku Dubaju czy od połączenia wolniejszego wzrostu cen i opodatkowanego dochodu z najmu w przypadku Miami.

To pytanie o strukturę ma większe znaczenie niż zapamiętywanie nagłówkowego mnożnika któregokolwiek miasta, bo struktura będzie obowiązywać niezależnie od tego, jakie lata obejmie dany zakup.