Dubai contro Miami: dove rendono davvero le rivendite di immobili da 10 milioni di dollari

Dubai è prima al mondo per le rivendite di immobili da 10 milioni di dollari in su, e Miami è l'unico mercato paragonabile. La differenza sta in come arriva il rendimento: Dubai punta sulla rivalutazione del capitale, Miami divide tra affitto e rivendita, con le imposte che erodono la parte locativa.

Perché Miami è l'unico vero termine di paragone?

La maggior parte delle città con un mercato immobiliare di lusso non genera abbastanza rivendite da 10 milioni di dollari in su per essere confrontata con Dubai. Miami fa eccezione: è l'unico mercato in cui operazioni di rivendita a otto cifre avvengono con volumi davvero comparabili e con una certa regolarità.

Il confronto utile si riduce così a due città e non a un lungo elenco, ed è in parte il motivo per cui nei commenti di mercato le due vengono accostate di continuo.

Il confronto non riguarda quale città abbia gli immobili più belli, ma quale struttura di mercato restituisca più capitale a un investitore in un periodo di detenzione simile, e attraverso quale meccanismo: crescita dei prezzi, reddito da locazione o una combinazione dei due, una volta considerate le imposte.

Solo il mercato di Miami è davvero paragonabile per dimensioni, e le due città generano rendimenti in modi molto diversi. Capire questa differenza è essenziale prima di confrontare i numeri di facciata.

Che cosa mostrano i numeri 2020-2024?

Se si sovrappone una linea temporale al periodo 2020-2024, con i vari eventi di mercato avvenuti nel frattempo, il dato di Dubai regge: un milione di dollari investito nel mercato nel 2020 e rivenduto nel 2024 ha reso in media circa 2,7 milioni di dollari.

Non è il dato di un singolo progetto di punta, ma una media presentata sull'insieme delle rivendite del mercato in quella finestra.

Una cifra del genere è una media di mercato, non una garanzia per la singola unità, e le medie comprimono una vasta gamma di risultati: alcuni immobili avranno fatto molto meglio, altri molto peggio.

Resta il fatto che, come sintesi di come ha performato la fascia alta del mercato delle rivendite di Dubai in quei quattro anni, è il numero citato più spesso quando Dubai viene confrontata con altri mercati del lusso.

Da dove arrivano i guadagni a Miami?

Miami è seconda al mondo per crescita dei prezzi nelle rivendite, il che la tiene nella stessa conversazione di Dubai. Ma sul fronte del reddito il quadro è diverso.

I rendimenti da locazione si aggirano in media sul 3 %, già modesti rispetto agli standard del Golfo, e a seconda della struttura dell'affitto i proprietari possono pagare fino al 40 % di imposte su quel reddito, il che porta il rendimento netto reale a circa l'1,5 %.

Nel contesto locale un rendimento netto intorno all'1,5 % è comunque considerato accettabile, il che dice quanto diversamente siano prezzati e tassati i due mercati rispetto a Dubai.

L'effetto pratico è che a Miami la maggior parte dei proprietari non detiene l'immobile per l'affitto, ma per la rivendita: il canone serve più a compensare i costi di detenzione che a generare il profitto principale.

Perché i milionari in dollari comprano a Dubai?

Al di là dei numeri delle rivendite, Dubai è descritta come la città numero uno al mondo per gli acquisti immobiliari di milionari e miliardari in dollari.

È un'affermazione distinta dai dati sulla performance delle rivendite: riguarda dove questo specifico segmento di acquirenti sceglie davvero di collocare il proprio denaro, e non solo come quel denaro rende una volta investito.

I due fatti si rafforzano a vicenda. Un mercato che attrae in modo costante la fascia più alta degli acquirenti globali tende a sostenere la domanda al vertice anche nei cicli di mercato più ampi, ed è in parte ciò che regge i prezzi di rivendita dell'offerta oltre i 10 milioni di dollari.

Come confrontare le due città?

Per un investitore che valuta Dubai contro Miami a questa fascia di prezzo, il confronto non riguarda semplicemente quale città cresca più in fretta, ma come è strutturato il rendimento.

Il caso di Dubai poggia in buona parte sulla rivalutazione del capitale durante il periodo di detenzione, con reddito esentasse nel frattempo. Quello di Miami offre sulla carta una crescita dei prezzi più forte, erosa sul fronte del reddito da un'imposta sugli affitti che può arrivare al 40 % a seconda della struttura.

Nessuno dei due approcci è automaticamente migliore: dipende se l'investitore preferisce un reddito locativo netto costante o è disposto ad attendere un evento di rivendita. Ma partire dai meccanismi reali di ciascun mercato, e non solo dalla crescita di facciata, è ciò che distingue un'aspettativa realistica da una di marketing.

Come leggere con la giusta cautela i dati di rendimento di facciata

Sia i dati di Dubai sia quelli di Miami qui descritti sono utili, ma funzionano meglio come punti di orientamento che come promesse per un immobile specifico.

Una media di rendimento sull'intero mercato comprime un'enorme varietà di esiti individuali, determinati dalla zona all'interno della città, dal momento dell'acquisto rispetto al ciclo, dal developer e dal progetto scelti: nulla che un singolo numero di facciata possa cogliere da solo.

Per chi confronta direttamente le due città, l'esercizio più utile è chiedersi da quale meccanismo dipenda davvero il rendimento: pura rivalutazione dei prezzi con reddito esentasse nel caso di Dubai, oppure una miscela di crescita più lenta dei prezzi e reddito locativo tassato nel caso di Miami.

Questa domanda strutturale conta più che memorizzare il multiplo di facciata di una delle due città, perché la struttura resta valida a prescindere dagli anni in cui cade un singolo acquisto.