JVC hat Hunderte Gebäude: So wählen Sie eines aus, am Beispiel von W1NNER

In JVC kommen mehr Wohnungen auf den Markt als irgendwo sonst in Dubai, zu Preisen, die das Viertel zur Standardantwort für die erste Investition machen. Genau dieses Volumen ist das Problem: Die Entscheidung für das Viertel ist leicht, die Entscheidung für das Gebäude bestimmt Ihre Rendite. W1NNER von Object 1 ist ein passendes Beispiel, um das durchzudenken.

Warum führt die Rendite auf Viertelebene in die Irre?

Die in Marktberichten genannten JVC-Renditen sind Durchschnittswerte über Hunderte Gebäude von höchst unterschiedlicher Qualität, und die Streuung innerhalb dieses Durchschnitts ist größer als der Unterschied zwischen den Vierteln.

Zwei Türme an derselben Straße können sich in der Nettorendite um ein Drittel unterscheiden, wenn man Service Charge, Leerstand und Ausstattungsqualität einrechnet.

Welcher Vergleich ist sinnvoll?

Der Grund: JVC hat keinen natürlichen Anker – keine Metrostation in der Mitte, keinen Strand, kein Geschäftsviertel. Die Nachfrage entsteht Gebäude für Gebäude, durch das, was der einzelne Turm einem Mieter bietet, der fünfzig Alternativen in Gehweite hat.

Der sinnvolle Vergleich lautet also nie „JVC gegen Business Bay“. Er lautet: dieser Turm gegen die drei nächstgelegenen Türme, anhand der vier Dinge, zwischen denen ein Mieter tatsächlich wählt – Grundriss, Ausstattung, Service Charge und Betrieb des Gebäudes.

Was unterscheidet zwei Türme an derselben Straße?

Die gelieferte Bausubstanz des Bauträgers. In einem so dichten Viertel zeigt sich der Unterschied zwischen Bauträgern, die gut fertigstellen, und solchen, die billig fertigstellen, nach drei Jahren – und er schlägt sich in der Miete nieder.

Object 1 ist einer der JVC-Bauträger mit einer Reihe fertiggestellter Gebäude – es geht nicht um den Namen, sondern darum, dass es eine Reihe fertiger Gebäude gibt, die man besichtigen kann.

Parkplätze und Aufzüge, die banal klingen und in einem dichten Viertel den Alltag bestimmen. Ein Turm mit zu wenigen Aufzügen für seine Einheitenzahl verliert Mieter bei der Verlängerung – dauerhaft.

Und die Service Charge pro Quadratfuß. In einem Viertel mit niedrigen Preisen frisst eine hohe Gebühr einen unverhältnismäßigen Teil der Miete, und ein aufwendiges Amenity-Deck in einem Mittelklasse-Gebäude ist eine Dauerlast für alle Eigentümer – für eine Einrichtung, die die meisten Mieter zweimal nutzen.

Welche Einheit im Gebäude?

Beginnen Sie damit, wohin die Fenster zeigen. Ein großer Teil der Wohnungen in JVC blickt auf noch unbebaute Grundstücke – das bedeutet jahrelange Bauarbeiten vor der Tür; Einheiten mit Blick auf Villen, Parks oder einen Innenhof lassen sich schneller und zu besserer Miete vermieten, und zwar durchgängig.

Dann die Etage und die Lage im Turm. Wohnungen direkt über dem Amenity-Podium bekommen den Poollärm zusammen mit dem bequemen Zugang; höhere Etagen sind ruhiger und heller, und in diesem Viertel wird dieser Unterschied bescheiden bepreist und von Mietern hoch geschätzt.

Dann der Grundriss, bei dem Mieter der Mittelklasse für Funktion stimmen. Ein quadratisches Wohnzimmer, ein klar definierter Küchenbereich und echter Schrankraum sind mehr wert als zusätzliche Quadratfuß Flur – und im Flur versteckt sich meist der Unterschied zwischen zwei gleich großen Wohnflächen.

Warum den gesamten Etagenplan verlangen?

Weil die Broschüre Ihre Wohnung zeigt, der Etagenplan aber Ihr Leben. Wie viele Wohnungen sich den Flur teilen, wo Aufzüge und Müllschächte liegen und welche Einheiten an Technikräume grenzen, steht alles darin.

Nichts davon ändert den Kaufpreis, und alles davon ändert die Erfahrung des Mieters und die Zeit bis zur Vermietung. Eine Wohnung neben dem Aufzugsfoyer in einem Gebäude mit vierzehn Einheiten pro Etage ist etwas ganz anderes als die Eckwohnung zwei Türen weiter.

Es ist außerdem ein günstiger Test, mit wem Sie es zu tun haben. Der Etagenplan ist ein Dokument, das jeder Bauträger hat, und ein Makler, der ihn nicht vorlegt, hat Ihnen etwas Nützliches verraten, bevor Sie einen Dirham ausgegeben haben.

Vor der Übergabe weiterverkaufen oder halten und vermieten?

Beantworten Sie das vor der Unterschrift, denn die Antwort bestimmt die Einheit. Der Verkauf des Vertrags vor der Fertigstellung funktioniert, solange das Projekt während des Baus im Wert steigt, und er braucht Spielraum: Ein stagnierender Markt bei der Übergabe zwingt Sie, ohne Gewinn zu verkaufen oder den Restbetrag zu finanzieren.

Das heißt: Setzen Sie nur Geld ein, das beides erlaubt. Ein Investor, der den Kauf nicht abschließen kann, verhandelt aus der schlechtestmöglichen Position, und das weiß jeder auf der anderen Seite des Tisches.

Der Vermietungsfall beruht auf Berufstätigen mittleren Einkommens, die in der Marina, Media City und Internet City arbeiten und Parkplatz, einen Supermarkt in Reichweite und einen fairen Preis wollen. Kurzzeitvermietung ist möglich, doch dies ist kein Touristenviertel: Die Auslastung liegt unter der der Küstenviertel, und die Preise pro Nacht rechtfertigen den Aufwand meist nur in den Spitzenmonaten.

Welchen Weg Sie auch wählen, kalkulieren Sie den Kauf auf Basis der Mietzahlen. Wenn sich das Geschäft nur durch einen Weiterverkauf zu höherem Preis rechnet, ist es keine Investition – in einem Viertel, in das jedes Jahr so viel neues Angebot kommt.

Wie kauft man hier sinnvoll?

Kompakte Einheiten – Studios und Einzimmerwohnungen – sind der tiefe Markt. Große Wohnungen in JVC konkurrieren mit Reihenhäusern in den umliegenden Vierteln und verlieren, weil eine Familie mit diesem Budget einen Garten will.

Kalkulieren Sie mit Langzeitmiete. Kurzzeitvermietung funktioniert in Teilen von JVC, aber das Viertel ist kein Touristenziel, und ein Geschäft, das Preise pro Nacht braucht, um Sinn zu ergeben, ist ein Businessplan und keine Investition.

Und prüfen Sie, was auf den Nachbargrundstücken gebaut wird. In einem Viertel, in dem so massiv neu gestartet wird, sind freie Aussicht und Parkplätze auf der Straße davor beide nur vorübergehende Zustände.