JVC ma setki budynków: jak wybrać jeden, na przykładzie W1NNER

W JVC powstaje więcej apartamentów niż gdziekolwiek indziej w Dubaju, w cenach, które czynią tę dzielnicę domyślną odpowiedzią na pierwszą inwestycję. Ten wolumen jest właśnie problemem: wybór dzielnicy jest łatwy, a to wybór budynku decyduje o zwrocie. W1NNER dewelopera Object 1 to dobry przypadek, na którym można to przemyśleć.

Dlaczego średnia stopa zwrotu dla dzielnicy wprowadza w błąd?

Stopy zwrotu dla JVC podawane w raportach rynkowych to średnie z setek budynków skrajnie różnej jakości, a rozrzut wewnątrz tej średniej jest większy niż różnica między dzielnicami.

Dwie wieże przy tej samej ulicy mogą się różnić o jedną trzecią w zwrocie netto po uwzględnieniu service charge, pustostanów i jakości wykończenia.

Jakie porównanie ma sens?

Powód jest taki, że JVC nie ma naturalnej kotwicy — nie ma stacji metra w środku, plaży ani dzielnicy biznesowej. Popyt tworzy się budynek po budynku, przez to, co konkretna wieża oferuje najemcy, który ma pięćdziesiąt alternatyw w zasięgu spaceru.

Dlatego sensowne porównanie to nigdy „JVC kontra Business Bay”. To ta wieża na tle trzech najbliższych wież, w czterech sprawach, między którymi najemca naprawdę wybiera: układ, wykończenie, service charge i sposób zarządzania budynkiem.

Co odróżnia dwie wieże przy tej samej ulicy?

Dotychczas oddane zasoby dewelopera. W tak zatłoczonej dzielnicy różnica między deweloperami, którzy wykańczają dobrze, a tymi, którzy wykańczają tanio, widoczna jest po trzech latach i przekłada się na czynsz.

Object 1 to jeden z deweloperów JVC z serią ukończonych budynków — nie chodzi o nazwę, lecz o to, że istnieje seria ukończonych budynków, które można obejrzeć.

Parking i windy, które brzmią banalnie, a decydują o codzienności w gęsto zabudowanej dzielnicy. Wieża ze zbyt małą liczbą wind w stosunku do liczby lokali traci najemców przy każdym przedłużeniu umowy, trwale.

I service charge na stopę kwadratową. W dzielnicy o niskich cenach wysoka opłata pochłania nieproporcjonalną część czynszu, a rozbudowany pokład udogodnień w budynku średniej klasy to stały koszt ponoszony przez każdego właściciela za obiekt, z którego większość najemców korzysta dwa razy.

Który lokal w budynku?

Zacząć trzeba od tego, w którą stronę wychodzą okna. Duża część mieszkań w JVC wychodzi na działki, które dopiero mają zostać zabudowane, czyli na lata budowy za oknem; lokale z widokiem na wille, parki lub wewnętrzny dziedziniec wynajmują się szybciej i konsekwentnie za wyższy czynsz.

Potem piętro i położenie w pionie. Mieszkania bezpośrednio nad podium z udogodnieniami dostają wygodny dostęp, ale także hałas od basenu; wyższe piętra są cichsze i jaśniejsze, a w tej dzielnicy różnica ta jest wyceniana skromnie, a przez najemców wysoko.

Potem układ, w którym najemcy ze średniego segmentu głosują za funkcjonalnością. Kwadratowy salon, wydzielona kuchnia i prawdziwa przestrzeń na garderobę są warte więcej niż dodatkowe stopy kwadratowe korytarza, a w korytarzu zwykle kryje się różnica między dwoma identycznymi metrażami.

Dlaczego prosić o plan całego piętra?

Ponieważ broszura pokazuje Państwa mieszkanie, a plan piętra pokazuje Państwa życie. Widać na nim, ile mieszkań dzieli podest, gdzie są windy i zsypy na śmieci oraz które lokale graniczą z pomieszczeniami technicznymi.

Nic z tego nie zmienia ceny zakupu, a wszystko zmienia doświadczenie najemcy i szybkość wynajęcia lokalu. Mieszkanie przy holu windowym w budynku z czternastoma lokalami na piętrze to zupełnie inna propozycja niż narożny lokal dwa drzwi dalej.

To także tani test tego, z kim ma się do czynienia. Plan kondygnacji to dokument, który ma każdy deweloper, a pośrednik, który go nie okaże, powiedział Państwu coś użytecznego, zanim wydali Państwo choćby grosz.

Flip przed handover czy trzymać i wynajmować?

Trzeba na to odpowiedzieć przed podpisaniem, bo odpowiedź decyduje o wyborze lokalu. Sprzedaż umowy przed ukończeniem działa, dopóki projekt drożeje w trakcie budowy, i wymaga zapasu: płaski rynek w momencie handover zostawia albo sprzedaż bez zysku, albo konieczność sfinansowania reszty.

Co oznacza zaangażowanie wyłącznie pieniędzy, które pozwalają na jedno i drugie. Inwestor, który nie może sfinalizować zakupu, negocjuje z najgorszej możliwej pozycji, a wszyscy po drugiej stronie stołu o tym wiedzą.

Argumentem za najmem są specjaliści ze średniego szczebla pracujący w Marinie, Media City i Internet City, którzy chcą parkingu, supermarketu w zasięgu i uczciwej ceny. Najem krótkoterminowy jest możliwy, ale to nie jest dzielnica turystyczna: obłożenie jest niższe niż w rejonach nadmorskich, a stawki za dobę w większości uzasadniają wysiłek tylko w miesiącach szczytu.

Którąkolwiek drogę Państwo wybiorą, zakup należy kalkulować na podstawie wyników najmu. Jeśli transakcja opiera się tylko na odsprzedaży po wyższej cenie, to nie jest inwestycja w dzielnicy, do której co roku trafia tak dużo nowej podaży.

Jak kupować tu rozsądnie?

Kompaktowe lokale — kawalerki i mieszkania z jedną sypialnią — to głęboki rynek. Duże apartamenty w JVC konkurują z domami szeregowymi w sąsiednich dzielnicach i przegrywają, bo rodzina z takim budżetem chce ogrodu.

Kalkulować należy na najem długoterminowy. Najem krótkoterminowy działa w niektórych częściach JVC, ale dzielnica nie jest celem turystycznym, a transakcja, która potrzebuje stawek za dobę, by mieć sens, to biznesplan, a nie inwestycja.

I trzeba sprawdzić, co powstaje na sąsiednich działkach. W dzielnicy, w której premier jest tak wiele, otwarty widok i miejsce parkingowe na ulicy przed domem to oba stany tymczasowe.