JVC compte des centaines d'immeubles : comment en choisir un, avec W1NNER pour exemple

On lance plus d'appartements à JVC que partout ailleurs à Dubaï, à des prix qui en font la réponse par défaut à un premier investissement. Ce volume est précisément le problème : le choix du quartier est facile, et c'est le choix de l'immeuble qui détermine votre rendement. W1NNER, d'Object 1, est un bon cas pour y réfléchir.

Pourquoi le rendement moyen du quartier est-il trompeur ?

Les rendements de JVC cités dans les rapports de marché sont des moyennes sur des centaines d'immeubles de qualité très inégale, et l'écart à l'intérieur de cette moyenne est plus grand que la différence entre quartiers.

Deux tours d'une même rue peuvent différer d'un tiers en rendement net une fois comptés les charges de copropriété, la vacance et la qualité des finitions.

Quelle est la comparaison utile ?

La raison est que JVC n'a pas d'ancrage naturel : pas de station de métro au milieu, pas de plage, pas de quartier d'affaires. La demande se crée immeuble par immeuble, selon ce que la tour offre à un locataire qui a cinquante alternatives à distance de marche.

La comparaison utile n'est donc jamais « JVC contre Business Bay ». C'est cette tour contre les trois tours voisines, sur les quatre critères entre lesquels un locataire choisit réellement : plan, finitions, charges de copropriété et gestion de l'immeuble.

Qu'est-ce qui distingue deux tours d'une même rue ?

Le parc livré du promoteur. Dans un quartier aussi dense, la différence entre ceux qui finissent bien et ceux qui finissent à bas coût se voit en trois ans, et elle se retrouve dans le loyer.

Object 1 fait partie des promoteurs de JVC qui ont une série d'immeubles achevés : l'enjeu n'est pas le nom, c'est qu'il existe une série d'immeubles achevés à inspecter.

Le stationnement et les ascenseurs, qui paraissent anodins et décident du quotidien dans un quartier dense. Une tour dotée de trop peu d'ascenseurs pour son nombre de logements perd ses locataires à chaque renouvellement, durablement.

Et les charges de copropriété au pied carré. Dans un quartier à bas prix, des charges élevées absorbent une part disproportionnée du loyer, et un espace d'équipements sophistiqué dans un immeuble de milieu de gamme est un coût permanent payé par chaque propriétaire pour un service que la plupart des locataires utilisent deux fois.

Quel logement choisir dans l'immeuble ?

Commencez par ce que regardent les fenêtres. Une grande partie des appartements de JVC donnent sur des parcelles encore à bâtir, ce qui signifie des années de chantier à l'extérieur ; les logements orientés vers des villas, des parcs ou une cour intérieure se louent plus vite et à un meilleur loyer, de façon constante.

Ensuite l'étage et la position dans la colonne. Les appartements situés juste au-dessus du podium des équipements ont le bruit de la piscine en même temps que l'accès pratique ; les étages élevés sont plus calmes et plus lumineux, et dans ce quartier cet écart est modestement valorisé au prix mais fortement apprécié des locataires.

Puis le plan, où les locataires du milieu de gamme votent pour la fonction. Un séjour carré, un coin cuisine défini et un vrai rangement valent davantage que des mètres carrés de couloir en plus, et c'est dans le couloir que se cache en général la différence entre deux surfaces identiques.

Pourquoi demander le plan de l'étage entier ?

Parce que la brochure montre votre appartement, alors que le plan de l'étage montre votre vie. Le nombre d'appartements qui partagent le palier, l'emplacement des ascenseurs et des vide-ordures, et les logements qui touchent les locaux techniques y figurent tous.

Rien de cela ne change le prix d'achat, et tout cela change l'expérience du locataire et la vitesse à laquelle le logement se loue. Un appartement à côté du hall d'ascenseurs dans un immeuble de quatorze logements par étage n'a rien à voir avec le logement d'angle situé deux portes plus loin.

C'est aussi un test peu coûteux pour savoir à qui vous avez affaire. Le plan d'étage est un document que tout promoteur possède, et un courtier qui refuse de le fournir vous a appris quelque chose d'utile avant que vous n'ayez dépensé quoi que ce soit.

Revendre avant la livraison, ou conserver et louer ?

Répondez-y avant de signer, car la réponse détermine le logement. Revendre le contrat avant l'achèvement fonctionne tant que le projet prend de la valeur pendant la construction, et il faut de la marge : un marché stable à la livraison vous laisse soit vendre sans profit, soit financer le solde.

Ce qui signifie n'engager que de l'argent capable de faire les deux. Un investisseur qui ne peut pas finaliser l'achat négocie depuis la pire position possible, et tout le monde de l'autre côté de la table le sait.

Le cas locatif repose sur des professionnels de niveau intermédiaire travaillant à la Marina, à Media City et à Internet City, qui veulent un parking, un supermarché à portée et un prix correct. La location courte durée est possible, mais ce n'est pas un quartier touristique : le taux d'occupation reste inférieur à celui des zones côtières, et les tarifs à la nuitée ne justifient le travail que pendant les mois de pointe.

Quelle que soit la voie choisie, bâtissez l'achat sur les chiffres de location. Si l'opération ne fonctionne que sur une revente à un prix plus élevé, ce n'est pas un investissement dans un quartier où arrive autant d'offre nouvelle chaque année.

Comment acheter ici avec bon sens ?

Les petits logements, studios et deux-pièces, forment le marché profond. Les grands appartements de JVC concurrencent les maisons de ville des quartiers voisins et perdent, car une famille avec ce budget veut un jardin.

Raisonnez sur une location longue durée. La courte durée fonctionne dans certaines parties de JVC, mais le quartier n'est pas une destination touristique, et une opération qui exige des tarifs à la nuitée pour avoir du sens est un plan d'affaires plutôt qu'un investissement.

Et vérifiez ce qui se construit sur les parcelles voisines. Dans un quartier qui lance autant, la vue dégagée et le stationnement dans la rue sont tous deux des conditions temporaires.