Majan: ein Bezirk, dessen Mietmarkt dem Nachbarbezirk gehört

Majan hat keinen Arbeitgeber, keine Schule, keinen Einzelhandelsanker und keinen Verkehrsknoten. Jeder Mieter wohnt hier wegen dessen, was nebenan liegt. Dieser eine Umstand entscheidet, was der Bezirk wert ist, wofür er vermietet und was Sie vor einem Kauf tatsächlich recherchieren sollten.

Was ist Majan?

Majan ist ein kompakter Wohnbezirk auf der Dubailand-Seite der Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, neben Arjan und Wadi Al Safa. Es überwiegen Apartmenthäuser, die unabhängig Grundstück für Grundstück entwickelt wurden, dazu kommt ein kleiner Anteil an Villen.

Er gehört zu den neueren Ergänzungen des Binnenkorridors und füllt sich noch auf – eine Mischung aus fertigen Gebäuden, laufenden Baustellen und unbebauten Grundstücken.

Die Preise gehören zu den niedrigsten für Neubau im westlichen Binnenbereich; das ist das Hauptmerkmal des Bezirks und der Grund, warum die meisten Käufer ihn sich ansehen.

Die Entwicklung Grundstück für Grundstück ist die strukturelle Tatsache hinter allem anderen: Kein Master-Entwickler setzt einen Standard, daher schwanken Qualität, Verwaltung und Disziplin bei der Service Charge von Gebäude zu Gebäude und nicht im Bezirk als Ganzem.

Woraus besteht das Angebot?

Fast alles sind neue oder junge Apartments unabhängiger Entwickler – Studios sowie Ein- und Zweizimmerwohnungen in mittelhohen Gebäuden, mit Aufzug, Fitnessstudio und Stellplatz als Standardausstattung.

Neben dem fertigen Bestand gibt es Off-plan-Objekte im Bau und unbebaute Grundstücke, die noch freigegeben werden. Der Bezirk bietet also jederzeit drei verschiedene Dinge zugleich an: eine Wohnung, die Sie nächsten Monat vermieten können, eine Wohnung, die Sie in zwei Jahren erhalten, und Land.

An den Rändern gibt es etwas Villen- und Einzelhandelsbestand, was den Charakter des Marktes nicht ändert. Dies ist ein Apartmentbezirk und wird auch so bepreist.

Praktisch heißt das: Der Name des Entwicklers zählt hier weit mehr als der Name des Bezirks. Zwei Gebäude an derselben Straße können sich in Bauqualität, Pflege der Gemeinschaftsflächen und Kompetenz der Verwaltung stärker unterscheiden als anderswo zwei Bezirke.

Was bedeutet „frühes Stadium“ in der Praxis?

Die Versorgung ist dünn. Es gibt wenig Einzelhandel, kaum Restaurants, und die Bewohner sind für den Alltag auf das benachbarte Arjan, Dubailand und den Cityland-Cluster angewiesen.

Im ganzen Bezirk wird weiter gebaut, was für die Bewohner fertiger Gebäude Lärm, Staub und Lkw-Verkehr bedeutet.

Entsprechend dünner ist die Mietnachfrage als in den etablierten Bezirken der Umgebung, und die Mieten spiegeln das wider. Rechnen Sie vorsichtig und übernehmen Sie nicht die Zahlen von Arjan.

Und gehen Sie vor einer Entscheidung nachts durch die Straße. In einem teilweise bebauten Bezirk ist der Unterschied zwischen einer Straße mit bewohnten Gebäuden und einer mit Bauzäunen der Unterschied zwischen einem Mieter, der verlängert, und einem, der es nicht tut.

Wer ist der Mieter?

Majan vermietet an Menschen, die entlang des Sheikh-Mohammed-Bin-Zayed-Korridors arbeiten und ein neues Gebäude zum niedrigsten Preis wollen, der ihnen noch Aufzug, Fitnessstudio und Stellplatz bietet.

Das ist ein reales und dauerhaftes Segment, aber ein schmales, und es setzt der Miete eine harte Obergrenze.

Ein spürbarer Teil der Nachfrage schwappt aus dem benachbarten Arjan herüber: Mieter, die Arjan wollten, es voll vermietet oder über ihrem Budget fanden und stattdessen das neuere Gebäude eine Straße weiter nahmen. Dieser Überlauf ist verlässlich, solange Arjan angespannt bleibt, und verschwindet, sobald es sich lockert.

Was Majan nicht hat, ist ein eigener Grund für Mieter, hier zu sein, weshalb der Mietmarkt vollständig von den Nachbarn abgeleitet ist.

Für Investoren heißt das: Sie bewerten Arjan und den weiteren Dubailand-Korridor und nicht Majan. Bleiben diese Bezirke stark, funktioniert es; werden sie schwächer, wird Majan zuerst und stärker schwächer.

Was bedeutet es, an einer unfertigen Straße zu kaufen?

Die folgenreichste Variable hier ist, was auf den Grundstücken unmittelbar um Ihr Gebäude steht, denn in einem halbfertigen Bezirk bestimmt das auf Jahre Ihre Aussicht, Ihren Lärm, Ihren Verkehr und Ihre Miete.

Fragen Sie nach den Nummern der angrenzenden Grundstücke und prüfen Sie, was erlaubt ist und was gerade gebaut wird. Ein freies Grundstück ist kein Park – es ist ein künftiges Gebäude, meist höher, als das Rendering vermuten ließ, und oft mit dem Podium zu Ihrem Wohnzimmer.

Fragen Sie auch nach dem Übergabeplan im gesamten Bezirk und nicht nur für Ihren Turm. Wenn in einem kleinen Bezirk mehrere hundert Einheiten im selben Quartal fertig werden, ist die erste Vermietungssaison deutlich schlechter als die zweite.

Und prüfen Sie die Referenzen des Entwicklers, die Service Charge, den Zustand der Gemeinschaftsflächen und die Stellplatzzuteilung – in einem Bezirk ohne jeglichen öffentlichen Nahverkehr.

Wie lang ist die realistische Haltedauer?

Majan ist ein Engagement über fünf bis zehn Jahre. Der Einstiegspreis ist niedrig, weil der Bezirk unvollständig ist, und die Rendite stammt aus der laufenden Miete plus dem, um was sich die Lücke zu Arjan verringert, wenn die umliegenden Grundstücke bebaut werden.

Auf kürzere Sicht geht die Rechnung selten auf. Sie würden ein gewöhnliches Apartment im mittleren Segment in einem Bezirk mit geringem Bekanntheitsgrad verkaufen, an einen Käufer, der dieselbe Tabelle rechnet wie Sie, im Wettbewerb mit neuerem Bestand, der noch freigegeben wird.

Auf längere Sicht hat es in diesem Korridor im Allgemeinen funktioniert, der sich seit zwanzig Jahren von der Stadt nach außen auffüllt und dabei jedes Band neu bewertet hat.

Den Fehler, den Sie vermeiden sollten: die Korridor-These zu einem Preis zu kaufen, der bereits unterstellt, dass sie eingetreten ist. Prüfen Sie, wofür fertige Gebäude an derselben Straße tatsächlich vermietet und gehandelt werden, und zahlen Sie dafür und nicht für die Karte.