Majan: dzielnica, której rynek najmu należy do sąsiedniej dzielnicy

W Majan nie ma żadnego pracodawcy, szkoły, centrum handlowego ani węzła transportowego. Każdy najemca, który tu mieszka, jest tu z powodu tego, co jest obok. Ten jeden fakt rozstrzyga o tym, ile dzielnica jest warta, za ile się wynajmuje i co naprawdę powinniście zbadać, zanim tu kupicie.

Czym jest Majan?

Majan to zwarta dzielnica mieszkaniowa po stronie Dubailand przy Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, sąsiadująca z Arjan i Wadi Al Safa. Dominują bloki z apartamentami, budowane niezależnie działka po działce, z niewielką ilością zabudowy willowej.

To jeden z nowszych dodatków do korytarza śródlądowego, wciąż się wypełniający — miks ukończonych budynków, aktywnych budów i niezabudowanych działek.

Ceny należą do najniższych dla nowych zasobów w zachodniej części obszaru śródlądowego, co jest główną cechą dzielnicy i powodem, dla którego większość kupujących na nią patrzy.

Zabudowa działka po działce to strukturalny fakt leżący pod wszystkim innym: nie ma głównego dewelopera ustalającego standard, więc jakość, zarządzanie i dyscyplina service charge różnią się od budynku do budynku, a nie w całej dzielnicy.

Z czego składa się oferta?

Prawie całość to nowy lub niedawny produkt apartamentowy od niezależnych deweloperów — kawalerki oraz mieszkania z jedną i dwiema sypialniami w średniowysokich budynkach, ze standardem obejmującym windę, siłownię i miejsce parkingowe.

Obok ukończonych zasobów jest off-plan w budowie i gołe działki czekające na zagospodarowanie, więc w każdej chwili dzielnica oferuje trzy różne rzeczy naraz: mieszkanie, które można wynająć w przyszłym miesiącu, mieszkanie, które otrzymacie za dwa lata, i grunt.

Niewielka ilość produktu willowego i handlowego istnieje na obrzeżach, co nie zmienia charakteru rynku. To dzielnica apartamentowa i tak jest wyceniana.

Praktyczny wniosek jest taki, że nazwa dewelopera ma tu znacznie większe znaczenie niż nazwa dzielnicy. Dwa budynki przy tej samej ulicy mogą różnić się jakością wykonania, konserwacją części wspólnych i kompetencją zarządzania bardziej, niż różniłyby się dwie dzielnice gdzie indziej.

Co w praktyce oznacza wczesny etap?

Infrastruktura jest uboga. Handel jest ograniczony, restauracji jest mało, a mieszkańcy polegają na sąsiednich Arjan, Dubailand i skupisku Cityland w codziennych potrzebach.

Budowa trwa w całej dzielnicy, co oznacza hałas, kurz i ruch ciężarówek dla mieszkańców ukończonych budynków.

Popyt najmu jest odpowiednio słabszy niż w ugruntowanych dzielnicach w pobliżu, a czynsze to odzwierciedlają. Modelujcie ostrożnie, zamiast pożyczać liczby z Arjan.

I przejdźcie się po ulicy nocą, zanim się zobowiążecie. W częściowo zabudowanej dzielnicy różnica między drogą z zamieszkanymi budynkami a drogą z płotami budowy to różnica między najemcą, który przedłuży umowę, a takim, który tego nie zrobi.

Kim jest najemca?

Majan wynajmuje się osobom, które pracują wzdłuż korytarza Sheikh Mohammed Bin Zayed i chcą nowego budynku w najniższej cenie, która nadal daje windę, siłownię i miejsce parkingowe.

To realny i trwały segment, ale wąski, i wyznacza twardy sufit czynszu.

Znaczna część popytu przelewa się z sąsiedniego Arjan: najemcy, którzy chcieli Arjan, zastali je w pełni wynajęte lub wycenione ponad budżet i wzięli zamiast tego nowszy budynek ulicę dalej. Ten przelew jest pewny, dopóki Arjan pozostaje napięte, i znika w chwili, gdy się rozluźni.

Majan nie ma natomiast własnego powodu, dla którego najemca miałby tu być, co czyni rynek najmu całkowicie pochodnym od sąsiadów.

Dla inwestora oznacza to wycenianie Arjan i szerszego korytarza Dubailand, a nie samego Majan. Jeśli te dzielnice pozostaną silne, to działa; jeśli osłabną, Majan osłabnie pierwszy i mocniej.

Co oznacza zakup przy nieukończonej ulicy?

Najważniejszą zmienną jest tu to, co stoi na działkach bezpośrednio wokół Waszego budynku, ponieważ w do połowy zabudowanej dzielnicy to decyduje o widoku, hałasie, ruchu i czynszu na wiele lat.

Zapytajcie o numery sąsiednich działek i sprawdźcie, co jest dozwolone, a co jest w budowie. Wolna działka nie jest parkiem — to przyszły budynek, zwykle wyższy, niż sugerowała wizualizacja, i często z podium zwróconym do Waszego salonu.

Zapytajcie też o harmonogram oddawania w całej dzielnicy, a nie tylko dla Waszej wieży. Gdy w małej dzielnicy w tym samym kwartale kończy się kilkaset lokali, pierwszy sezon wynajmu jest wyraźnie gorszy niż drugi.

I sprawdźcie historię dewelopera, service charge, stan części wspólnych i przydział parkingów, w dzielnicy bez żadnego transportu publicznego.

Jaki jest realistyczny okres inwestycji?

Majan to propozycja na pięć do dziesięciu lat. Cena wejścia jest niska, ponieważ dzielnica jest niekompletna, a zwrot pochodzi z czynszu przez cały czas oraz z tego, o ile zmniejszy się różnica względem Arjan w miarę zabudowy okolicznych działek.

Na krótszym horyzoncie rachunek rzadko się zgadza. Sprzedawalibyście zwykły apartament ze średniej półki w dzielnicy o ograniczonej rozpoznawalności nazwy, kupującemu, który liczy w tym samym arkuszu, co Wy, w konkurencji z nowszym zasobem wciąż oddawanym do sprzedaży.

Na dłuższym zwykle się sprawdzało w tym korytarzu, który od dwudziestu lat wypełnia się od miasta na zewnątrz i przeceniał każdy pas w miarę tego procesu.

Błąd, którego należy unikać, to kupno tezy o korytarzu po cenie, która już zakłada, że ona się ziściła. Sprawdźcie, za ile faktycznie wynajmują się i sprzedają oddane budynki przy tej samej ulicy, i płaćcie za to, a nie za mapę.