Majan : un quartier dont le marché locatif appartient au quartier voisin

Majan n'a aucun employeur, aucune école, aucun commerce d'appel et aucun nœud de transport. Chaque locataire qui y vit y est à cause de ce qui se trouve à côté. Ce seul fait décide de la valeur du quartier, de ses loyers et de ce que vous devriez réellement étudier avant d'y acheter.

Qu'est-ce que Majan ?

Majan est un petit quartier résidentiel du côté Dubailand de Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, à côté d'Arjan et de Wadi Al Safa. Ce sont surtout des immeubles d'appartements, aménagés indépendamment parcelle par parcelle, avec un peu de villas.

C'est l'un des ajouts les plus récents du corridor intérieur, et il se remplit encore : immeubles achevés, chantiers actifs et parcelles non aménagées s'y mélangent.

Les prix figurent parmi les plus bas pour le neuf dans l'ouest de l'intérieur des terres, ce qui est la principale caractéristique du quartier et la raison pour laquelle la plupart des acheteurs le regardent.

L'aménagement parcelle par parcelle est le fait structurel qui sous-tend tout le reste : aucun aménageur principal ne fixe de standard, si bien que la qualité, la gestion et la discipline des charges de service varient d'un immeuble à l'autre plutôt que d'un secteur à l'autre.

En quoi consiste l'offre ?

Presque tout est du produit neuf ou récent de promoteurs indépendants : studios, deux-pièces et trois-pièces dans des immeubles de moyenne hauteur, avec ascenseur, salle de sport et place de parking comme spécification standard.

Aux côtés du stock achevé, il y a du sur plan en construction et des parcelles nues encore à céder ; à tout moment, le quartier propose donc trois choses à la fois : un appartement louable le mois prochain, un appartement que vous recevrez dans deux ans, et du terrain.

Un peu de villas et de commerces existent en périphérie, ce qui ne change pas le caractère du marché. C'est un quartier d'appartements, et il est valorisé comme tel.

La conséquence pratique est que le nom du promoteur compte beaucoup plus ici que celui du quartier. Deux immeubles de la même rue peuvent différer par la qualité de construction, l'entretien des parties communes et la compétence de gestion plus que deux quartiers ailleurs.

Que signifie concrètement un stade précoce ?

Les commodités sont minces. Il y a peu de commerces, peu de restaurants, et les résidents dépendent d'Arjan, de Dubailand et du groupe Cityland voisins pour leurs besoins quotidiens.

Les travaux se poursuivent dans tout le quartier, ce qui signifie bruit, poussière et camions pour les habitants des immeubles achevés.

La demande locative est en conséquence plus mince que dans les quartiers établis voisins, et les loyers le reflètent. Modélisez prudemment plutôt que d'emprunter les chiffres d'Arjan.

Et parcourez la rue de nuit avant de vous engager. Dans un quartier à moitié construit, la différence entre une rue aux immeubles occupés et une rue bordée de palissades est la différence entre un locataire qui renouvelle et un autre qui ne le fait pas.

Qui est le locataire ?

Majan loue à des personnes qui travaillent le long du corridor de Sheikh Mohammed Bin Zayed et veulent un immeuble neuf au prix le plus bas qui leur garantisse encore ascenseur, salle de sport et place de parking.

C'est un segment réel et durable, mais étroit, et il fixe un plafond strict au loyer.

Une part notable de la demande déborde d'Arjan, juste à côté : des locataires qui voulaient Arjan, l'ont trouvé entièrement loué ou au-dessus de leur budget, et ont pris l'immeuble plus récent une rue plus loin. Ce débordement est fiable tant qu'Arjan reste tendu, et s'évapore dès qu'il se détend.

Ce que Majan n'a pas, c'est une raison propre pour un locataire d'y être, ce qui rend son marché locatif entièrement dérivé de celui de ses voisins.

Pour un investisseur, cela signifie analyser Arjan et le corridor de Dubailand dans son ensemble plutôt que Majan. Si ces quartiers restent forts, cela fonctionne ; s'ils s'affaiblissent, Majan s'affaiblit en premier et davantage.

Que signifie acheter dans une rue inachevée ?

La variable la plus lourde de conséquences ici est ce qui occupe les parcelles immédiatement autour de votre immeuble, car dans un quartier à moitié construit, cela détermine votre vue, votre bruit, votre circulation et votre loyer pendant des années.

Demandez les numéros des parcelles adjacentes à la vôtre et vérifiez ce qui est autorisé et ce qui est en construction. Une parcelle libre n'est pas un parc : c'est un futur immeuble, généralement plus haut que ne le suggérait la perspective, et souvent avec son podium face à votre salon.

Interrogez aussi sur le calendrier de livraison pour l'ensemble du quartier, pas seulement pour votre tour. Quand plusieurs centaines de logements s'achèvent dans le même trimestre dans un petit quartier, la première saison de location est nettement moins bonne que la deuxième.

Et vérifiez le parcours du promoteur, les charges de service, l'état des parties communes et l'attribution des parkings, dans un quartier sans aucun transport public.

Quelle durée de détention est réaliste ?

Majan est une proposition à cinq-dix ans. Le prix d'entrée est bas parce que le quartier est incomplet, et le rendement vient des loyers tout au long de la période, plus de ce que l'écart avec Arjan se réduit à mesure que les parcelles alentour se construisent.

Sur un horizon plus court, le calcul fonctionne rarement. Vous revendriez un appartement ordinaire de milieu de gamme, dans un quartier à la notoriété limitée, à un acheteur qui fait le même tableur que vous, en concurrence avec du neuf encore en cours de commercialisation.

Sur un horizon plus long, cela a généralement fonctionné dans ce corridor, qui s'est rempli de la ville vers l'extérieur pendant vingt ans en réévaluant chaque bande au passage.

L'erreur à éviter est d'acheter la thèse du corridor à un prix qui suppose déjà qu'elle s'est réalisée. Vérifiez à quel prix les immeubles livrés de la même rue se louent et se vendent réellement, et payez cela plutôt que la carte.