Majan: un distretto il cui mercato degli affitti appartiene al distretto accanto

Majan non ha al proprio interno alcun datore di lavoro, nessuna scuola, nessun polo commerciale e nessun nodo di trasporto. Ogni inquilino che vive qui è qui per ciò che c'è accanto. Questo semplice fatto decide quanto vale il distretto, quanto si affitta e che cosa conviene davvero studiare prima di comprare.

Che cos'è Majan?

Majan è un compatto distretto residenziale sul lato Dubailand di Sheikh Mohammed Bin Zayed Road, adiacente ad Arjan e Wadi Al Safa. È costituito prevalentemente da edifici di appartamenti, sviluppati in modo indipendente lotto per lotto, con una piccola quantità di ville.

È una delle aggiunte più recenti al corridoio interno e si sta ancora riempiendo: un misto di edifici completati, cantieri attivi e lotti non edificati.

I prezzi sono tra i più bassi per lo stock di nuova costruzione dell'area interna occidentale, ed è la principale caratteristica del distretto e il motivo per cui la maggior parte degli acquirenti lo prende in considerazione.

Lo sviluppo lotto per lotto è il fatto strutturale che sta sotto tutto il resto: non c'è un promotore master che fissi uno standard, quindi qualità, gestione e disciplina delle spese di gestione variano da edificio a edificio e non nell'intero distretto.

Da che cosa è composta l'offerta?

Quasi tutta è prodotto residenziale nuovo o recente di promotori indipendenti: monolocali, bilocali e trilocali in edifici di media altezza, con ascensore, palestra e posto auto come dotazione standard.

Accanto allo stock completato ci sono progetti off-plan in costruzione e lotti liberi ancora da cedere, per cui in ogni momento il distretto offre tre cose diverse insieme: un appartamento che si può affittare il mese prossimo, un appartamento che si riceverà tra due anni e un terreno.

Ai margini esiste una piccola quantità di ville e di spazi commerciali, che non cambia il carattere del mercato. È un distretto di appartamenti e viene prezzato come tale.

La conseguenza pratica è che qui il nome del promotore conta molto più del nome del distretto. Due edifici nella stessa strada possono differire per qualità costruttiva, manutenzione delle aree comuni e competenza gestionale più di quanto differirebbero due distretti altrove.

Che cosa significa in pratica la fase iniziale?

I servizi sono scarsi. C'è poco commercio, pochi ristoranti, e i residenti dipendono da Arjan, da Dubailand e dal gruppo di Cityland per le esigenze quotidiane.

La costruzione prosegue in tutto il distretto, il che comporta rumore, polvere e traffico di camion per i residenti degli edifici completati.

La domanda di affitto è di conseguenza più debole rispetto ai distretti consolidati vicini, e gli affitti lo riflettono. Conviene modellare in modo prudente e non prendere in prestito le cifre di Arjan.

E conviene percorrere la strada di notte prima di impegnarsi. In un distretto costruito solo in parte, la differenza tra una strada con edifici occupati e una con recinzioni di cantiere è la differenza tra un inquilino che rinnova e uno che non lo fa.

Chi è l'inquilino?

Majan viene affittata a persone che lavorano lungo il corridoio di Sheikh Mohammed Bin Zayed e vogliono un edificio nuovo al prezzo più basso che garantisca comunque ascensore, palestra e posto auto.

È un segmento reale e duraturo, ma ristretto, e fissa un tetto rigido all'affitto.

Una quota significativa della domanda arriva per traboccamento da Arjan, qui accanto: inquilini che volevano Arjan, l'hanno trovata tutta affittata o con prezzi oltre il budget e hanno ripiegato sull'edificio più nuovo una strada più in là. Quel traboccamento è affidabile finché Arjan resta tesa e svanisce nel momento in cui si allenta.

Ciò che Majan non ha è una propria ragione per cui un inquilino debba stare qui, il che rende il mercato degli affitti interamente derivato da quello dei vicini.

Per un investitore significa valutare Arjan e il più ampio corridoio di Dubailand e non Majan. Se quei distretti restano forti, funziona; se si indeboliscono, Majan si indebolisce prima e di più.

Che cosa significa comprare su una strada non finita?

La variabile più importante qui è ciò che sorge sui lotti immediatamente attorno al proprio edificio, perché in un distretto costruito a metà determina per anni la vista, il rumore, il traffico e l'affitto.

Conviene chiedere i numeri dei lotti adiacenti al proprio e verificare che cosa è consentito e che cosa è in costruzione. Un lotto libero non è un parco: è un edificio futuro, di solito più alto di quanto suggerisse il rendering, e spesso con il podio rivolto verso il vostro soggiorno.

Conviene chiedere anche il calendario delle consegne in tutto il distretto, non solo per la propria torre. Quando diverse centinaia di unità vengono completate nello stesso trimestre in un piccolo distretto, la prima stagione di locazione è sensibilmente peggiore della seconda.

E conviene verificare il curriculum del promotore, la service charge, lo stato delle aree comuni e l'assegnazione dei parcheggi, in un distretto privo di qualsiasi trasporto pubblico.

Quanto dura un orizzonte d'investimento realistico?

Majan è una proposta da cinque a dieci anni. Il prezzo d'ingresso è basso perché il distretto è incompleto, e il ritorno viene dall'affitto per tutto il periodo più la misura in cui si riduce il divario con Arjan man mano che i lotti circostanti vengono edificati.

Su un orizzonte più breve i conti raramente tornano. Si venderebbe un ordinario appartamento di fascia media in un distretto poco noto, a un acquirente che usa lo stesso foglio di calcolo, in concorrenza con stock più nuovo ancora in fase di rilascio.

Su un orizzonte più lungo, in questo corridoio ha in genere funzionato: si è riempito dalla città verso l'esterno per vent'anni, rivalutando ogni fascia man mano.

L'errore da evitare è acquistare la tesi del corridoio a un prezzo che già presuppone che si sia realizzata. Conviene verificare per quanto si affittano e a quanto si vendono davvero gli edifici consegnati nella stessa strada, e pagare per questo e non per la mappa.