Oceano na wyspie Al Marjan: projekt Luxe Developers i wyspa budowana wokół niego

Oceano od The Luxe Developers stoi na wyspie Al Marjan, a to właśnie wyspa jest powodem, by się mu przyjrzeć. To przegląd tego, co faktycznie już tam zbudowano, co obiecują wizualizacje i jakie pytanie powinien zadać kupujący mieszkanie w miejscu, gdzie hotele pojawiają się przed sąsiadami.

Co pokazuje nagranie z wyspy?

Nagranie obejmuje wyspę Al Marjan taką, jaka jest, i taką, jaką narysowano: infrastrukturę już istniejącą, działki, na których powstaje kolejna fala resortów, oraz koncepcje projektowe przestrzeni hotelowych — perspektywy z lotu ptaka na zewnątrz i koncepcje wnętrz w środku.

To uczciwy sposób patrzenia na wyspę wciąż w budowie. Wizualizacje mówią, co ktoś zamierza zbudować; teren pokazuje, jak daleko zaszła ta intencja.

Na Al Marjan różnica między jednym a drugim bywa jeszcze duża i warto zobaczyć, które części masterplanu to już drogi i fundamenty, a które wciąż tylko grafika.

Dlaczego wyspa ma większe znaczenie niż sam apartament?

Al Marjan to cztery sztuczne wyspy w kształcie koralowca przy wybrzeżu Ras Al Khaimah, zbudowane jako cel turystyczny i przez dekadę zabudowane głównie hotelami.

Licencja kasynowa zmieniła trajektorię: gdy potwierdzono tam resort z kasynem, premiery rezydencji z marką pojawiły się w ciągu miesięcy, ponieważ taki resort tworzy wolumen gości, którego potrzebuje apartament z marką na wynajem krótkoterminowy.

Oceano należy do tej drugiej fali. Powstaje na wyspie, której gospodarka opiera się najpierw na hotelarstwie, a dopiero potem na mieszkalnictwie — to naprawdę inna propozycja niż zakup w dzielnicy zbudowanej wokół mieszkańców.

Co to oznacza dla popytu na wynajem?

Praktyczna konsekwencja jest taka, że popyt na wynajem zależy od liczby przyjazdów turystów, a nie od centrum zatrudnienia. To zaleta, gdy resorty się otwierają, i ryzyko koncentracji, gdy się opóźniają.

Obie połowy są prawdziwe, a broker, który wspomina tylko o pierwszej, sprzedaje wizualizację.

Grunty pod tymi projektami omawiamy osobno w naszym opracowaniu o działkach na wyspie Al Marjan.

Z czego właściwie składa się wyspa?

Al Marjan ma łącznie około 29 milionów stóp kwadratowych — mniej więcej jedną czwartą wielkości Palm Jumeirah — i składa się z czterech wysp, jednej naturalnej i trzech nasypowych.

Wyspa trzecia to ta, która wszystko zmieniła: resort z kasynem Wynn zajmuje ją całą, około czterech milionów stóp kwadratowych, i jest największym Wynnem na świecie. Nic innego na wyspie nie konkuruje o tę działkę.

Oceano stoi na rogu wyspy czwartej, przy plaży, naprzeciw kasyna po drugiej stronie wody, z morzem i osiedlem po przeciwnej stronie. Mierząc od działki, do resortu Wynn jest mniej niż pięć minut jazdy samochodem i około siedmiu minut pieszo.

Dla porównania, wyspa Al Hamra — gdzie stoi Ritz-Carlton — leży około dwudziestu pięciu minut stąd. Na wyspie, której gospodarka będzie zbudowana wokół jednego resortu, ta różnica to cały argument lokalizacyjny.

Co już działa, a co dopiero powstanie?

Otwarte i działające: Rixos, dwa obiekty Hilton, resort Radisson i Mövenpick. Na briefingu wprost powiedziano, że Rixos przez letnie weekendy był w pełni zarezerwowany, a mieszkańcy Dubaju nie mogli znaleźć wolnych miejsc na ostatnią chwilę.

Oddane i zamieszkane: Bab Al Bahr Residences, City Living Bay i Pacific. To nie są obiekty luksusowe, ale ludzie tam mieszkają, wynajmują i dokonują transakcji, co oznacza, że wyspa ma już działający rynek wtórny, a nie tylko pipeline.

Zapowiedziane na konkretnych działkach: Nobu, Saudi German Hospital, Rove Al Marjan, rezydencje Fendi, projekt na 600 kluczy, resort na 1000 kluczy od Abu Dhabi National Hotels, Emaar z marką Address oraz Aldar we współpracy z Nikki Beach na około 2000 jednostek.

Ta lista nie mówi kupującemu, że wyspa będzie modna. Mówi, że działek już nie ma, co ustala podaż wszystkiego, co jest zwrócone ku kasynu i plaży, na poziomie tego, co powstaje teraz.

Jak wyglądały liczby na briefingu?

Ras Al Khaimah przyjęło w roku poprzedzającym briefing około 1,4 miliona gości — to niewiele i właśnie dlatego tę liczbę przytaczamy. Kasyno ma zostać otwarte w styczniu 2027 roku, a własne oczekiwanie dewelopera to co najmniej 5,5 miliona gości kasyna w pierwszym roku.

Przywołano precedens Las Vegas, gdzie Wynn przyciągnął w 2005 roku 12,6 miliona gości. To porównanie dewelopera, a nie nasza prognoza, i należy je czytać jako powód, dla którego budują, a nie jako projekcję, którą można przyjąć za podstawę inwestycji.

Co do ceny, Oceano wyceniono na 2 800–3 000 AED za stopę kwadratową, a późniejsze premiery na wyspie mają startować powyżej 3 200 AED, podczas gdy Palm Jumeirah już teraz handluje powyżej 4 500 AED. Deklarowanym celem dewelopera było ukończenie i przekazanie budynku przed otwarciem kasyna.

Co dokładnie znajduje się w budynku?

Dwie wieże, A i B, przy czym B od strony plaży, oraz dwanaście lokali handlowych, które deweloper zatrzymuje, zamiast sprzedawać — deklarowanym powodem jest kontrola nad tym, jakie restauracje i jaki operator sklepu spożywczego trafią na parter.

Dwa baseny infinity: jeden na podium na drugim piętrze z markowym spa wellness i siłownią, drugi na czternastym piętrze z cigar lounge przed nim. Ponadto biblioteka, strefa dla dzieci i poczekalnia dla kierowców.

Lobby znajduje się na pierwszym piętrze, a nie na parterze, więc widok na morze zaczyna się już przy wejściu; parking mieści się na parterze i poziom niżej, a prywatna plaża jest obok.

Lobby ma 7,3 metra od podłogi do sufitu i jest wykończone włoskim marmurem, a ogród przed nim sprawia, że wnętrze nie potrzebuje sztucznego światła między siódmą rano a piętnastą.

W apartamentach: wysokość stropów od 3,2 do 3,5 metra, brak kątów prostych w ścianach w całym budynku, tkaninowe wykończenia ścian zamiast farby, system smart home oraz balkony francuskie w apartamentach jednopokojowych, by okno otwierało się w całości tam, gdzie nie ma tarasu.

Sześć penthouse’ów, z których dwa były już sprzedane w czasie briefingu — około 7 000 stóp kwadratowych, pięć sypialni plus pokój dla pomocy domowej, dwupoziomowe, od około 18 milionów AED przy premierze i 20–24 milionów AED w tamtym czasie. Wnętrza Bentley w całym budynku, z umeblowaniem wliczonym tylko w sky mansions oraz pakietem umeblowania Bentley wycenionym na 84 AED za stopę kwadratową w pozostałych lokalach.

Co sprawdzić przed podjęciem decyzji?

Kolejność oddawania. Gdy hotele, promenada i wieże mieszkalne powstają jednocześnie, zapytaj, co jest umownie zobowiązane do otwarcia przed Twoim przekazaniem, a co jedynie widnieje na tej samej wizualizacji.

Service charge. Wspólne części na poziomie hotelowym są drogie w utrzymaniu, a na wyspie-resorcie opłata za stopę kwadratową bywa wyższa niż przeciętna dla mieszkań w mieście. To jedyna liczba, która decyduje o Twojej stopie zwrotu netto, i można ją poznać przed podpisaniem.

Zgody na wynajem krótkoterminowy. Jeśli uzasadnienie inwestycji opiera się na turystach, sprawdź, czy budynek faktycznie dopuszcza wynajem wakacyjny i jakie jest porozumienie z operatorem. Nie każda wieża z marką na to pozwala.

Głębokość wyjścia. Ras Al Khaimah to rynek cieńszy niż Dubaj: mniej transakcji, mniej kupujących z zagranicy, dłuższy czas sprzedaży. Nie czyni to zakupu złym — sprawia tylko, że wyjście planuje się przy zakupie, zamiast odkrywać je później.