Oceano su Al Marjan Island: il progetto di Luxe Developers e l'isola che nasce intorno

Oceano di The Luxe Developers sorge su Al Marjan Island, ed è l'isola il motivo per guardarlo. Ecco che cosa è davvero costruito oggi, che cosa promettono i rendering e la domanda che un acquirente residenziale dovrebbe porsi in un luogo dove gli hotel arrivano prima dei vicini.

Che cosa mostra il sopralluogo?

Le riprese coprono Al Marjan Island com'è e com'è disegnata: le infrastrutture già sul terreno, i lotti dove sorge la prossima ondata di resort e i concept degli spazi alberghieri, con prospettive aeree all'esterno e concept di interni all'interno.

È il modo onesto di guardare un'isola ancora in costruzione. I rendering dicono che cosa qualcuno intende costruire; il terreno dice a che punto è quell'intenzione.

Ad Al Marjan il divario fra le due cose è ancora ampio in alcuni punti, e vale la pena vedere quali parti del masterplan sono strade e fondamenta e quali sono ancora disegni.

Perché l'isola conta più dell'unità?

Al Marjan è composta da quattro isole artificiali a forma di corallo al largo della costa di Ras Al Khaimah, nate come destinazione turistica e, per un decennio, quasi solo alberghiera.

La licenza per il gioco ha cambiato la traiettoria: una volta confermato lì un resort con casinò, i lanci residenziali di marca sono arrivati nel giro di pochi mesi, perché un resort così crea il volume di visitatori di cui ha bisogno un appartamento di marca in affitto breve.

Oceano appartiene a questa seconda ondata. Viene consegnato su un'isola la cui economia è prima di tutto alberghiera e solo poi residenziale: una proposta davvero diversa dall'acquistare in un quartiere costruito attorno ai residenti.

Che cosa significa per la domanda di affitto?

La conseguenza pratica è che la domanda di affitto dipende dagli arrivi turistici e non da un polo occupazionale. È un vantaggio mentre i resort aprono e un rischio di concentrazione se subiscono ritardi.

Entrambe le metà sono reali, e un broker che cita solo la prima vi sta vendendo il rendering.

Il terreno sotto questi lanci è trattato a parte nel nostro approfondimento sui lotti di Al Marjan Island.

Di che cosa si compone davvero l'isola?

Al Marjan misura in totale circa 29 milioni di piedi quadrati, più o meno un quarto di Palm Jumeirah, ed è organizzata in quattro isole, una naturale e tre bonificate.

L'isola tre è quella che ha cambiato tutto: il resort con casinò Wynn la occupa per intero, circa quattro milioni di piedi quadrati, ed è il più grande Wynn al mondo. Nient'altro sull'isola compete per quel lotto.

Oceano sorge all'angolo dell'isola quattro, sul fronte mare, davanti al casinò che si vede direttamente dall'altra parte dell'acqua, con il mare e la comunità sull'altro lato. Misurato dal lotto, il resort Wynn dista meno di cinque minuti in auto e circa sette a piedi.

Per confronto, Al Hamra Island, dove sorge il Ritz-Carlton, dista circa venticinque minuti. Su un'isola la cui economia ruoterà attorno a un solo resort, quel divario è l'intero argomento della posizione.

Che cosa è già aperto e che cosa sta arrivando?

Aperti e operativi: Rixos, due strutture Hilton, un resort Radisson e un Mövenpick. Al briefing è stato detto senza giri di parole che Rixos è stato al completo per tutti i fine settimana estivi, con residenti di Dubai incapaci di trovare una disponibilità last minute.

Consegnati e abitati: Bab Al Bahr Residences, City Living Bay e Pacific. Non sono immobili di lusso, ma ci si vive, si affitta e si compra, quindi l'isola ha già un mercato secondario funzionante e non solo una pipeline.

Annunciati su lotti precisi: Nobu, un Saudi German Hospital, Rove Al Marjan, residenze Fendi, un progetto da 600 chiavi, un resort da 1 000 chiavi di Abu Dhabi National Hotels, Emaar con Address e Aldar con una collaborazione Nikki Beach da circa 2 000 unità.

Questo elenco non dice a un acquirente che l'isola sarà alla moda. Dice che i lotti sono esauriti, il che fissa l'offerta di tutto ciò che si affaccia sul casinò e sulla spiaggia a quanto viene costruito adesso.

Come tornavano i numeri al briefing?

Ras Al Khaimah ha ricevuto circa 1,4 milioni di visitatori nell'anno precedente il briefing: un numero piccolo, ed è proprio questo il motivo per citarlo. Il casinò aprirà a gennaio 2027 e l'aspettativa dello stesso sviluppatore era di almeno 5,5 milioni di visitatori del casinò nel primo anno.

Il precedente citato era Las Vegas, dove un Wynn attirò 12,6 milioni di visitatori nel 2005. È il paragone dello sviluppatore e non una nostra previsione: va letto come la ragione per cui costruiscono, non come una proiezione su cui basare un investimento.

Sul prezzo, Oceano era quotato a 2 800–3 000 AED al piede quadrato, con i lanci successivi sull'isola attesi sopra i 3 200 AED e Palm Jumeirah già scambiata sopra i 4 500 AED. L'obiettivo dichiarato dello sviluppatore era completare e consegnare prima dell'apertura del casinò.

Che cosa c'è davvero nell'edificio?

Due torri, A e B, con la B sul lato spiaggia, e dodici unità commerciali che lo sviluppatore tiene anziché vendere: la ragione dichiarata è il controllo su quali ristoranti e quale operatore di alimentari occuperanno il piano terra.

Due piscine a sfioro: una sul podio del secondo piano con una spa e una palestra di marca, una al quattordicesimo piano con un cigar lounge davanti. Inoltre una biblioteca, un'area bambini e una lounge per gli autisti.

La hall è al primo piano e non a livello strada, così la vista sul mare comincia dall'ingresso; il parcheggio è al piano terra e a un livello sotto, con la spiaggia privata a fianco.

La hall è alta 7,3 metri da pavimento a soffitto, in marmo italiano, e il giardino all'esterno fa sì che lo spazio non richieda luce artificiale tra le sette del mattino e le tre del pomeriggio.

Negli appartamenti: altezze dei soffitti da 3,2 a 3,5 metri, nessuna parete ad angolo retto in tutto l'edificio, rivestimenti murali in tessuto al posto della pittura, un sistema smart home e balconi alla francese nei bilocali, così la finestra si apre completamente dove non c'è terrazza.

Sei attici, due già venduti al momento del briefing: circa 7 000 piedi quadrati, cinque camere più locale di servizio, duplex, da circa 18 milioni di AED al lancio e 20–24 milioni di AED a quella data. Interni Bentley in tutto l'edificio, con arredi inclusi solo nei sky mansion e un pacchetto di arredo Bentley quotato a 84 AED al piede quadrato negli altri casi.

Che cosa verificare prima di impegnarsi?

Sequenza di consegna. Dove hotel, promenade e torri residenziali sono in costruzione contemporaneamente, chiedete che cosa è contrattualmente impegnato ad aprire prima del vostro handover e che cosa compare soltanto nello stesso rendering.

Service charge. Le aree comuni di livello alberghiero sono costose da gestire e su un'isola resort il costo al piede quadrato tende a stare sopra la media residenziale cittadina. È il numero che da solo decide il rendimento netto, ed è noto prima di firmare.

Permessi di affitto breve. Se la tesi di investimento poggia sui turisti, confermate che l'edificio consenta davvero l'affitto turistico e quale sia l'accordo con l'operatore. Non tutte le torri di marca lo fanno.

Profondità di uscita. Ras Al Khaimah è un mercato più sottile di Dubai: meno transazioni, meno acquirenti internazionali, tempi di vendita più lunghi. Questo non lo rende un cattivo acquisto, ma significa che l'uscita va pianificata all'acquisto e non scoperta dopo.