Parq-Apartments in Ubud: Wer in Ubud bucht und was das für die Rendite des Eigentümers bedeutet

Die Apartments von Parq in Ubud wurden 2024 als betreutes Kurzzeitvermietungsprodukt im Kulturzentrum Balis verkauft, zu einem niedrigeren Einstiegspreis als eine Villa. Der Case beruht auf dem Ubud-Gast, der für Retreats, Yoga und Remote-Arbeit kommt und Wochen bleibt, wo ein Strandtourist zwei oder drei Nächte bleibt.

Warum Ubud und nicht die Küste?

Ubud ist das kulturelle und, wie man gern sagt, spirituelle Herz Balis. Es zieht Reisende an, die Natur, Yoga und Authentizität suchen – eine andere Reise als ein Strandurlaub.

Die Nachfrage hier ist Wellness-Tourismus und Slow Travel: Reisterrassen, Dschungel, Retreats. Daraus entsteht eine Mietnachfrage, die stabiler und weniger saisonal ist als an Standorten, die allein vom Strand leben.

Ich würde Ubud für einen Anleger nicht als besser oder schlechter als die Küste bezeichnen. Es ist anders: weniger Konkurrenz unter neuen Anlagen, ein längerer durchschnittlicher Aufenthalt und eine Nachfrage, die weniger von Strandmoden abhängt.

Für alle, die ihr Geld auf der Insel streuen, ist das eine starke Alternative zur Küste.

Was verkaufte Parq in Ubud?

Als ich das Projekt im April 2024 prüfte, bot Parq an diesem Standort Apartments an, die für die Vermietung gebaut sind: ein fertiges Mietprodukt mit angeschlossenem Management.

Drei Dinge bestimmen das Format. Der Einstiegspreis ist niedriger als bei einer Villa, der Einstieg also zugänglicher. Die Einheit ist von Anfang an auf Vermietung ausgelegt. Und ein professionelles Management soll das Einkommen passiv machen.

Die Kurzzeitvermietung auf Bali hat traditionell eine hohe Bruttorendite erbracht, besonders an gefragten Standorten wie Ubud. Das Ergebnis hängt dennoch von der Auslastung, der Qualität des Managements und der Vermarktung der Immobilie ab.

Wer ist der Ubud-Gast?

Ein anderer Mensch als der Gast in den Strandvierteln Canggu und Seminyak. Nach Ubud kommt man für Retreats, Yoga, Natur und ruhiges Arbeiten aus der Ferne, daher bleibt man länger: Wochen, wo ein Strandtourist zwei oder drei Nächte bleibt.

Für einen Apartmentbesitzer bedeutet das geringere Gästefluktuation, niedrigere Reinigungs- und Check-in-Kosten pro Nacht und eine gleichmäßigere Auslastung übers Jahr.

Der Gast bestimmt auch das Produkt. Stabiles Internet, Arbeitsplätze, Ruhe, Grün vor dem Fenster und Yogastudios in der Nähe werden höher geschätzt als ein Pool auf dem Dach.

Apartments, die diese Erwartungen erfüllen, sammeln die besten Bewertungen, und ein Rating auf den Buchungsplattformen schlägt sich unmittelbar in Auslastung und Nachtpreis nieder. Eine Anlage mit schlechterem Rating als die Konkurrenz verliert Buchungen selbst an einem starken Standort.

Wie beurteilt man die Lage innerhalb von Ubud?

Nach vier Punkten: Entfernung zum Zentrum, Umgebung, Zufahrt zur Immobilie und was in der Nähe liegt. Zu nah am Zentrum bedeutet Lärm und Verkehr; zu weit weg, und ein Gast ohne Roller empfindet es als unbequem.

Die beste Zone liegt eine kurze Fahrt vom Zentrum entfernt. Rund um das Gebäude bringt der Blick auf Dschungel oder Reisterrassen einen Aufschlag auf den Preis, während eine Baustelle hinter dem Zaun für Jahre ein Risiko für die Bewertungen ist.

Die Zufahrt ist der am häufigsten übersehene praktische Faktor. Wie passierbar sie in der Regenzeit ist, kommt einem Käufer, der die Immobilie in der Trockenzeit besichtigt, selten in den Sinn.

Cafés, Coworking-Räume und Studios in Reichweite gehören hier zum Produkt und sind nicht bloß Kulisse.

Was liegt zwischen Bruttorendite und Einkommen des Eigentümers?

Eine lange Liste von Abzügen. Die Provision der Verwaltungsgesellschaft für die Nachtvermietung, Reinigung und Verbrauchsmaterial, Nebenkosten, Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen der Anlage und die Steuer auf die Mieteinnahmen eines ausländischen Eigentümers gehen alle von der Bruttozahl ab.

Hinzu kommen der Verschleiß der Möbel im feuchten Klima und die unvermeidlichen leeren Nächte zwischen Buchungen. Die Bruttorendite in einer Präsentation und das Nettoergebnis für den Eigentümer sind verschiedene Größen.

Konservativ rechnet man mit einem vollen Jahr bei realistischer Auslastung, Nebensaison eingeschlossen, und prüft, ob die Rendite nach allen Abzügen noch attraktiv ist.

Bleibt das Projekt auch im pessimistischen Szenario interessant, ist das ein gutes Zeichen.

Leasehold in der Praxis: Was im Vertrag festzuhalten ist

Ein ausländischer Käufer hält ein Apartment auf Bali in der Regel als langfristiges Leasehold. Vier Parameter bestimmen den Wert dieses Objekts, und alle vier gehören in den Vertrag.

Es sind die Laufzeit des Leasehold und die Bedingungen der Verlängerung, mit vorab vereinbarter Mechanik und Preisorientierungen; das Recht, das Leasehold frei an Dritte weiterzuverkaufen; das Recht zur Untervermietung; und was mit der Immobilie bei Ablauf der Laufzeit geschieht.

Normalerweise fällt das Nutzungsrecht an den Grundeigentümer zurück, wenn keine Verlängerung vereinbart wurde. Deshalb ist der Verlängerungsmechanismus die wichtigste Klausel im Dokument.

Je kürzer die Restlaufzeit, desto günstiger ist das Objekt beim Wiederverkauf; die Laufzeit muss daher Teil des Ausstiegsplans sein. Den Vertrag sollte ein unabhängiger Anwalt prüfen und nicht der Anwalt des Entwicklers.

Wie der Kauf abläuft, Schritt für Schritt

Er beginnt mit Prüfungen von Grundstück und Entwickler: Status des Grundstücks, Baugenehmigungen und Referenzen abgeschlossener Projekte. Dann folgen Reservierung und Vertrag, die Preis, Zahlungsplan und Vertragsstrafen festlegen.

Anschließend wird das Leasehold vor einem Notar beurkundet, mit korrekter Formulierung zu Verlängerung und Weiterverkauf. Bei der Übergabe nehmen Sie die Einheit anhand einer schriftlichen Mängelliste mit Fristen zur Beseitigung ab.

Die letzte Etappe ist der Start der Vermietung: Vertrag mit der Verwaltungsgesellschaft, Fotos und Inserate.

Klären Sie dabei die eigenen Nächte des Eigentümers. Verwaltungsverträge erlauben sie normalerweise, doch in der Hochsaison beschränken die Gesellschaften die private Nutzung, um die besten Termine nicht zu verlieren.

Welche Fehler machen Anleger in Ubud?

Am häufigsten wird die Auslastung überschätzt, weil man auf die Spitzenmonate schaut. Der zweite Fehler ist ein Kauf ohne Rücksicht auf den Gast: ein Strandprodukt, platziert in Ubud, wo die Logik des Aufenthalts eine andere ist.

Der dritte ist, beim Anwalt für das Leasehold zu sparen. Der vierte ist, eine Verwaltungsgesellschaft nach ihrer Präsentation und nicht nach den tatsächlichen Berichten der Objekte zu wählen, die sie bereits betreut. Fragen Sie auch nach den aktuellen Bewertungen dieser Objekte.

Ein eigener Fehler ist, die Konkurrenz zu ignorieren. 2024 entstanden in der Nähe neue Anlagen, und eine Einheit ohne starke Aussicht und ohne durchdachtes Produkt verliert als Erste an Auslastung, wenn das Angebot wächst.

Disziplin beim Einstieg ist der beste Schutz der Rendite.