Gli appartamenti Parq a Ubud: chi prenota a Ubud e cosa significa per il rendimento del proprietario

Gli appartamenti Parq a Ubud sono stati venduti nel 2024 come prodotto short-let gestito nel centro culturale di Bali, con un ticket inferiore a quello di una villa. La tesi poggia sull'ospite di Ubud, che viene per ritiri, yoga e lavoro da remoto e si ferma per settimane, mentre il turista da spiaggia resta due o tre notti.

Perché Ubud e non la costa?

Ubud è il cuore culturale e, come si ama dire, spirituale di Bali. Attira viaggiatori in cerca di natura, yoga e autenticità, un viaggio diverso dalla vacanza al mare.

La domanda qui è fatta di turismo del benessere e slow travel: terrazze di riso, giungla, ritiri. Ne nasce una domanda di affitto più stabile e meno stagionale che nelle località che vivono soltanto di spiaggia.

Non direi che Ubud sia migliore o peggiore della costa per un investitore. È diversa: meno concorrenza tra i nuovi complessi, una permanenza media più lunga e una domanda che dipende meno dalla moda del mare.

Per chi distribuisce il capitale sull'isola, è una valida alternativa alla costa.

Che cosa vendeva Parq a Ubud?

Quando ho esaminato il progetto, nell'aprile 2024, Parq offriva appartamenti costruiti per l'affitto in questa località: un prodotto locativo già pronto, con la gestione inclusa.

Tre elementi definiscono il formato. Il ticket è più piccolo di quello di una villa, quindi l'ingresso è più accessibile. L'unità è progettata fin dall'inizio per essere affittata. E c'è una gestione professionale che rende il reddito passivo.

L'affitto a breve termine a Bali ha tradizionalmente prodotto un rendimento lordo elevato, in particolare in località ricercate come Ubud. Il risultato dipende comunque dal tasso di occupazione, dalla qualità della gestione e da quanto bene l'immobile viene promosso.

Chi è l'ospite di Ubud?

Una persona diversa dall'ospite dei distretti balneari di Canggu e Seminyak. A Ubud si viene per ritiri, yoga, natura e lavoro tranquillo da remoto, e quindi ci si ferma più a lungo: settimane, mentre il turista da spiaggia resta due o tre notti.

Per il proprietario di un appartamento questo significa meno ricambio di ospiti, minori costi di pulizia e di check-in per notte e un'occupazione più regolare durante l'anno.

L'ospite definisce anche il prodotto. Una connessione internet stabile, spazi dove lavorare, silenzio, il verde fuori dalla finestra e studi di yoga nelle vicinanze sono apprezzati più di una piscina sul tetto.

Gli appartamenti che rispondono a queste aspettative raccolgono le recensioni migliori, e il punteggio sulle piattaforme di prenotazione si traduce direttamente in occupazione e tariffa notturna. Un complesso con una valutazione inferiore ai concorrenti perde prenotazioni anche in una località forte.

Come si valuta la posizione all'interno di Ubud?

Su quattro punti: distanza dal centro, dintorni, strada di accesso e ciò che c'è nelle vicinanze. Troppo vicino al centro significa rumore e traffico; troppo lontano, e l'ospite senza scooter si trova a disagio.

La zona migliore è a breve distanza in moto dal centro. Intorno all'edificio, una vista sulla giungla o sulle terrazze di riso vale un premio sulla tariffa, mentre un cantiere dietro la recinzione è per anni un rischio per le recensioni.

La strada è il fattore pratico più spesso ignorato. La sua percorribilità nella stagione delle piogge raramente viene in mente a un acquirente che visita l'immobile nella stagione secca.

Caffè, spazi di coworking e studi raggiungibili sono qui parte del prodotto e non uno sfondo.

Cosa sta tra il rendimento lordo e il reddito del proprietario?

Un lungo elenco di detrazioni. La commissione della società di gestione per l'affitto a notti, le pulizie e i materiali di consumo, le utenze, la manutenzione delle aree comuni del complesso e le imposte sul reddito da locazione di un proprietario straniero vanno tutte sottratte dalla cifra lorda.

A ciò si aggiungono l'usura dell'arredo in un clima umido e le inevitabili notti vuote tra una prenotazione e l'altra. Il rendimento lordo di una presentazione e il risultato netto per il proprietario sono grandezze diverse.

Il modo prudente di modellarlo è prendere un anno intero con un'occupazione realistica, bassa stagione compresa, e verificare se il rendimento resta interessante dopo ogni detrazione.

Se il progetto resta interessante anche nello scenario pessimistico, è un buon segno.

Leasehold in pratica: cosa fissare nel contratto

Un acquirente straniero a Bali detiene in genere l'appartamento come leasehold di lungo periodo. Quattro parametri determinano il valore di quell'asset, e tutti e quattro vanno inseriti nel contratto.

Sono la durata del leasehold e le condizioni per il rinnovo, con meccanismo e riferimenti di prezzo concordati in anticipo; il diritto di rivendere liberamente il leasehold a un terzo; il diritto di subaffittare; e che cosa accade all'immobile alla scadenza del termine.

Normalmente il diritto d'uso torna al proprietario del terreno se non è stato concordato un rinnovo. Per questo il meccanismo di rinnovo è la clausola più importante del documento.

Più breve è la durata residua, più economico è l'asset alla rivendita, quindi la durata del leasehold deve far parte del piano di uscita. Il contratto va controllato da un avvocato indipendente e non da quello dello sviluppatore.

Come procede l'acquisto, fase per fase

Si comincia con le verifiche sul terreno e sullo sviluppatore: lo stato del lotto, i permessi di costruzione e i progetti già completati. Seguono la prenotazione e il contratto, che fissano il prezzo, il piano dei pagamenti e le condizioni delle penali.

Il leasehold viene poi formalizzato davanti a un notaio, con una formulazione corretta su rinnovo e rivendita. Alla consegna, l'unità va accettata sulla base di un elenco scritto dei difetti con le scadenze per sanarli.

L'ultima fase è l'avvio dell'affitto: un contratto con la società di gestione, le fotografie e gli annunci.

In quel momento vanno definite le notti riservate al proprietario. I contratti di gestione di norma le consentono, ma in alta stagione le società limitano l'uso personale per non perdere le date migliori.

Quali errori commettono gli investitori a Ubud?

Il più comune è sopravvalutare l'occupazione guardando ai mesi di picco. Il secondo è acquistare senza tenere conto dell'ospite: un prodotto da spiaggia collocato a Ubud, dove la logica del soggiorno è diversa.

Il terzo è risparmiare sull'avvocato quando si redige il leasehold. Il quarto è scegliere la società di gestione dalla presentazione e non dai rendiconti reali delle proprietà che già gestisce. Si chiedano anche i punteggi attuali di quelle proprietà.

Un errore a parte è ignorare la concorrenza. Nel 2024 nelle vicinanze si costruivano nuovi complessi, e un'unità senza una vista forte e senza un prodotto ben pensato è la prima a perdere occupazione quando l'offerta cresce.

La disciplina all'ingresso è la migliore protezione del rendimento.