Apartamenty Parq Ubud: kto rezerwuje w Ubud i jak to wpływa na zwrot właściciela

Apartamenty Parq w Ubud sprzedawano w 2024 roku jako zarządzany produkt do wynajmu krótkoterminowego w kulturalnym centrum Bali, przy niższym progu wejścia niż w przypadku willi. Rachunek opiera się na gościu z Ubud, który przyjeżdża na retreaty, jogę i pracę zdalną i zostaje na tygodnie, podczas gdy turysta plażowy zostaje na dwie lub trzy noce.

Dlaczego Ubud, a nie wybrzeże?

Ubud to kulturalne, a jak lubią mówić, duchowe serce Bali. Przyciąga podróżnych szukających natury, jogi i autentyczności, czyli innej podróży niż wakacje na plaży.

Popyt tworzy tu turystyka wellness i slow travel: tarasy ryżowe, dżungla, retreaty. Daje to popyt na wynajem stabilniejszy i mniej sezonowy niż w lokalizacjach żyjących wyłącznie z plaży.

Nie nazwałbym Ubud lepszym ani gorszym od wybrzeża z punktu widzenia inwestora. Jest inne: mniejsza konkurencja wśród nowych kompleksów, dłuższy średni pobyt i popyt mniej zależny od mody na plażę.

Dla każdego, kto rozkłada pieniądze po wyspie, czyni to z Ubud mocną alternatywę dla wybrzeża.

Co Parq sprzedawał w Ubud?

Gdy w kwietniu 2024 roku analizowałem projekt, Parq oferował apartamenty zbudowane z myślą o wynajmie w tej lokalizacji: gotowy produkt najmowy z dołączonym zarządzaniem.

Format określają trzy cechy. Próg wejścia jest niższy niż w przypadku willi, więc wejście jest dostępniejsze. Lokal zaprojektowano od początku pod wynajem. A profesjonalne zarządzanie ma sprawić, że dochód będzie pasywny.

Wynajem krótkoterminowy na Bali tradycyjnie daje wysoką stopę brutto, zwłaszcza w poszukiwanych lokalizacjach, takich jak Ubud. Wynik nadal zależy jednak od obłożenia, jakości zarządzania i tego, jak dobrze nieruchomość jest wypromowana.

Kim jest gość w Ubud?

Kimś innym niż gość w nadmorskich dzielnicach Canggu i Seminyak. Do Ubud przyjeżdża się na retreaty, jogę, naturę i spokojną pracę zdalną, więc pobyty są dłuższe: tygodnie, tam gdzie turysta plażowy zostaje na dwie lub trzy noce.

Dla właściciela apartamentu oznacza to mniejszą rotację gości, niższe koszty sprzątania i zameldowania w przeliczeniu na dobę oraz obłożenie bardziej równomierne w ciągu roku.

Gość określa też produkt. Stabilne łącze internetowe, miejsca do pracy, cisza, zieleń za oknem i pobliskie studia jogi cenione są wyżej niż basen na dachu.

Apartamenty spełniające te oczekiwania zbierają najlepsze opinie, a ocena na platformach rezerwacyjnych przekłada się wprost na obłożenie i stawkę za dobę. Kompleks oceniany niżej niż konkurenci traci rezerwacje nawet w mocnej lokalizacji.

Jak ocenić lokalizację w obrębie Ubud?

Według czterech kryteriów: odległość od centrum, otoczenie, droga dojazdowa i to, co znajduje się w pobliżu. Zbyt blisko centrum to hałas i korki; zbyt daleko — i gość bez skutera uzna to za niewygodne.

Najlepsza strefa to krótki przejazd od centrum. Wokół budynku widok na dżunglę lub tarasy ryżowe pozwala uzyskać premię w stawce, a plac budowy za płotem to przez lata ryzyko dla opinii.

Droga to praktyczny czynnik najczęściej ignorowany. Jej przejezdność w porze deszczowej rzadko przychodzi do głowy kupującemu, który ogląda nieruchomość w porze suchej.

Kawiarnie, przestrzenie coworkingowe i studia w zasięgu ręki są tu częścią produktu, a nie tłem.

Co stoi między stopą brutto a dochodem właściciela?

Długa lista potrąceń. Od kwoty brutto odlicza się prowizję firmy zarządzającej za wynajem na doby, sprzątanie i materiały eksploatacyjne, media, utrzymanie części wspólnych kompleksu oraz podatek od dochodu z najmu cudzoziemskiego właściciela.

Do tego dochodzi zużycie mebli w wilgotnym klimacie i nieuniknione puste noce między rezerwacjami. Stopa brutto w prezentacji i wynik netto właściciela to różne wielkości.

Zachowawczy sposób modelowania to wziąć pełny rok przy realistycznym obłożeniu, wraz z niskim sezonem, i sprawdzić, czy zwrot nadal jest atrakcyjny po wszystkich potrąceniach.

Jeśli projekt pozostaje interesujący w scenariuszu pesymistycznym, to dobry znak.

Leasehold w praktyce: co zapisać w umowie

Cudzoziemiec kupujący na Bali zazwyczaj posiada apartament w formie długoterminowego leaseholdu, czyli dzierżawy. O wartości tego aktywa decydują cztery parametry i wszystkie cztery powinny znaleźć się w umowie.

To okres dzierżawy i warunki jej przedłużenia, z mechaniką i punktami odniesienia cenowego uzgodnionymi z góry; prawo do swobodnej odsprzedaży leaseholdu osobie trzeciej; prawo do podnajmu; oraz to, co dzieje się z nieruchomością po zakończeniu okresu.

Zwykle prawo użytkowania wraca do właściciela gruntu, jeśli nie uzgodniono przedłużenia. Dlatego mechanizm przedłużenia jest najważniejszym zapisem w dokumencie.

Im krótszy pozostały okres, tym tańsze aktywo przy odsprzedaży, więc długość dzierżawy musi być częścią planu wyjścia. Umowę powinien sprawdzić niezależny prawnik, a nie prawnik dewelopera.

Jak przebiega zakup, etap po etapie

Zaczyna się od sprawdzenia gruntu i dewelopera: statusu działki, pozwoleń budowlanych i dorobku zrealizowanych projektów. Potem następują rezerwacja i umowa, które ustalają cenę, harmonogram płatności i warunki kar umownych.

Następnie leasehold formalizuje się u notariusza, z prawidłowym brzmieniem zapisów o przedłużeniu i odsprzedaży. Przy odbiorze należy przyjąć lokal na podstawie pisemnej listy usterek z terminami ich usunięcia.

Ostatni etap to start wynajmu: umowa z firmą zarządzającą, sesja zdjęciowa i oferty.

Wtedy też warto uzgodnić własne noce właściciela. Umowy zarządzania zwykle na nie pozwalają, ale w wysokim sezonie firmy ograniczają użytek osobisty, by nie tracić najlepszych terminów.

Jakie błędy popełniają inwestorzy w Ubud?

Najczęstszy to przeszacowanie obłożenia na podstawie miesięcy szczytu. Drugi to zakup bez uwzględnienia gościa: produkt plażowy umieszczony w Ubud, gdzie logika pobytu jest inna.

Trzeci to oszczędzanie na prawniku przy sporządzaniu leaseholdu. Czwarty to wybór firmy zarządzającej według prezentacji, a nie według rzeczywistych raportów z obiektów, które już prowadzi. Warto też poprosić o aktualne oceny tych obiektów.

Osobnym błędem jest ignorowanie konkurencji. W 2024 roku w sąsiedztwie powstawały nowe kompleksy, a lokal bez mocnego widoku i przemyślanego produktu jako pierwszy traci obłożenie, gdy rośnie podaż.

Dyscyplina na wejściu to najlepsza ochrona stopy zwrotu.