Wohnungen in der Schweiz, mit Kryptowährung gekauft

Ein Schweizer Bauprojekt akzeptiert Kryptowährung als Zahlungsmittel. Fünfzehn Sekunden auf dem Bildschirm; hier der Teil, auf den es in der Praxis ankommt.

Ist die Zahlungsart die eigentliche Hürde?

Krypto zu akzeptieren ist ein Detail der Abwicklung. Die Schweiz gehört zu den kryptofreundlicheren Rechtsordnungen Europas, und mehrere Kantone nehmen digitale Vermögenswerte bereits für amtliche Zahlungen an – ein Bauträger, der dasselbe tut, ist daher nichts Besonderes.

Die tatsächliche Hürde für einen ausländischen Käufer in der Schweiz ist die Lex Koller – das Bundesgesetz, das den Erwerb von Schweizer Wohneigentum durch Personen im Ausland beschränkt. Für ausländische Käufer ohne Wohnsitz gelten Kontingente, Bewilligungspflichten und Einschränkungen, die von Kanton zu Kanton variieren; in den meisten Landesteilen ist der Kauf einer Eigentumswohnung ohne Wohnsitz ohne Bewilligung schlicht nicht möglich.

Die Fragen lauten also in dieser Reihenfolge: Fällt die Immobilie in eine Kategorie, die ein Käufer ohne Wohnsitz erwerben darf, und welche Bewilligung ist erforderlich? Die Krypto-Frage kommt mit grossem Abstand erst an dritter Stelle – und wenn die Antwort auf die ersten beiden Nein lautet, spielt die Zahlungsart keine Rolle.

Was ist die Lex Koller?

Die Schweiz beschränkt den Erwerb von Wohneigentum durch Personen im Ausland mit einem Bundesgesetz, das allgemein als Lex Koller bekannt ist. Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz dürfen Wohneigentum in der Regel nicht frei erwerben.

Es gibt Ausnahmen: Ferienwohnungen in ausgewiesenen Tourismuszonen, die jährlichen Kontingenten und Grössenbeschränkungen unterliegen, Immobilien, die Inhaber einer gültigen Schweizer Aufenthaltsbewilligung erwerben, sowie Gewerbeimmobilien, für die keine Beschränkung gilt.

Das ist die wichtigste einzelne Tatsache beim Kauf von Schweizer Wohneigentum als Ausländer, und sie gilt unabhängig davon, wie Sie zahlen.

Klären Sie zuerst Ihre Berechtigung. Sehr viele krypto-orientierte Angebote für Schweizer Immobilien richten sich an Käufer, die diese Hürde gar nicht nehmen würden.

Wie wird ein Kauf mit Krypto abgewickelt?

In der Praxis fast immer über eine Umwandlung. Der Käufer überweist Kryptowährung an eine regulierte Börse oder einen Zahlungsdienstleister, der sie in Schweizer Franken umtauscht und den Betrag in Fiat-Geld beim Notar abwickelt.

Eine echte Abwicklung der Eigentumsübertragung auf der Blockchain ist selten, denn das Grundbuch führt das Eigentum auf herkömmliche Weise, und der Notar verlangt Mittel, die er nach den Geldwäschevorschriften überprüfen kann.

„Wir akzeptieren Krypto“ heisst daher meist: „Wir haben einen Partner für die Umwandlung und nehmen den Erlös an.“ Das ist bequem, aber ein Merkmal des Zahlungswegs und keine Änderung des Geschäfts selbst.

Fragen Sie, wer der Umwandlungspartner ist, wie hoch Spread und Gebühren sind und wer das Kursrisiko zwischen Einigung und Abwicklung trägt.

Woran scheitern diese Geschäfte tatsächlich?

Die Herkunft der Mittel ist der Reibungspunkt. Notar und Bank müssen ihre Pflichten zur Geldwäschebekämpfung erfüllen, und Krypto-Bestände erfordern eine dokumentierte Herkunftskette: woher die Coins stammen, wann sie erworben wurden und dass die Steuern geregelt sind.

Käufer, die ihre Kryptowerte früh und informell erworben haben, können diese Kette häufig nicht belegen, und das Geschäft scheitert in der Compliance-Prüfung und nicht bei der Zahlung.

Die Schweiz ist auf regulatorischer Ebene vergleichsweise kryptofreundlich – Zug ist nicht zufällig zum Crypto Valley geworden –, doch vergleichsweise freundlich heisst nicht kritiklos.

Bereiten Sie die Herkunftsdokumentation vor, bevor Sie mit der Suche beginnen, und nicht erst, nachdem Sie sich auf einen Preis geeinigt haben.

Wie schneidet das im Vergleich zu den VAE ab?

Auch in Dubai gibt es Bauträger und Makler, die Kryptowährung akzeptieren, in der Regel über denselben Umwandlungsmechanismus, und die VAE haben einen Regulierungsrahmen für virtuelle Vermögenswerte geschaffen.

Der entscheidende Unterschied ist die Zulässigkeit des Eigentumserwerbs: Die VAE erlauben ausländisches Freehold-Eigentum in ausgewiesenen Gebieten ohne Wohnsitzpflicht, während die Schweiz es stark einschränkt.

Rechnet man Liquidität, Transaktionsvolumen und das Fehlen einer persönlichen Einkommensteuer hinzu, sind die VAE für einen Krypto-Inhaber, der digitale Vermögenswerte in Immobilien umschichten will, schlicht die einfachere Rechtsordnung.

Das ist kein Argument gegen Schweizer Immobilien, sondern dafür, sich klarzumachen, warum Sie sie wollen – denn die Rendite wird es nicht sein.

Wie funktioniert das Kontingentsystem?

Wo ein ausländischer Käufer überhaupt kaufen kann, geschieht das meist über die Ausnahme für Ferienwohnungen, und diese Ausnahme wird über jährliche kantonale Kontingente verwaltet. Jeder Kanton erhält pro Jahr eine feste Zahl an Bewilligungen und verteilt sie.

Die Einheiten, die darunter fallen, sind zudem in der Grösse begrenzt – üblicherweise durch eine festgelegte Netto-Wohnfläche – und unterliegen Nutzungsbeschränkungen: Eine Ferienwohnung ist kein Hauptwohnsitz und darf in der Regel nicht ganzjährig vermietet werden.

Manche Kantone und Gemeinden sind faktisch geschlossen, weil ihr Kontingent aufgebraucht ist oder weil sie zusätzliche lokale Beschränkungen für Zweitwohnungen erlassen haben.

Die Frage lautet also nicht nur, ob Sie berechtigt sind, sondern auch, ob die konkrete Gemeinde in diesem Jahr für die konkrete Immobilie eine Bewilligung zur Verfügung hat.

Gilt die Beschränkung auch für Gewerbeimmobilien?

Die Lex Koller gilt für Wohneigentum. Gewerbeimmobilien – Büros, Einzelhandel, Industrie, Hotels – sind für ausländische Käufer nicht beschränkt, und genau diesen Weg nimmt das meiste internationale Kapital tatsächlich in den Schweizer Immobilienmarkt.

Wer Zugang zu Schweizer Immobilien sucht und nicht gezielt eine Ferienwohnung, sollte wissen: Auf der gewerblichen Seite ist die Tür offen, auf der Wohnseite geschlossen.

Die Abläufe sind konventionell, der Markt ist tief und die Renditen sind niedrig – die Schweiz preist Stabilität ein, und zwar vollständig.

Es ist ein Markt für den Kapitalerhalt und nicht für Rendite, und er sollte auch so bewertet werden und nicht an der Rendite von Dubai.