Tilal Al Ghaf: Was ein Mall-Betreiber baut, wenn er Häuser baut

Dubai hat inzwischen mehrere Lagunen-Communities, und sie sind nicht gleichwertig. Der Unterschied liegt nicht im Wasserelement auf dem Rendering, sondern darin, ob die Einzelhandelsachse tatsächlich vermietet wurde, ob der Strand tatsächlich gebaut wurde und ob die Bepflanzung so ausgewählt wurde, dass sie überlebt, statt nur bei der Übergabe fotogen auszusehen.

Was ist Tilal Al Ghaf?

Eine geplante Villen- und Townhouse-Community, entwickelt von Majid Al Futtaim rund um die Lagoon Al Ghaf, eine große Badelagune mit Sandstränden, an der Hessa Street auf der Binnenseite der Stadt.

Majid Al Futtaim ist vor allem als Entwickler und Betreiber der Mall of the Emirates und der City-Centre-Malls bekannt und bringt einen gastgewerblich geprägten Ansatz in die Community-Entwicklung ein, der sich hier in der Ausführung zeigt.

Die Dichte ist geringer als in den benachbarten Damac-Communities, die Bepflanzung großzügiger und der Ausbaustandard spürbar höher.

Teile des Masterplans werden noch geliefert; prüfen Sie daher, was rund um das konkrete Grundstück fertig ist, und nicht, was in der Community insgesamt fertig ist.

Was bringt der Hintergrund eines Mall-Betreibers?

Die Lagune hat eine ordentliche Filterung und einen echten Strand statt eines dekorativen Wasserelements. Die Einzelhandelsachse wurde vermietet und belegt, statt als leere Rohbauten auf einen Markt zu warten. Die Bepflanzung wurde auf das Klima ausgelegt.

Die Community hat zudem echtes Placemaking: eine zentrale Achse mit Einzelhandel und Gastronomie, die ein Ort ist, an den man geht, und keine bloße Ladenzeile.

Das ist der Unterschied, für den Käufer gegenüber den benachbarten Lagunen-Communities zahlen, und er hat sich in Miete und Wiederverkauf niedergeschlagen.

Es bedeutet auch, dass die Community-Gebühr ins Gewicht fällt. Der Betrieb einer Badelagune und eines gepflegten Strandes kostet Geld, und die Gebühr liegt hier über dem Binnendurchschnitt, aus einem Grund, den man sehen kann.

Verhalten sich die Segmente wie ein Markt?

Die Community ist geschichtet und nicht einheitlich. Harmony und Aura bilden als Townhouses und kleinere Villen das erschwingliche Ende; Elysian Mansions und Alaea besetzen das Premiumsegment mit großen freistehenden Häusern auf den besten Grundstücken, mehrere direkt an der Lagune.

Das Townhouse-Produkt konkurriert beim Preis mit Damac Lagoons und dem weiteren Korridor von Dubailand. Das Mansion-Produkt konkurriert mit den Golfvillen in Dubai Hills und mit District One. Das sind nicht dieselben Märkte, und sie bewegen sich nicht gemeinsam.

Ein einzelner Preis pro Quadratfuß für die Community sagt daher sehr wenig. Klären Sie zuerst die Subcommunity, dann vergleichen Sie.

Die Lagunenfront zieht sich durch alle Segmente und ist der beständigste Preistreiber: Grundstücke am Wasser erzielen in jedem Segment einen erheblichen Aufschlag und haben ihn beim Wiederverkauf gehalten.

Wie lang ist der Arbeitsweg?

Ab der Hessa Street etwa fünfundzwanzig bis fünfunddreißig Minuten nach Downtown und zur Marina, je nach Tageszeit, ohne Metro. Damit liegt die Community im mittleren Bereich – näher als The Valley und Damac Hills 2, weiter weg als Dubai Hills und Meydan.

Die direkte Konkurrenz ist Damac Lagoons nebenan, das mehr Fläche pro Dirham und ein ähnliches Lagunenkonzept bei geringerem Ausführungsstandard bietet, sowie Dubai Hills, das eine bessere Lage und Schulen zu einem höheren Preis bietet.

Tilal Al Ghaf besetzt die Lücke dazwischen, und die richtige Antwort hängt davon ab, ob Ihnen Ausführung wichtiger ist als Fläche oder als Lage.

Schulen gibt es in der Community und in ihrer Nähe, und der weitere Schulcluster im Binnenland rund um Dubai Hills und Al Barsha South liegt in angemessener Fahrentfernung.

Was sollten Sie prüfen?

Die Lage des Grundstücks im Verhältnis zur Lagune und zur Einrichtungsachse – der wichtigste Preistreiber innerhalb der Community.

Den Fertigstellungsstand der Phasen unmittelbar um Sie herum, da Teile des Masterplans noch im Bau sind.

Die Service Charge der Community, die die Pflege von Lagune und Bepflanzung widerspiegelt und nicht am unteren Ende des Marktes liegt.

Und die Ausrichtung des Gartens und die Nachmittagssonne, die bei einer Villa weitgehend darüber entscheidet, ob der Außenbereich überhaupt genutzt wird.

Wie ist die Anlagesicht?

Dies ist ein Qualitätsangebot innerhalb des Villenmarkts im Binnenland. Die Preise liegen über denen der nahen Damac-Communities, und das Produkt rechtfertigt es; der Wiederverkauf hat sich entsprechend entwickelt.

Die Renditen sind moderat. Dies ist kein Hochrenditeviertel, und wer auf die prozentuale Rendite optimiert, sollte sich stattdessen den erschwinglichen Korridor ansehen.

Das Argument ist Kapitalentwicklung plus ein Ort, an dem Menschen bleiben wollen. Für Familien, die in der Community wohnen statt sie zu vermieten, war sie bei der Zufriedenheit der Bewohner durchweg die stärkste der drei nahen Optionen.

Über eine Haltedauer von zehn Jahren entscheidet genau das, ob Sie richtig lagen, und es ist der Grund, eine gut geführte Community einer billigen vorzuziehen.