Tilal Al Ghaf: che cosa costruisce un operatore di centri commerciali quando costruisce case
Dubai ha ormai diverse community con laguna e non sono equivalenti. La differenza non sta nello specchio d'acqua del rendering, ma nel fatto che la spina commerciale sia stata davvero affittata, che la spiaggia sia stata davvero costruita e che il verde sia stato scelto per sopravvivere e non per fotografare bene alla consegna.
Che cos'è Tilal Al Ghaf?
Una community di ville e townhouse pianificata da Majid Al Futtaim attorno a Lagoon Al Ghaf, una grande laguna balneabile con spiagge di sabbia, lungo Hessa Street, sul lato interno della città.
Majid Al Futtaim è nota soprattutto come sviluppatore e gestore di Mall of the Emirates e dei centri commerciali City Centre, e porta nello sviluppo di community un approccio da ospitalità che qui si vede nell'esecuzione.
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La densità è inferiore a quella delle vicine community Damac, il verde è più generoso e lo standard di finitura è un chiaro passo avanti.
Parti del masterplan sono ancora in consegna, quindi verificate che cosa è completo attorno al lotto specifico e non attorno alla community.
Che cosa dà il passato di un operatore di centri commerciali?
La laguna ha una filtrazione adeguata e una vera spiaggia anziché un elemento d'acqua decorativo. La spina commerciale è stata affittata e occupata, non lasciata come gusci vuoti in attesa di un mercato. Il verde è stato scelto per resistere al clima.
La community ha anche un vero placemaking: una spina centrale con negozi e ristoranti che funziona come un luogo dove la gente va, anziché una fila di unità.
È questa la differenza che gli acquirenti pagano rispetto alle community con laguna vicine, e si è vista sia nei canoni sia nelle rivendite.
Significa anche che l'onere di community è sostanzioso. Gestire una laguna balneabile e una spiaggia curata costa, e l'onere qui è sopra la media dell'entroterra per un motivo visibile.
I livelli si comportano come un unico mercato?
La community è stratificata e non uniforme. Harmony e Aura stanno nella fascia accessibile come townhouse e ville più piccole; Elysian Mansions e Alaea occupano la fascia premium con grandi case indipendenti sui lotti migliori, diverse direttamente sulla laguna.
Il prodotto townhouse compete per prezzo con Damac Lagoons e con il più ampio corridoio di Dubailand. Il prodotto mansion compete con le ville golf di Dubai Hills e con District One. Non sono lo stesso mercato e non si muovono insieme.
Un unico prezzo al piede quadrato per la community significa quindi molto poco. Stabilite prima la sub-community, poi confrontate.
L'affaccio sulla laguna attraversa tutti i livelli ed è il fattore di prezzo più costante: i lotti sul lungolago spuntano un premio sostanziale in ogni fascia e lo hanno mantenuto in rivendita.
Quanto è lungo il tragitto?
Lungo Hessa Street, circa venticinque-trentacinque minuti da Downtown e dalla Marina a seconda dell'ora, senza metropolitana. Questo colloca la community nella fascia intermedia: più vicina di The Valley e Damac Hills 2, più lontana di Dubai Hills e Meydan.
La concorrenza diretta è Damac Lagoons accanto, che offre più spazio per dirham e un concetto di laguna simile con uno standard di esecuzione inferiore, e Dubai Hills, che offre posizione e scuole migliori a un prezzo più alto.
Tilal Al Ghaf occupa lo spazio tra le due, e la risposta giusta dipende dal valutare l'esecuzione più dello spazio o più della posizione.
Le scuole esistono nella community e nelle vicinanze, e il più ampio polo scolastico dell'entroterra attorno a Dubai Hills e Al Barsha South è a una distanza ragionevole in auto.
Che cosa verificare?
La posizione del lotto rispetto alla laguna e alla spina dei servizi, che è il principale fattore di prezzo all'interno della community.
Lo stato di completamento delle fasi immediatamente attorno a voi, poiché parti del masterplan sono ancora in costruzione.
Il service charge della community, che riflette la manutenzione di laguna e verde e non è in fondo al mercato.
E l'orientamento del giardino e il sole del pomeriggio, che in una villa sono in gran parte ciò che decide se lo spazio esterno venga usato o no.
Qual è la prospettiva di investimento?
È una scommessa sulla qualità all'interno del mercato delle ville dell'entroterra. I prezzi stanno sopra le vicine community Damac e il prodotto lo giustifica; le rivendite si sono comportate di conseguenza.
I rendimenti sono moderati. Non è un distretto ad alto rendimento, e un investitore che ottimizza la percentuale di ritorno dovrebbe guardare piuttosto al corridoio accessibile.
L'argomento è la performance del capitale più un luogo in cui le persone vogliono restare. Per le famiglie che intendono vivere nella community e non affittarla, è stata costantemente la migliore delle tre opzioni vicine per soddisfazione dei residenti.
Su un periodo di dieci anni è questo che decide davvero se avevate ragione, ed è il motivo per preferire una community ben gestita a una economica.
Domande frequenti
Chi ha sviluppato Tilal Al Ghaf?
Majid Al Futtaim, il gruppo dietro Mall of the Emirates e i centri commerciali City Centre. Il suo passato di gestione e ospitalità si vede nell'esecuzione: una laguna più grande con filtrazione adeguata, spiagge costruite come si deve, una spina commerciale occupata e un verde scelto per resistere.
Come si confronta Tilal Al Ghaf con Damac Lagoons?
Densità inferiore, finiture superiori, servizi meglio eseguiti e una gestione della community più competente, a un prezzo più alto. Damac Lagoons offre più spazio per dirham su un concetto di laguna simile; Tilal Al Ghaf si è comportata meglio in rivendita.
Perché qui il service charge è più alto?
Perché una laguna balneabile, spiagge di sabbia curate e un verde generoso hanno un costo operativo permanente. L'onere sta sopra la media dell'entroterra, ed è la stessa spesa che mantiene i servizi nello stato mostrato dal marketing.