Tilal Al Ghaf : ce que construit un exploitant de centres commerciaux quand il construit des maisons

Dubaï compte désormais plusieurs communautés lagon, et elles ne sont pas équivalentes. La différence ne tient pas au plan d’eau des visuels, mais à la question de savoir si l’axe commercial a réellement été loué, si la plage a réellement été construite, et si les plantations ont été choisies pour survivre plutôt que pour être photogéniques à la livraison.

Qu’est-ce que Tilal Al Ghaf ?

Une communauté de villas et de townhouses développée par Majid Al Futtaim autour de Lagoon Al Ghaf, un vaste lagon où l’on peut se baigner, avec des plages de sable, près de Hessa Street, côté intérieur de la ville.

Majid Al Futtaim est surtout connu comme le promoteur et exploitant de Mall of the Emirates et des centres City Centre ; il apporte au développement résidentiel une approche issue de l’hôtellerie, qui se voit dans l’exécution ici.

La densité est plus faible que dans les communautés Damac voisines, les espaces paysagers sont plus généreux et le niveau de finition est nettement supérieur.

Certaines parties du plan directeur sont encore en cours de livraison ; confirmez donc ce qui est achevé autour de la parcelle visée plutôt que dans l’ensemble de la communauté.

Qu’apporte l’expérience d’un exploitant de centres commerciaux ?

Le lagon dispose d’une vraie filtration et d’une vraie plage, et non d’un simple plan d’eau décoratif. L’axe commercial a été loué et occupé, au lieu de rester une série de coques vides en attente d’un marché. Les plantations ont été choisies pour résister au climat.

La communauté possède aussi un véritable aménagement de lieu de vie : un axe central de commerces et de restaurants qui fonctionne comme un endroit où l’on va, et non comme une simple rangée de locaux.

C’est cette différence que paient les acheteurs par rapport aux communautés lagon voisines, et elle s’est vue dans les performances en location comme en revente.

Cela signifie aussi que la charge de communauté est significative. Exploiter un lagon baignable et une plage entretenue coûte de l’argent, et la charge ici se situe au-dessus de la moyenne de l’intérieur des terres pour une raison visible.

Les niveaux se comportent-ils comme un seul marché ?

La communauté est stratifiée plutôt qu’uniforme. Harmony et Aura se situent en entrée de gamme, en townhouses et petites villas ; Elysian Mansions et Alaea occupent le niveau haut, avec de grandes maisons individuelles sur les meilleures parcelles, plusieurs directement sur le lagon.

Le produit townhouse rivalise sur le prix avec Damac Lagoons et l’ensemble du corridor de Dubailand. Le produit mansion rivalise avec les villas de golf de Dubai Hills et District One. Ce ne sont pas les mêmes marchés et ils n’évoluent pas ensemble.

Un prix au pied carré unique pour la communauté ne signifie donc pas grand-chose. Identifiez d’abord la sous-communauté, puis comparez.

Le front de lagon traverse tous les niveaux et constitue le facteur de prix le plus constant : les parcelles en bord d’eau obtiennent une prime substantielle dans chaque segment et l’ont conservée à la revente.

Quelle est la durée du trajet ?

Depuis Hessa Street, comptez environ vingt-cinq à trente-cinq minutes jusqu’à Downtown et la Marina selon l’heure, sans métro. La communauté se place ainsi dans la tranche intermédiaire : plus proche que The Valley et Damac Hills 2, plus éloignée que Dubai Hills et Meydan.

La concurrence directe est Damac Lagoons, juste à côté, qui offre plus d’espace par dirham et un concept de lagon similaire avec un niveau d’exécution inférieur, et Dubai Hills, qui offre un meilleur emplacement et de meilleures écoles à un prix plus élevé.

Tilal Al Ghaf occupe l’espace entre les deux, et la bonne réponse dépend de ce que vous placez au-dessus : l’exécution plutôt que l’espace, ou plutôt que l’emplacement.

Des écoles existent dans la communauté et à proximité, et le grand pôle scolaire de l’intérieur des terres autour de Dubai Hills et d’Al Barsha South est à une distance raisonnable en voiture.

Que vérifier ?

La position de la parcelle par rapport au lagon et à l’axe des équipements, qui est le principal facteur de prix à l’intérieur de la communauté.

L’état d’achèvement des phases situées immédiatement autour de vous, puisque certaines parties du plan directeur sont encore en chantier.

Les service charges de la communauté, qui reflètent l’entretien du lagon et des espaces paysagers et ne figurent pas en bas du marché.

Et l’orientation du jardin et l’ensoleillement de l’après-midi, qui, dans une villa, déterminent en grande partie si l’espace extérieur sera utilisé ou non.

Quelle est la lecture pour l’investisseur ?

C’est un pari de qualité au sein du marché des villas de l’intérieur des terres. Les prix sont supérieurs à ceux des communautés Damac voisines et le produit le justifie ; la revente a évolué en conséquence.

Les rendements sont moyens. Ce n’est pas un quartier à haut rendement, et un investisseur qui optimise le pourcentage de rendement devrait plutôt regarder le corridor abordable.

L’argument est la performance du capital ajoutée à un lieu où les gens veulent rester. Pour les familles qui comptent habiter la communauté plutôt que la louer, elle a constamment été la plus forte des trois options voisines en matière de satisfaction des résidents.

Sur une détention de dix ans, c’est ce qui détermine réellement si vous aviez raison, et c’est la raison de préférer une communauté bien gérée à une communauté bon marché.