Tilal Al Ghaf: co buduje operator centrów handlowych, gdy buduje domy

W Dubaju jest już kilka osiedli z lagunami i nie są one równoważne. Różnica nie tkwi w elemencie wodnym z wizualizacji, lecz w tym, czy pasaż handlowy faktycznie wynajęto, czy plażę faktycznie zbudowano i czy zieleń zaprojektowano tak, by przetrwała, a nie by dobrze wyglądała na zdjęciu przy odbiorze.

Czym jest Tilal Al Ghaf?

Zaplanowane osiedle willi i domów szeregowych, rozwijane przez Majid Al Futtaim wokół Lagoon Al Ghaf, dużej laguny do pływania z piaszczystymi plażami, przy Hessa Street, po lądowej stronie miasta.

Majid Al Futtaim jest najlepiej znany jako deweloper i operator Mall of the Emirates oraz centrów City Centre i wnosi do rozwoju osiedla podejście zorientowane na hotelarstwo, co widać w wykonaniu.

Zagęszczenie jest mniejsze niż w sąsiednich osiedlach Damac, zieleń hojniejsza, a standard wykończenia wyraźnie wyższy.

Części masterplanu wciąż są realizowane, więc trzeba potwierdzić, co jest ukończone wokół konkretnej działki, a nie wokół osiedla.

Co daje doświadczenie operatora centrów handlowych?

Laguna ma właściwą filtrację i prawdziwą plażę, a nie ozdobny element wodny. Pasaż handlowy wynajęto i obsadzono najemcami, zamiast zostawić puste lokale czekające na rynek. Zieleń dobrano tak, by przetrwała klimat.

Osiedle ma też prawdziwe kształtowanie przestrzeni: centralną oś z handlem i gastronomią, która działa jak miejsce, do którego się chodzi, a nie jak ciąg lokali.

Za tę różnicę kupujący płacą w porównaniu z sąsiednimi osiedlami z lagunami i widać ją zarówno w czynszach, jak i w wynikach odsprzedaży.

Oznacza to też, że opłata wspólnotowa jest znacząca. Utrzymanie laguny do pływania i zadbanej plaży kosztuje, a opłata jest tu powyżej średniej dla osiedli w głębi lądu z powodu, który widać gołym okiem.

Czy poziomy zachowują się jak jeden rynek?

Osiedle jest warstwowe, a nie jednolite. Harmony i Aura leżą na dostępnym końcu jako domy szeregowe i mniejsze wille; Elysian Mansions i Alaea zajmują poziom premium z dużymi wolnostojącymi domami na najlepszych działkach, kilka bezpośrednio nad laguną.

Domy szeregowe konkurują cenowo z Damac Lagoons i szerszym korytarzem Dubailand. Rezydencje konkurują z willami golfowymi w Dubai Hills i District One. To nie jest ten sam rynek i nie poruszają się razem.

Pojedyncza cena za stopę kwadratową dla osiedla znaczy więc bardzo niewiele. Najpierw trzeba ustalić podosiedle, potem porównywać.

Front laguny przebiega przez wszystkie poziomy i jest najbardziej stałym czynnikiem ceny: działki nad wodą mają znaczną premię w każdym przedziale i utrzymały ją przy odsprzedaży.

Jak długi jest dojazd?

Przy Hessa Street, mniej więcej od dwudziestu pięciu do trzydziestu pięciu minut do Downtown i Marina, zależnie od pory, bez metra. To stawia osiedle w środkowym paśmie — bliżej niż The Valley i Damac Hills 2, dalej niż Dubai Hills i Meydan.

Bezpośrednia konkurencja to sąsiednie Damac Lagoons, które oferuje więcej przestrzeni za dirhama i podobną koncepcję laguny przy niższym standardzie wykonania, oraz Dubai Hills, które oferuje lepszą lokalizację i szkoły za wyższą cenę.

Tilal Al Ghaf zajmuje lukę między nimi, a właściwa odpowiedź zależy od tego, czy bardziej cenią Państwo wykonanie ponad przestrzeń, czy ponad lokalizację.

Szkoły są w osiedlu i w jego pobliżu, a szerszy skupisko szkół w głębi lądu wokół Dubai Hills i Al Barsha South leży w rozsądnej odległości dojazdu.

Co sprawdzić?

Położenie działki względem laguny i osi udogodnień, które jest głównym czynnikiem ceny w obrębie osiedla.

Stan ukończenia etapów bezpośrednio wokół Państwa, ponieważ części masterplanu są wciąż w budowie.

Opłatę wspólnotową, która odzwierciedla utrzymanie laguny i zieleni i nie leży na dole rynku.

I ekspozycję ogrodu oraz popołudniowe słońce, od których w willi w dużej mierze zależy, czy przestrzeń na zewnątrz w ogóle będzie używana.

Jak wygląda ocena inwestycyjna?

To gra jakościowa w obrębie rynku willi w głębi lądu. Ceny są wyższe niż w pobliskich osiedlach Damac i produkt to uzasadnia; odsprzedaż wypadła odpowiednio.

Rentowność jest umiarkowana. To nie jest dzielnica wysokiego zwrotu, a inwestor optymalizujący stopę zwrotu powinien patrzeć raczej na korytarz tanich osiedli.

Argumentem jest wzrost wartości plus miejsce, w którym ludzie chcą zostać. Dla rodzin, które zamierzają w osiedlu mieszkać, a nie je wynajmować, było konsekwentnie najlepszą z trzech pobliskich opcji pod względem zadowolenia mieszkańców.

W dziesięcioletnim horyzoncie to właśnie decyduje o tym, czy mieli Państwo rację, i to powód, by wybrać dobrze zarządzane osiedle zamiast taniego.