Jumeirah Islands

Cinquante grappes de villas sur des îlots entourés d’eau : la seule communauté de Dubaï où, pour la plupart des maisons, l’eau n’est pas une vue mais la limite de la parcelle.

• l’eau autour de la maison
• le calme sans partir en banlieue
• des détentions longues

Ce qu’est vraiment ce quartier

Ce qu’est la communauté

Jumeirah Islands est un projet de Nakheel d’environ cinquante îlots artificiels, chacun portant une petite grappe de villas et entouré de lacs. Elle se trouve juste derrière Jumeirah Lake Towers, en retrait de la Sheikh Zayed Road.

Chaque îlot ne porte que quelques maisons, ce qui produit la qualité qui définit la communauté : très peu de voisins, et de l’eau sur la plupart des côtés de la plupart des parcelles.

Les villas sont grandes, de plusieurs familles architecturales — Mediterranean, Oasis, Garden Hall, etc. — et la végétation pousse depuis près de vingt ans.

Le clubhouse Pavilion se trouve au centre, avec salle de sport, piscine et restaurants. Jumeirah Heights, un ensemble voisin d’appartements et de maisons de ville, partage le même code postal et constitue un produit entièrement différent.

En quoi cela diffère des autres quartiers de villas

De l’eau à la limite de la parcelle plutôt que de l’eau au loin. Dans la plupart des communautés de Dubaï, le lac est un équipement où l’on se rend à pied ; ici, c’est là que s’arrête votre jardin.

La densité est la plus faible de tous les quartiers comparables. Une grappe de quatre maisons sur son propre îlot est un mode de vie différent d’une rue de quarante.

L’emplacement est exceptionnellement central pour une communauté de villas : JLT, Marina et Media City sont à quelques minutes, ce à quoi les acheteurs de villas renoncent normalement au profit de l’espace.

Il en résulte un marché restreint et spécifique. Peu de maisons, peu d’acheteurs, et des prix fixés par négociation plutôt que par une longue série de comparables.

Qui habite ici et qui loue

Des familles installées et des cadres supérieurs, souvent propriétaires occupants, dans une communauté où l’on reste des années plutôt que de passer.

La couche locative est mince mais bien rémunérée : des locataires qui veulent l’espace d’une villa avec un trajet depuis le secteur de Marina et qui ne sont pas prêts à partir pour Ranches ou Meadows pour cela.

La rotation est faible. Lorsqu’une maison arrive sur le marché locatif, elle n’y reste généralement pas longtemps, car rien n’est directement comparable.

La location courte durée n’est pas une caractéristique de cette communauté et cadrerait mal avec son organisation.

L’économie

La rareté est tout l’argument d’investissement. Les îlots sont en nombre fini, la communauté est achevée, et rien de cette configuration n’est construit ailleurs dans la ville.

En contrepartie : le marché est étroit. Moins de transactions signifie moins de comparables pour l’évaluation et une vente plus longue lorsque vous voulez sortir.

Le coût de possession est élevé. De grandes maisons, de grands jardins, des piscines et un système de lacs à entretenir pèsent tous sur les charges et sur les factures mensuelles.

Les pourcentages de rendement sont modestes et le resteront. C’est un actif de capital et de mode de vie, et non un actif de revenu.

Ce qu’il faut vérifier avant d’acheter

Quel îlot et quelle position sur celui-ci. De l’eau sur trois côtés et de l’eau sur un seul côté sont deux maisons différentes à des prix différents, et le plan de masse ne le rend pas toujours évident.

L’état de la maison. Ce sont des villas de vingt ans et beaucoup ont été rénovées selon des standards variables ; le local technique en dit plus que la cuisine.

Les autorisations pour toute extension ou reconfiguration, fréquentes dans cette communauté et problématiques à la revente lorsqu’elles ne sont pas documentées.

Et le régime d’entretien des lacs — qui l’assure, à quel coût, et quelle a été la qualité de l’eau. C’est le principal actif de la communauté et son principal passif.

Les inconvénients

La liquidité, avant tout. Un marché étroit joue dans les deux sens, et vendre ici prend des mois plutôt que des semaines.

Le coût de possession, qui surprend les acheteurs ayant chiffré l’achat mais pas l’année qui le suit.

L’âge. Deux décennies de soleil et d’humidité sur des maisons voisines d’eau stagnante sont éprouvantes pour les structures comme pour les finitions.

Et pas de métro malgré la situation centrale — les stations de JLT sont proches en voiture mais pas à pied depuis la plupart des îlots.

À quoi la comparer

The Meadows et The Lakes — des marchés plus grands et plus profonds, où les lacs sont un équipement plutôt qu’une limite, et où la revente est plus facile.

Emirates Hills — le niveau supérieur, avec de plus grandes parcelles, un ticket d’entrée plus élevé et un marché encore plus étroit.

Les villas de Palm Jumeirah — la vraie mer plutôt que des lacs, des prix bien plus élevés, et un niveau de trafic et de visibilité très différent.

Les prix médians et la composition actuelle de l’offre des communautés comparables sont calculés à partir de notre propre stock et figurent sur leurs pages de quartier.

Ce que coûte réellement l’eau

Les lacs sont une infrastructure d’ingénierie, et non un décor. Ils exigent circulation, traitement et gestion constante, et tout cela est payé par les propriétaires.

Lorsque l’entretien s’est relâché ici, les résidents l’ont remarqué rapidement — la qualité de l’eau et les algues sont des problèmes visibles dans une communauté où l’eau se trouve au bout du jardin plutôt que quelque part au milieu du paysage lointain.

Demandez précisément quel est le régime d’entretien des lacs, qui l’exécute, ce qu’il coûte et quel a été l’historique récent. C’est la seule question que la plupart des acheteurs omettent et dont la plupart des propriétaires finissent par se soucier.

La même logique vaut pour la villa elle-même : une maison voisine d’eau stagnante sous ce climat est plus dure pour les finitions extérieures, et le cycle d’entretien est plus court que pour un bien de l’intérieur des terres du même âge.

C’est un marché restreint et étroit : peu de maisons, peu d’acheteurs et une vente qui se compte en mois. Les lacs sont le principal actif de la communauté et son principal coût d’exploitation — établissez qui les entretient et à quel prix avant de vous engager.

En savoir plus sur Jumeirah Islands

Analyses écrites sur des sujets que la chaîne anglophone n’a pas filmés.

• Jumeirah Islands : cinquante îlots, une poignée de maisons sur chacun, et un code postal partagé qui n’est pas le même endroit

  La communauté de villas de Nakheel sur des îlots artificiels, où pour la plupart des maisons l’eau est la limite de la parcelle plutôt qu’une vue. Et pourquoi Jumeirah Heights, sous le même code postal, est un produit entièrement différent.

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Dites-moi de quel immeuble ou de quel bien il s’agit. Avant que vous fassiez une offre, je vous apporterai l’historique des transactions enregistrées, les charges actuelles et les loyers réels de biens comparables.