Bilan du marché immobilier de Dubaï en 2023 : 634 milliards AED de transactions et des villas au-dessus du pic de 2014
Dubaï en 2023, selon les données officielles : 166 400 transactions pour 634 milliards AED (+36 % en nombre, +20 % en valeur) et 71 000 primo-investisseurs. Knight Frank place les villas 9 % au-dessus du pic de 2014, les appartements 10 % en dessous. Situation à septembre 2026.
2023 fut l'année où Dubaï a cessé d'être décrit comme un rebond post-pandémique pour devenir un marché record à part entière. Le Dubai Land Department (DLD) a enregistré plus de 166 400 transactions immobilières pour 634 milliards AED, en hausse de 36 % en nombre et de 20 % en valeur par rapport à 2022. Ce bilan expose ce que les chiffres ont réellement été et lesquels comptent encore pour un acheteur en 2026, alors que le marché a traversé deux autres années record et une correction.
Les chiffres clés
Une précaution avant le tableau : les « transactions » du DLD incluent ventes, hypothèques et donations, tandis que les « investissements » ne comptent que le capital engagé par les propriétaires. Les deux séries ne doivent pas être mélangées.
| Indicateur | 2023 | Variation par rapport à 2022 |
|---|---|---|
| Transactions immobilières (DLD) | 166 400+ | +36 % |
| Valeur des transactions (DLD) | 634 milliards AED | +20 % |
| Valeur des investissements (DLD) | 412 milliards AED | +55 % |
| Investisseurs | 113 655 | — |
| dont primo-investisseurs | 71 002 | +20 % |
| Non-résidents parmi les primo-investisseurs | 42 % | — |
| Toutes les procédures du DLD, baux compris | 1,6 million | +16,9 % |
Les investisseurs venus de l'extérieur du Golfe et du monde arabe ont engagé 276 milliards AED, soit les deux tiers du total de l'année. Le marché de la revente a lui aussi établi un record : ValuStrat a compté environ 12 000 ventes de logements prêts au seul quatrième trimestre, plus qu'à n'importe quel trimestre antérieur.
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Les prix : les villas ont dépassé 2014, pas les appartements
Le fait marquant de 2023 côté prix fut l'écart entre villas et appartements. Chiffres du troisième trimestre de Knight Frank :
- prix de l'ensemble de la ville en hausse de 19 % sur douze mois, mais encore 7 % sous le pic de 2014 ;
- appartements à un peu plus de 1 300 AED le pied carré, en hausse de 19 % et toujours 10 % sous 2014 ;
- villas à environ 1 580 AED le pied carré, en hausse de 18 %, 57 % au-dessus du début 2020 et déjà 9 % au-dessus du pic de 2014.
L'indice du quatrième trimestre de ValuStrat racontait la même histoire avec une autre méthode : +19,9 % au global, villas +24,9 %, appartements +15,4 %, et villas haut de gamme à un sommet de dix ans. Les deux cabinets placent Jumeirah Islands et Palm Jumeirah en tête du classement des villas. Knight Frank donnait les villas de Jumeirah Islands en hausse de 65 % sur un an, et celles de la Palm à près de quatre fois leur niveau de janvier 2020 à l'automne.
Ce qui a porté le marché
Trois facteurs. L'arrivée de population et de capitaux après 2022, d'abord comme locataires : les loyers demandés ont augmenté de 12,8 % sur l'année selon ValuStrat, et certains de ces locataires sont devenus acheteurs. Une pénurie de villas prêtes, qui explique pourquoi l'habitat familial a distancé les appartements. Et des promoteurs répondant à la demande par des lancements à plan de paiement, ce qui a accru la part de l'off-plan dans les ventes et accumulé le risque de livraison que le marché digère aujourd'hui.
Le haut du marché a établi ses propres records. L'appartement le plus cher de Dubaï a changé de mains trois fois en 2023 : un penthouse Bulgari Lighthouse à 410 millions AED, un penthouse Marsa Al Arab à 420 millions AED et un penthouse Como Residences sur la Palm à 500 millions AED. Knight Frank a recensé 434 ventes à plus de 10 millions de dollars, le double du chiffre de 2022.
Où en sont les choses en septembre 2026
Le record de 2023 a duré un an. 2024 a apporté 761 milliards AED, et 2025 a atteint 917 milliards AED (notre bilan 2025). Au premier semestre 2026, les prix de vente ont reculé d'environ 2,6 % et les loyers davantage. Pour un propriétaire qui a acheté en 2023 à des prix proches du pic de 2014, la comparaison pertinente aujourd'hui n'est plus 2014 mais les sommets de 2025, et l'écart entre les deux est la marge de négociation dont dispose un vendeur.
Si vous détenez un bien acheté en 2023, fixez son prix par rapport aux transactions actuelles plutôt qu'au pic : commencez par notre analyse du marché de Dubaï à l'été 2026.