Jumeirah Islands

Cinquanta gruppi di ville su isolotti tra le acque: l'unica comunità di Dubai in cui, per la maggior parte delle case, l'acqua non è una vista ma il confine del lotto.

• acqua intorno alla casa
• tranquillità senza trasferirsi in periferia
• lunghi periodi di possesso

Com'è davvero questa zona

Che cos'è la comunità

Jumeirah Islands è uno sviluppo di Nakheel di circa cinquanta isolotti artificiali, ciascuno con un piccolo gruppo di ville e circondato da laghi. Si trova subito dietro Jumeirah Lake Towers, sulla Sheikh Zayed Road.

Ogni isolotto ospita solo una manciata di case, ed è questo a produrre la qualità distintiva della comunità: pochissimi vicini e acqua su più lati della maggior parte dei lotti.

Le ville sono grandi, appartengono a diverse famiglie architettoniche (Mediterranean, Oasis, Garden Hall e così via) e il verde cresce da quasi due decenni.

Il clubhouse Pavilion si trova al centro, con palestra, piscina e ristoranti. Jumeirah Heights, un gruppo adiacente di appartamenti e townhouse, condivide lo stesso codice postale ed è un prodotto del tutto diverso.

In che cosa si differenzia dagli altri quartieri di ville

Acqua al confine del lotto, non acqua in lontananza. Nella maggior parte delle comunità di Dubai il lago è un servizio a cui si va a piedi; qui è il punto in cui finisce il vostro giardino.

La densità è la più bassa tra i quartieri comparabili. Un gruppo di quattro case sul proprio isolotto è una sistemazione diversa da una strada di quaranta.

La posizione è insolitamente centrale per una comunità di ville: JLT, Marina e Media City sono tutte a pochi minuti, ciò a cui chi acquista una villa di norma rinuncia in cambio dello spazio.

La conseguenza è un mercato piccolo e specifico. Poche case, pochi acquirenti e prezzi stabiliti per trattativa anziché da una lunga serie di comparabili.

Chi ci vive e chi affitta

Famiglie consolidate e professionisti senior, molti dei quali proprietari-residenti, in una comunità dove si tende a restare per anni anziché a ruotare.

Lo strato degli affitti è sottile ma ben retribuito: inquilini che vogliono lo spazio di una villa con un tragitto verso l'area di Marina e non sono disposti a trasferirsi a Ranches o ai Meadows per averlo.

Il ricambio è basso. Quando una casa arriva sul mercato degli affitti di solito non resta disponibile a lungo, perché non c'è nulla di direttamente comparabile.

La locazione breve non è una caratteristica di questa comunità e si adatterebbe male al suo assetto.

L'aspetto economico

La scarsità è l'intera argomentazione a favore dell'investimento. Gli isolotti sono finiti, la comunità è completata e nulla di questa configurazione viene costruito altrove in città.

Dall'altra parte: il mercato è sottile. Meno transazioni significano meno comparabili per la valutazione e una vendita più lunga quando si vuole uscire.

I costi di proprietà sono elevati. Case grandi, giardini grandi, piscine e un sistema di laghi da mantenere confluiscono tutti nelle spese condominiali e nelle bollette mensili.

Le percentuali di rendimento sono modeste e lo saranno sempre. È un bene da capitale e da stile di vita, non da reddito.

Che cosa verificare prima di acquistare

Quale isolotto e quale posizione al suo interno. Acqua su tre lati e acqua su un lato solo sono case diverse a prezzi diversi, e la planimetria non sempre lo rende evidente.

Lo stato della casa. Sono ville di vent'anni e molte sono state ristrutturate con standard variabili; il locale tecnico dice più della cucina.

Le autorizzazioni per eventuali ampliamenti o modifiche, frequenti in questa comunità e problematici alla rivendita se non documentati.

E il regime di manutenzione del lago: chi lo cura, a quale costo e com'è stata la qualità dell'acqua. È il principale patrimonio della comunità e la sua principale passività.

Gli svantaggi

Innanzitutto la liquidità. Un mercato sottile taglia in entrambe le direzioni, e vendere qui richiede mesi anziché settimane.

Il costo di proprietà, che sorprende gli acquirenti che hanno valutato l'acquisto ma non l'anno successivo.

L'età. Due decenni di sole e umidità su case accanto ad acqua stagnante mettono a dura prova strutture e finiture.

E nessuna metropolitana nonostante la posizione centrale: le stazioni di JLT sono vicine in auto ma non a piedi dalla maggior parte degli isolotti.

Con che cosa confrontarla

The Meadows e The Lakes: mercati più grandi e profondi, con i laghi come servizio anziché come confine, e rivendita più semplice.

Emirates Hills: il livello superiore, con lotti più grandi, ingresso più alto e un mercato ancora più sottile.

Le ville di Palm Jumeirah: mare vero anziché laghi, prezzi molto più alti e un livello di traffico e visibilità molto diverso.

I prezzi mediani e la composizione dell'offerta attuale delle comunità comparabili sono calcolati dal nostro stesso inventario e si trovano nelle rispettive pagine di zona.

Quanto costa davvero l'acqua

I laghi sono un'infrastruttura progettata, non uno scenario. Richiedono circolazione, trattamento e gestione costante, e ogni parte di tutto ciò è pagata dai proprietari.

Quando qui la manutenzione è venuta meno, i residenti se ne sono accorti subito: qualità dell'acqua e alghe sono problemi visibili in una comunità in cui l'acqua è in fondo al giardino anziché da qualche parte nella media distanza.

Chiedete in modo specifico qual è il regime di manutenzione del lago, chi lo esegue, quanto costa e quale è stata la storia recente. È l'unica domanda che la maggior parte degli acquirenti salta e di cui la maggior parte dei proprietari finisce per preoccuparsi.

La stessa logica vale per la villa: una casa accanto ad acqua stagnante in questo clima è più dura per le finiture esterne, e il ciclo di manutenzione è più breve rispetto a un immobile dell'entroterra della stessa età.

È un mercato piccolo e sottile: poche case, pochi acquirenti e una vendita che si misura in mesi. I laghi sono il principale patrimonio della comunità e la sua principale spesa corrente: stabilite chi li mantiene e a quale prezzo prima di impegnarvi.

Approfondimenti su Jumeirah Islands

Analisi scritte su temi che il canale in inglese non ha filmato.

• Jumeirah Islands: cinquanta isolotti, una manciata di case su ciascuno e un codice postale condiviso che non è lo stesso luogo

  La comunità di ville di Nakheel su isolotti artificiali, dove per la maggior parte delle case l'acqua è il confine del lotto e non una vista. E perché Jumeirah Heights, con lo stesso codice postale, è un prodotto del tutto diverso.

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