Marché immobilier de Dubaï, bilan 2024 : 761 mrd AED de transactions et prix des villas en hausse de 31,6 %
Dubaï en 2024 : 226 000 transactions pour 761 mrd AED (+36 % et +20 %) et 110 000 primo-investisseurs, selon le DLD. ValuStrat note des prix en hausse de 27,5 % — villas +31,6 %, appartements +23,6 %, Jumeirah Islands et Palm Jumeirah au-delà de 42 %.
2024 a reproduit presque à l'identique les taux de croissance de 2023, ce qui la fait facilement sous-estimer. Le Dubai Land Department (DLD) a enregistré environ 226 000 transactions immobilières pour 761 mrd AED — en hausse de 36 % en nombre et de 20 % en valeur, les mêmes pourcentages que l'année précédente mais sur une base record. C'est aussi l'année où la hausse des prix s'est élargie : en 2023, les villas faisaient l'essentiel du travail ; en 2024, les appartements et les quartiers de milieu de gamme ont rattrapé leur retard.
Les chiffres clés
| Indicateur | 2023 | 2024 |
|---|---|---|
| Transactions immobilières (DLD) | 166 400+ | 226 000 (+36 %) |
| Valeur des transactions (DLD) | 634 mrd AED | 761 mrd AED (+20 %) |
| Valeur des investissements (DLD) | 412 mrd AED | 526 mrd AED (+27 %) |
| Primo-investisseurs | 71 002 | 110 000 (+55 %) |
| Ensemble des procédures du DLD | 1,6 million | 2,78 millions (+17 %) |
| Indice de prix ValuStrat, sur un an | +19,9 % | +27,5 % |
Les synthèses sectorielles ventilent les 761 mrd AED en environ 522 mrd AED de ventes pour 180 000 transactions et environ 187 mrd AED de prêts hypothécaires. Knight Frank, qui ne compte que les ventes résidentielles, situe l'année autour de 169 000 logements. L'écart n'est pas une erreur : les transactions du DLD incluent les terrains, l'immobilier commercial, les hypothèques et les donations. Nous expliquons comment distinguer ces séries dans comment lire les données de transactions du Land Department.
Les prix et les quartiers moteurs
L'indice ValuStrat de décembre 2024 affichait +27,5 % sur un an, soit à peu près le double de son niveau de la pandémie ; villas +31,6 %, appartements +23,6 %, et un prix de vente moyen pondéré d'environ 1 448 AED par pied carré. L'estimation de Knight Frank était plus prudente, autour de 19 %, mais selon ses chiffres les appartements ont enfin dépassé à l'automne leur pic de 2014, de 7,7 %.
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| Segment (ValuStrat, 2024) | Variation annuelle |
|---|---|
| Villas — Jumeirah Islands | +42,5 % |
| Villas — Palm Jumeirah | +42,3 % |
| Villas — Emirates Hills | +32,3 % |
| Appartements — The Greens | +31 % |
| Appartements — Palm Jumeirah | +28,3 % |
| Appartements — The Views | +27,1 % |
| Marché de villas le plus faible — Mudon | +13,5 % |
Une version très répandue de ces chiffres — « villas +33 %, appartements +25 % » — ne correspond pas au rapport de fin d'année de ValuStrat lui-même. L'écart paraît anodin jusqu'à ce qu'on s'en serve pour calculer un rendement de revente.
Ce qui a changé par rapport à 2023
La vente sur plan est devenue le marché : ValuStrat a relevé que 71 % des ventes de logements de décembre étaient sur plan. Octobre a établi un record mensuel de 20 460 transactions. Les loyers ont augmenté d'environ 21 % sur l'année (notre bilan des loyers), poussant les locataires vers l'achat. Et le haut du marché a battu son propre record avec 435 ventes à plus de 10 mio USD, près d'un tiers d'entre elles à Palm Jumeirah.
Un mot sur le chiffre de « 893 mrd AED pour les Émirats », souvent cité comme total national de 2024. Il a été assemblé par la presse en janvier 2025 à partir de données incomplètes — Dubaï pour l'année entière, Sharjah pour onze mois, Ajman pour dix. Le chiffre officiel d'Abu Dhabi pour l'année pleine, publié par l'ADREC, était de 96,2 mrd AED, et non les 79 mrd AED de cette synthèse. Utile comme ordre de grandeur ; pas comme statistique.
Où en est-on en septembre 2026 ?
2025 s'est clos à 917 mrd AED (notre bilan 2025). En 2026, le marché est entré en correction, avec des prix de vente en baisse d'environ 2,6 % et des loyers d'environ 9,5 % sur le premier semestre. Pour qui a acheté sur plan en 2024, la conséquence est concrète : nombre de ces immeubles seront livrés en 2026–2027, de sorte que la sortie se fera sur un marché atone et face à des milliers de livraisons simultanées, et non sur le marché haussier dans lequel ils ont acheté.
Si vous possédez un bien d'un lancement 2024, comparez-le aux prix actuels du quartier et aux dates de livraison des immeubles voisins — notre bilan du marché de l'été 2026 est un bon point de départ.