Indice des prix immobiliers de Dubaï, septembre 2026 (ValuStrat) : les prix se stabilisent, 80 % des communautés de villas restent inchangées
L'indice ValuStrat de Dubaï pour septembre 2026 s'établit à 218,6, en baisse de 0,1 % sur le mois et de 4,5 % sur l'année. 80 % des communautés de villas et 77 % de celles d'appartements n'ont pas bougé. L'off-plan représente 70,3 % des ventes, mené par Majan et JVC.
L'indice des prix résidentiels de Dubaï de ValuStrat pour septembre 2026 s'établit à 218,6 points contre 218,8 en août, soit un recul mensuel de 0,1 %. Les prix sont inférieurs de 4,5 % à ceux d'il y a un an et de 10,3 % à ceux de février. Le constat clé : 80 % des communautés de villas et 77 % de celles d'appartements n'ont enregistré aucun changement.
Que montrait l'indice ValuStrat de septembre ?
Le recul s'est presque arrêté. L'indice a perdu 0,2 % en août et 0,1 % en septembre. La valeur moyenne pondérée d'un logement était de 3.354 millions AED, soit 1 511 AED par pied carré, contre 1 513 AED un mois plus tôt.
- Villas : en moyenne 12.957 millions AED, 2 033 AED par pied carré, en baisse de 0,1 % sur le mois et de 3,4 % sur l'année ;
- Appartements : en moyenne 1.781 million AED, 1 392 AED par pied carré, en baisse de 0,1 % sur le mois et de 6,4 % sur l'année.
Nous avons présenté le rapport d'août, où les villas affichaient leur première baisse annuelle depuis 2021, dans notre analyse ValuStrat d'août.
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Pourquoi les analystes parlent-ils de plateau ?
Parce que la part des communautés aux prix stables a bondi. En août, 73 % des communautés de villas et 61 % de celles d'appartements ne bougeaient pas ; en septembre, c'était 80 % et 77 %. La correction s'étale et s'estompe plutôt qu'elle ne s'accélère.
Pour les acheteurs, la donne change : en début d'année, les vendeurs baissaient leurs prix chaque mois, aujourd'hui les prix tiennent. L'argument pour attendre une nouvelle baisse générale du marché est moins solide qu'au printemps.
De combien les prix des villas ont-ils augmenté depuis 2021 ?
L'indice des villas est à 291,8 points sur une base 100 en janvier 2021 : les villas coûtent donc près de trois fois plus qu'au début de 2021. L'indice des appartements est à 168,1. ValuStrat estime que les anciennes communautés de villas sont 186 % au-dessus des niveaux d'après la pandémie et 75 % au-dessus du pic de 2014.
Les appartements ont connu un cycle plus modéré : 68 % au-dessus du point bas d'après la pandémie et encore environ 9 % sous le pic de 2014.
Où les prix des villas montent-ils et où baissent-ils ?
Le marché des villas s'est scindé en deux. Le leader annuel est Jumeirah Islands, en hausse de 9,4 %.
| Hausse annuelle | % | Baisse annuelle | % |
|---|---|---|---|
| Jumeirah Islands | +9,4 | Mudon | −9,2 |
| Emirates Hills | +5,9 | Palm Jumeirah (villas) | −8,5 |
| The Villa | +3,7 | Dubai Hills Estate | −8,3 |
| Reem | +2,6 | Victory Heights | −8,1 |
| The Meadows | +2,5 | Arabian Ranches | −7,1 |
Parmi les appartements, les quartiers abordables progressent : Dubai Sports City +3,1 %, Al Quoz Fourth +2,9 %, Dubai Silicon Oasis +2,7 %. Les adresses les plus chères reculent le plus : Burj Khalifa −21,7 %, JBR −18,3 %, appartements de Palm Jumeirah −9,8 %, Dubai Marina −8,4 %.
Combien de transactions ont été conclues en septembre ?
ValuStrat a dénombré 9 791 transactions résidentielles : 6 884 enregistrements off-plan (70,3 %) et 2 907 logements prêts. L'off-plan a reculé de 14,1 % sur le mois et de 51,3 % sur l'année ; les ventes de logements prêts de 4,3 % et de 23,5 %.
- Off-plan : Majan 7,5 %, Azizi Venice 6,6 %, JVC 6,3 %, Jebel Ali Downtown 6,1 %, City of Arabia 5 % ;
- Logements prêts : JVC 11,6 %, Business Bay 6,6 %, Dubai Marina 3,9 %, Downtown 3,8 %, International City 3,4 %.
Le haut de gamme a continué à se vendre : 15 transactions de logements prêts au-dessus de 30 millions AED. ValuStrat situe une villa type de Palm Jumeirah à environ 36,5 millions AED, soit 7 300 AED par pied carré.
Questions fréquentes
Les prix de l'immobilier à Dubaï baissent-ils en septembre 2026 ?
À peine : en recul de 0,1 % sur le mois selon l'indice ValuStrat, et inférieurs de 4,5 % à ceux d'il y a un an.
Quelles communautés de villas ont progressé sur l'année ?
Jumeirah Islands (+9,4 %), Emirates Hills (+5,9 %), The Villa (+3,7 %), Reem (+2,6 %) et The Meadows (+2,5 %).
Quelle part des ventes concerne l'off-plan ?
70,3 % — 6 884 enregistrements sur 9 791 en septembre 2026.
Ce que ces chiffres signifient à l'approche de la vague de livraisons 2027–2028 est expliqué dans notre analyse des prévisions de S&P Global.