The Lakes

Le coin le plus calme et le plus rénové d’Emirates Living : mêmes années de construction que ses voisins, mais une part bien plus élevée de maisons remises à nu.

• calme et grande parcelle
• une maison déjà reconstruite
• détention longue

Ce que ce quartier est réellement

Ce qu’est la communauté

The Lakes est le troisième village d’Emirates Living, aux côtés de The Springs et de The Meadows, construit par Emaar dans le même programme du début des années 2000 et organisé autour de l’eau et de corridors paysagers.

Ses ensembles portent des noms plutôt que des numéros (Ghadeer, Forat, Zulal, Maeen, Deema, Hattan), et ces noms reflètent de vraies différences de taille de villa et de parcelle, contrairement aux séries numérotées voisines.

Le produit se compose de villas individuelles et jumelées, généralement plus grandes qu’à The Springs et comparables à celles de The Meadows, plus proches de l’Emirates Golf Club et du Montgomerie.

C’est le moins fréquenté des trois villages : moins d’axes de transit, moins de passage, et des rues qui restent calmes en dehors des heures d’école.

En quoi il diffère de ses voisins

Le taux de rénovation. Une part nettement plus élevée des villas de The Lakes a été vidée et reconstruite qu’à The Springs ou à The Meadows, ce qui explique que la communauté paraisse plus récente que son année de construction.

Cela change ce qui est sur le marché : plutôt qu’un éventail allant de l’état d’origine au rénové, une grande partie du stock disponible a déjà reçu les travaux coûteux.

Cela comprime aussi le bas du marché. Les maisons intactes qui nécessitent tout sont ici plus rares, de sorte que le point d’entrée pour un achat avec projet de travaux est plus difficile à trouver.

Et c’est plus calme. The Lakes se situe en retrait de la circulation principale d’Emirates Living, ce que les résidents remarquent et que les acheteurs ne remarquent généralement qu’à la deuxième visite.

L’économie

C’est un marché de détention longue et de propriétaires-occupants, avec une couche locative par-dessus, et non l’inverse. Les pourcentages de rendement sont sans éclat et ne sont pas la raison d’être ici.

L’argent se gagne dans l’écart entre une maison d’origine et une maison correctement reconstruite, un écart que cette communauté a démontré à maintes reprises, tant de propriétaires l’ayant franchi.

Les coûts d’exploitation sont ceux d’une villa : jardin, piscine, et un local technique qui a désormais vingt ans, à moins qu’il n’ait été remplacé.

La liquidité est honorable pour un marché de villas. Le stock rénové se vend de façon fiable ; le stock d’origine attend un acheteur prêt à faire les travaux.

Ce que l’on achète ici

Des familles qui veulent l’espace de The Meadows avec moins de circulation, et qui sont prêtes à payer pour une maison que quelqu’un d’autre a déjà reconstruite.

Des propriétaires qui montent en gamme depuis The Springs et veulent une maison individuelle sans quitter les écoles ni le trajet qu’ils connaissent déjà.

Et des acheteurs avec projet de travaux, moins nombreux toutefois que dans les villages voisins, à la recherche de l’une des dernières maisons d’origine à démonter.

Ce que presque personne n’achète ici, c’est un pur placement de rendement. Les chiffres ne le justifient pas et la communauté n’est pas structurée pour cela.

Ce qu’il faut vérifier

Qui a réalisé la rénovation et quand. Une reconstruction bien faite mérite d’être payée ; une reconstruction bâclée cache les mêmes problèmes vieux de vingt ans derrière un carrelage neuf.

Si les modifications structurelles ont été approuvées. Les extensions et les agencements remaniés sont courants ici, et les travaux non autorisés deviennent le problème de l’acheteur à la revente.

L’ensemble. La taille de la villa et celle de la parcelle varient sensiblement d’un ensemble nommé à l’autre, et le nom joue ici un rôle plus important que chez les voisins.

Et les installations techniques : climatisation, chauffe-eau et équipements de piscine, quelle que soit la qualité de la cuisine.

À qui ce quartier convient

À une famille qui veut de l’espace, du calme et une végétation mature à portée des quartiers d’affaires de l’ouest, et qui préfère acheter une maison terminée plutôt que gérer un chantier.

À un propriétaire de long terme qui apprécie le fait qu’il ne s’en fabrique plus à cette distance du centre.

Il convient mal à celui qui optimise le pourcentage de rendement, à celui qui a besoin d’une station de métro, et à celui qui veut un agencement moderne à plan ouvert sans rénover pour l’obtenir.

Il convient aussi mal à un acheteur au budget serré : le taux de rénovation élevé a fait monter le plancher de ce marché.

À quoi le comparer

The Meadows : parcelles et produit comparables, plus fréquenté, avec un écart plus large entre rénové et d’origine.

The Springs : le même emplacement pour environ la moitié du ticket d’entrée, dans une maison mitoyenne plus petite.

Jumeirah Park et Arabian Ranches : des alternatives plus récentes avec des agencements modernes, des trajets différents et des caractères de communauté différents.

Et le point général valable pour les trois villages : choisir entre The Springs, The Meadows et The Lakes d’après le nom n’a aucun sens. L’écart entre une maison reconstruite et une maison d’origine, dans n’importe lequel d’entre eux, est plus grand que l’écart entre les villages. Regardez la maison précise et l’ensemble précis.

Vivre ici au quotidien

La communauté est organisée autour de l’eau et de la végétation plutôt que de routes de transit, de sorte que les rues ne portent que des résidents et presque rien d’autre. C’est la qualité pour laquelle on vient s’y installer, et celle qui ne se voit pas sur les photos.

The Lakes Club et le Springs Souk voisin couvrent le quotidien (salle de sport, piscine, courses, cliniques), et les clubs de golf sont tout proches pour ceux qui les fréquentent.

Le trajet scolaire et les déplacements domicile-travail sont les mêmes que pour le reste d’Emirates Living : plusieurs écoles à courte distance en voiture, et les quartiers d’affaires de l’ouest accessibles sans traverser la ville.

Ce que la communauté n’a pas, c’est une vie nocturne, des commerces d’envergure ou une destination accessible à pied au-delà de ses propres portes. C’est délibéré, et c’est pourquoi les rues restent calmes.

Une part élevée de ces maisons a été rénovée ; la question n’est donc pas de savoir si, mais dans quelle mesure c’est bien fait. Établissez qui a réalisé les travaux, quand, et si les modifications structurelles ont été approuvées : les transformations non autorisées refont surface à la revente.

En savoir plus sur The Lakes

Des analyses écrites sur des sujets que la chaîne anglophone n’a pas filmés.

• The Lakes : le nom de l’ensemble fait le travail que fait le numéro de rue chez le voisin

  Le troisième village d’Emirates Living, nommé plutôt que numéroté, et ces noms recouvrent de vraies différences de taille de villa et de parcelle. Avec, en prime, le taux de rénovation qui le fait paraître plus récent que son année de construction.

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