The Lakes

Die ruhigste und am stärksten umgebaute Ecke von Emirates Living: gleiche Baujahre wie die Nachbarn, aber ein weit höherer Anteil an Häusern, die bis auf den Rohbau zurückgebaut wurden.

• Ruhe und ein großes Grundstück
• ein bereits umgebautes Haus
• lange Haltedauer

Wie dieser Stadtteil wirklich ist

Was die Community ist

The Lakes ist das dritte Dorf von Emirates Living neben den Springs und den Meadows, von Emaar im selben Programm der frühen 2000er-Jahre gebaut und um Wasser und begrünte Korridore angelegt.

Die Cluster haben Namen statt Nummern – Ghadeer, Forat, Zulal, Maeen, Deema, Hattan –, und die Namen spiegeln echte Unterschiede bei Villengröße und Grundstück wider, anders als die nummerierten Reihen nebenan.

Das Produkt sind Einzel- und Doppelhausvillen, im Allgemeinen größer als in den Springs und vergleichbar mit den Meadows, näher am Emirates Golf Club und am Montgomerie gelegen.

Es ist das am wenigsten befahrene der drei Dörfer: weniger Durchgangsstraßen, weniger Durchgangsverkehr und Straßen, die außerhalb der Schulwege ruhig bleiben.

Wie es sich von den Nachbarn unterscheidet

Die Renovierungsquote. Ein deutlich höherer Anteil der Villen in The Lakes wurde entkernt und neu aufgebaut als in den Springs oder Meadows, weshalb die Community neuer wirkt, als es ihr Baujahr vermuten lässt.

Das verändert, was auf dem Markt ist: Statt eines Spektrums vom Originalzustand bis zum renovierten Haus hat ein großer Teil des verfügbaren Bestands die teure Arbeit bereits hinter sich.

Es drückt auch das Schnäppchen-Ende zusammen. Unberührte Häuser, die alles brauchen, sind hier seltener, sodass der Einstiegspunkt für einen Projektkauf schwerer zu finden ist.

Und es ist ruhiger. The Lakes liegt abseits der Hauptverkehrswege von Emirates Living, was Bewohner bemerken und Käufer meist erst nach dem zweiten Besuch.

Die Wirtschaftlichkeit

Das ist ein Markt für langfristige Eigennutzer mit einer Vermietungsschicht obendrauf, nicht umgekehrt. Die Renditeprozente sind unauffällig und nicht der Grund, hier zu sein.

Geld wird in der Lücke zwischen einem Originalhaus und einem ordentlich umgebauten Haus verdient – einer Lücke, die diese Community immer wieder gezeigt hat, weil so viele Eigentümer sie überschritten haben.

Die laufenden Kosten sind Villenkosten: Garten, Pool und ein Technikraum, der inzwischen zwanzig Jahre alt ist, sofern er nicht ersetzt wurde.

Die Liquidität ist für einen Villenmarkt respektabel. Renovierter Bestand verkauft sich zuverlässig; Originalbestand wartet auf einen Käufer, der Lust auf die Arbeit hat.

Was hier gekauft wird

Familien, die den Platz der Meadows mit weniger Verkehr wollen und bereit sind, für ein Haus zu zahlen, das jemand anderes schon umgebaut hat.

Eigentümer, die aus den Springs aufsteigen und ein freistehendes Haus wollen, ohne die Schulen und den Arbeitsweg zu verlassen, die sie bereits haben.

Und Projektkäufer, wenn auch weniger als in den Nachbardörfern, die eines der verbliebenen Originalhäuser zum Auseinandernehmen suchen.

Was hier fast niemand kauft, ist ein reines Renditeobjekt. Die Zahlen tragen es nicht, und die Community ist darauf nicht ausgelegt.

Was zu prüfen ist

Wer die Renovierung durchgeführt hat und wann. Ein gut ausgeführter Umbau ist sein Geld wert; ein billiger versteckt dieselben zwanzig Jahre alten Probleme hinter neuen Fliesen.

Ob bauliche Änderungen genehmigt wurden. Anbauten und veränderte Grundrisse sind hier häufig, und nicht genehmigte Arbeiten werden beim Weiterverkauf zum Problem des Käufers.

Der Cluster. Villengröße und Grundstück unterscheiden sich zwischen den benannten Clustern spürbar, und der Name leistet hier mehr als nebenan.

Und die Haustechnik: Klimaanlage, Warmwasserbereiter und Poolausrüstung, unabhängig davon, wie gut die Küche aussieht.

Für wen es geeignet ist

Für eine Familie, die Platz, Ruhe und ausgewachsene Bepflanzung in Reichweite der westlichen Geschäftsviertel möchte und lieber ein fertiges Haus kauft, als einen Bau zu managen.

Für einen langfristigen Eigentümer, der schätzt, dass in dieser Entfernung vom Zentrum nichts mehr davon entsteht.

Schlecht geeignet ist es für alle, die auf die prozentuale Rendite optimieren, für alle, die eine Metrostation brauchen, und für alle, die einen modernen offenen Grundriss wollen, ohne dafür umzubauen.

Ebenso schlecht geeignet ist es für Käufer mit knappem Budget: Die hohe Renovierungsquote hat die Untergrenze dieses Marktes angehoben.

Womit man es vergleichen sollte

Die Meadows – vergleichbare Grundstücke und Produkt, belebter, mit größerer Spanne zwischen renoviert und original.

Die Springs – dieselbe Lage zu etwa der Hälfte des Einstiegspreises, in einem kleineren Reihenhaus.

Jumeirah Park und Arabian Ranches – neuere Alternativen mit modernen Grundrissen, anderen Arbeitswegen und anderem Charakter.

Und der allgemeine Punkt für alle drei Dörfer: Springs, Meadows und Lakes nach dem Namen zu wählen, ist sinnlos. Der Unterschied zwischen einem umgebauten und einem originalen Haus innerhalb eines Dorfes ist größer als der Unterschied zwischen den Dörfern. Sehen Sie sich das konkrete Haus und den konkreten Cluster an.

Der Alltag hier

Die Community ist um Wasser und Grün angelegt statt um Durchgangsstraßen, sodass die Straßen Bewohner tragen und sonst fast nichts. Das ist die Eigenschaft, derentwegen man hierherzieht, und die, die auf Fotos nicht zu sehen ist.

Der Lakes Club und der benachbarte Springs Souk decken den Alltag ab – Fitnessstudio, Pool, Lebensmittel, Kliniken –, und die Golfclubs liegen für alle, die sie nutzen, direkt nebenan.

Schulweg und Arbeitsweg entsprechen denen im übrigen Emirates Living: mehrere Schulen in kurzer Fahrdistanz und die westlichen Geschäftsviertel erreichbar, ohne die Stadt zu durchqueren.

Was der Community fehlt, sind Nachtleben, Einzelhandel größeren Umfangs und ein zu Fuß erreichbares Ziel jenseits ihrer Tore. Das ist gewollt, und deshalb bleiben die Straßen ruhig.

Ein hoher Anteil dieser Häuser wurde renoviert, die Frage lautet also nicht ob, sondern wie gut. Klären Sie, wer die Arbeiten wann ausgeführt hat und ob bauliche Änderungen genehmigt wurden – nicht genehmigte Umbauten tauchen beim Weiterverkauf wieder auf.

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• The Lakes: Der Clustername leistet die Arbeit, die nebenan die Straßennummer leistet

  Das dritte Dorf von Emirates Living, mit Namen statt Nummern, und die Namen stehen für echte Unterschiede bei Villengröße und Grundstück. Dazu die Renovierungsquote, durch die es neuer wirkt, als es sein Baujahr vermuten lässt.

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