The Lakes

Najcichszy i najczęściej przebudowywany zakątek Emirates Living: te same lata budowy co u sąsiadów, ale znacznie wyższy odsetek domów doprowadzonych do stanu surowego.

• cisza i duża działka
• dom już przebudowany
• długie okresy posiadania

Jaka naprawdę jest ta dzielnica

Czym jest to osiedle

The Lakes to trzecia wioska Emirates Living obok Springs i Meadows, zbudowana przez Emaar w tym samym programie z początku lat dwutysięcznych i ułożona wokół wody oraz zagospodarowanych korytarzy zieleni.

Jej klastry mają nazwy, a nie numery — Ghadeer, Forat, Zulal, Maeen, Deema, Hattan — i te nazwy odzwierciedlają realne różnice w wielkości willi i działki, inaczej niż numerowane ciągi obok.

Produkt to wille wolnostojące i bliźniacze, zazwyczaj większe niż w Springs i porównywalne z Meadows, położone bliżej Emirates Golf Club i Montgomerie.

To najmniej uczęszczana z trzech wiosek: mniej dróg przelotowych, mniej ruchu tranzytowego i ulice, które poza godzinami dowożenia dzieci do szkół pozostają ciche.

Czym różni się od sąsiadów

Odsetkiem remontów. Wyraźnie większy udział willi w The Lakes został wypatroszony i odbudowany niż w Springs czy Meadows, dlatego osiedle sprawia wrażenie nowszego, niż wskazuje rok budowy.

To zmienia ofertę rynkową: zamiast rozpiętości od stanu oryginalnego do wyremontowanego, znaczna część dostępnych domów ma już za sobą kosztowne prace.

Ściska to także tanią część rynku. Nietknięte domy, które wymagają wszystkiego, są tu rzadsze, więc trudniej znaleźć punkt wejścia dla zakupu pod remont.

I jest ciszej. The Lakes leży z dala od głównego obiegu Emirates Living, co mieszkańcy zauważają, a kupujący zazwyczaj dopiero po drugiej wizycie.

Ekonomia

To rynek długiego posiadania i właścicieli-mieszkańców, z warstwą najmu na wierzchu, a nie odwrotnie. Stopy zwrotu są przeciętne i nie są powodem, dla którego warto tu być.

Pieniądze zarabia się na różnicy między domem oryginalnym a rzetelnie odbudowanym — różnicy, którą to osiedle wielokrotnie wykazało, ponieważ tylu właścicieli ją pokonało.

Koszty utrzymania to koszty willi: ogród, basen i pomieszczenie techniczne, które ma już dwadzieścia lat, o ile nie zostało wymienione.

Płynność jest przyzwoita jak na rynek willi. Wyremontowane domy sprzedają się niezawodnie; oryginalne czekają na kupującego, który ma ochotę na prace.

Co się tu kupuje

Rodziny, które chcą przestrzeni Meadows przy mniejszym ruchu i są gotowe zapłacić za dom, który ktoś inny już odbudował.

Właścicieli awansujących ze Springs, którzy chcą domu wolnostojącego bez rezygnacji ze szkół i dojazdu, które już mają.

Oraz kupujących pod remont, choć jest ich mniej niż w sąsiednich wioskach, szukających jednego z ostatnich oryginalnych domów do rozebrania.

Czego tu prawie nikt nie kupuje, to czysta inwestycja nastawiona na zysk. Liczby tego nie uzasadniają, a osiedle nie jest do tego przystosowane.

Na co zwrócić uwagę

Kto przeprowadził remont i kiedy. Dobrze wykonana przebudowa jest warta swojej ceny; wykonana tanio kryje te same dwudziestoletnie problemy pod nową glazurą.

Czy zmiany konstrukcyjne zostały zatwierdzone. Rozbudowy i zmienione układy są tu częste, a prace bez pozwolenia stają się problemem kupującego przy odsprzedaży.

Klaster. Wielkość willi i działki różni się znacząco między nazwanymi klastrami, a nazwa znaczy tu więcej niż u sąsiadów.

Oraz instalacje: klimatyzację, podgrzewacze wody i wyposażenie basenu, niezależnie od tego, jak dobrze wygląda kuchnia.

Dla kogo

Dla rodziny, która chce przestrzeni, ciszy i dojrzałej zieleni w zasięgu zachodnich dzielnic biznesowych i woli kupić gotowy dom, niż prowadzić budowę.

Dla długoterminowego właściciela, który docenia fakt, że więcej takich miejsc w tej odległości od centrum już nie powstaje.

Źle sprawdzi się u osób optymalizujących procentową stopę zwrotu, u tych, którzy potrzebują stacji metra, i u tych, którzy chcą nowoczesnego otwartego układu bez remontu.

Nie jest też dobrym wyborem dla kupującego z ograniczonym budżetem: wysoki odsetek remontów podniósł dolną granicę cen na tym rynku.

Z czym go porównywać

Z Meadows — porównywalne działki i produkt, większy ruch, szersza rozpiętość między stanem wyremontowanym a oryginalnym.

Ze Springs — ta sama lokalizacja za mniej więcej połowę ceny wejścia, w mniejszym domu szeregowym.

Z Jumeirah Park i Arabian Ranches — nowsze alternatywy z nowoczesnymi układami, innym dojazdem i innym charakterem osiedla.

I ogólna uwaga dotycząca wszystkich trzech wiosek: wybieranie między Springs, Meadows i Lakes według nazwy nie ma sensu. Różnica między domem odbudowanym a oryginalnym w obrębie każdej z nich jest większa niż różnica między wioskami. Należy patrzeć na konkretny dom i konkretny klaster.

Codzienne życie tutaj

Osiedle jest ułożone wokół wody i zieleni, a nie dróg przelotowych, więc ulicami poruszają się mieszkańcy i prawie nikt poza nimi. To właśnie ta cecha przyciąga tu ludzi i nie widać jej na zdjęciach.

The Lakes Club i sąsiedni Springs Souk zaspokajają codzienne potrzeby — siłownia, basen, zakupy spożywcze, przychodnie — a kluby golfowe są tuż obok dla tych, którzy z nich korzystają.

Dowożenie dzieci do szkół i dojazd do pracy wyglądają tak samo jak w reszcie Emirates Living: kilka szkół w niewielkiej odległości i zachodnie dzielnice biznesowe osiągalne bez przemierzania całego miasta.

Osiedle nie ma natomiast życia nocnego, handlu na dużą skalę ani miejsc docelowych w zasięgu spaceru poza własnymi bramami. To celowe i dlatego ulice pozostają ciche.

Duża część tych domów została wyremontowana, więc pytanie brzmi nie czy, lecz jak dobrze. Należy ustalić, kto wykonał prace, kiedy i czy zmiany konstrukcyjne zostały zatwierdzone — zmiany bez pozwolenia wychodzą na jaw przy odsprzedaży.

Więcej o The Lakes

Pisemne omówienia tematów, których angielski kanał nie sfilmował.

• The Lakes: nazwa klastra robi tu to, co numer ulicy u sąsiadów

  Trzecia wioska Emirates Living, nazwana, a nie ponumerowana, a nazwy niosą realne różnice w wielkości willi i działki. Do tego odsetek remontów, przez który osiedle wygląda na nowsze, niż wskazuje rok budowy.

Interesuje Państwa konkretnie The Lakes?

Proszę podać budynek lub lokal w The Lakes, który Państwa interesuje, a przygotuję jego zarejestrowaną historię sprzedaży, dzisiejszą opłatę serwisową i czynsze, jakie faktycznie osiągają porównywalne lokale — przed złożeniem oferty, a nie po.