The Lakes

L'angolo più tranquillo e più ricostruito di Emirates Living: stesso anno di costruzione dei vicini, ma una quota molto più alta di ville riportate al rustico.

• quiete e ampio lotto
• casa già ricostruita
• lunghi periodi di detenzione

Com'è davvero questa zona

Che cos'è la comunità

The Lakes è il terzo villaggio di Emirates Living, accanto a The Springs e The Meadows, costruito da Emaar nello stesso programma dei primi anni Duemila e organizzato attorno all'acqua e a corridoi paesaggistici.

I cluster hanno un nome anziché un numero — Ghadeer, Forat, Zulal, Maeen, Deema, Hattan — e i nomi riflettono differenze reali di dimensione della villa e del lotto, a differenza delle file numerate dei vicini.

Il prodotto sono ville indipendenti e bifamiliari, in genere più grandi che a The Springs e paragonabili a quelle di The Meadows, più vicine all'Emirates Golf Club e al Montgomerie.

È il meno trafficato dei tre villaggi: meno vie di attraversamento, meno passaggio e strade che restano silenziose al di fuori dell'orario di ingresso e uscita da scuola.

In cosa si distingue dai vicini

Nel tasso di ristrutturazione. Una quota nettamente più alta di ville di The Lakes è stata svuotata e ricostruita rispetto a The Springs o The Meadows, ed è per questo che la comunità sembra più recente di quanto dica l'anno di costruzione.

Questo cambia ciò che c'è sul mercato: invece di una gamma che va dall'originale al ristrutturato, buona parte dell'offerta disponibile ha già avuto i lavori costosi.

Comprime anche la fascia delle occasioni. Le case intatte che richiedono tutto sono qui più rare, perciò il punto d'ingresso per l'acquisto di un progetto è più difficile da trovare.

Ed è più tranquillo. The Lakes si trova fuori dalla circolazione principale di Emirates Living: lo notano i residenti, mentre gli acquirenti di solito se ne accorgono solo alla seconda visita.

L'aspetto economico

È un mercato di proprietari-occupanti a lunga permanenza, con uno strato di affitti sopra, e non il contrario. Le percentuali di rendimento sono nella media e non sono il motivo per stare qui.

Il guadagno sta nel divario tra una casa originale e una ricostruita a regola d'arte — un divario che questa comunità ha dimostrato più volte, perché moltissimi proprietari lo hanno attraversato.

I costi di gestione sono quelli di una villa: giardino, piscina e un locale tecnico che ormai ha vent'anni, a meno che non sia stato sostituito.

La liquidità è rispettabile per un mercato di ville. Le case ristrutturate si vendono con regolarità; quelle originali aspettano un acquirente disposto ad affrontare i lavori.

Chi compra qui

Famiglie che vogliono lo spazio di The Meadows con meno traffico e che sono disposte a pagare per una casa già ricostruita da altri.

Proprietari che passano da The Springs a una casa indipendente senza lasciare le scuole e il tragitto casa-lavoro a cui sono già abituati.

E acquirenti di progetti, anche se meno che nei villaggi vicini, alla ricerca di una delle ultime case originali da demolire e rifare.

Quello che qui non compra quasi nessuno è un investimento puramente di rendimento. I numeri non lo giustificano e la comunità non è strutturata per questo.

Cosa verificare

Chi ha eseguito la ristrutturazione e quando. Una ricostruzione ben fatta vale il suo prezzo; una fatta a basso costo nasconde gli stessi problemi di vent'anni dietro piastrelle nuove.

Se le modifiche strutturali sono state autorizzate. Ampliamenti e distribuzioni modificate sono frequenti, e i lavori abusivi diventano un problema dell'acquirente alla rivendita.

Il cluster. Dimensione della villa e del lotto variano in modo significativo tra i cluster con nome, e qui il nome conta più che nel villaggio accanto.

E gli impianti: aria condizionata, scaldacqua e attrezzature della piscina, indipendentemente da quanto sia bella la cucina.

A chi si adatta

A una famiglia che vuole spazio, quiete e verde maturo a portata dei distretti d'affari occidentali, e che preferisce comprare una casa finita piuttosto che gestire un cantiere.

A un proprietario di lungo periodo che apprezza il fatto che a questa distanza dal centro non ne verranno costruite altre.

Si adatta male a chi ottimizza il rendimento percentuale, a chi ha bisogno di una stazione della metropolitana e a chi vuole una pianta moderna open space senza ristrutturare per ottenerla.

Si adatta male anche a chi ha un budget ridotto: l'alto tasso di ristrutturazione ha spinto verso l'alto la soglia di questo mercato.

Con cosa confrontarlo

The Meadows — lotti e prodotto comparabili, più trafficato, con un divario più ampio tra ristrutturato e originale.

The Springs — la stessa posizione a circa metà del prezzo d'ingresso, in una casa a schiera più piccola.

Jumeirah Park e Arabian Ranches — alternative più recenti con piante moderne, tragitti diversi e un carattere diverso della comunità.

E la considerazione generale valida per tutti e tre i villaggi: scegliere tra Springs, Meadows e Lakes in base al nome non ha senso. All'interno di ciascuno, la differenza tra una casa ricostruita e una originale è maggiore di quella tra i villaggi. Guardate la casa specifica e il cluster specifico.

Vivere qui ogni giorno

La comunità è organizzata attorno all'acqua e al verde anziché a strade di attraversamento, quindi le vie sono percorse dai residenti e da pochissimo altro. È la qualità per cui ci si trasferisce qui e quella che nelle fotografie non si vede.

The Lakes Club e il vicino Springs Souk coprono la quotidianità — palestra, piscina, spesa, ambulatori — e i golf club sono immediatamente adiacenti per chi li frequenta.

Scuola e tragitto casa-lavoro sono gli stessi del resto di Emirates Living: diverse scuole a breve distanza in auto e i distretti d'affari occidentali raggiungibili senza attraversare la città.

Ciò che la comunità non offre è vita notturna, commercio di grandi dimensioni o mete raggiungibili a piedi oltre i propri cancelli. È una scelta voluta, ed è il motivo per cui le strade restano silenziose.

Una quota elevata di queste case è stata ristrutturata, quindi la domanda non è se, ma quanto bene. Stabilite chi ha eseguito i lavori, quando e se le modifiche strutturali sono state autorizzate — le alterazioni abusive riemergono alla rivendita.

Approfondimenti su The Lakes

Analisi scritte su temi che il canale in inglese non ha filmato.

• The Lakes: il nome del cluster fa il lavoro che accanto fa il numero civico

  Il terzo villaggio di Emirates Living, con nomi anziché numeri, e i nomi rispecchiano differenze reali di dimensione della villa e del lotto. In più, il tasso di ristrutturazione che lo fa sembrare più recente dell'anno di costruzione.

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